Договор пожизненного содержания с правом наследования жилья

Договор пожизненного содержания за право наследования жилья

В настоящее время стать собственником квартиры достаточно сложно: на это нужно слишком много денег. Однако по закону можно оформить специальное соглашение, по которому человек обязуется пожизненно ухаживать за пенсионером, а после его кончины получает жилье умершего в порядке наследования. Данный вариант является неплохим как для тех, у кого никак не получается накопить на свою квартиру, так и для пожилых людей, родственники которых им никаким образом не помогают. Подобная сделка оформляется через договор пожизненного содержания с правом наследования. Рассмотрим подробнее, как это происходит.

Законодательное закрепление

Данное соглашение считается разновидностью сделки ренты. Поэтому на него распространяются все указания третьего параграфа 33 главы Гражданского Кодекса. Так, в соответствии с дефиницией, приведенной в ст.601, указанный договор закрепляет правоотношения, которые возникают между одной стороной – получателем ренты, передающим квартиру или дом в собственность другой стороне. Она именуется плательщиком ренты. Последнему в обязанности вменяется содержание получателя до его кончины. То есть он может:

  • покупать продукты и готовить еду;
  • оплачивать коммунальные услуги;
  • приобретать лекарства, сопровождать в медицинских и иных государственных учреждениях;
  • нанимать сиделку или социального работника;
  • помогать в иных ситуациях.

Условия заключения и расторжения сделки

Поговорим о сторонах данного соглашения. Так, получателем ренты может быть только гражданин, то есть физическое лицо. Чаще всего это тяжелобольные, одинокие или беспомощные пожилые люди, а также малоимущие. При этом в качестве плательщика могут выступать даже государственные органы и структуры местного самоуправления. От их лица услуги оказывают социальные службы. Представители этих организаций делают уборку жилых помещений пенсионеров, готовят им еду, организуют получение медицинской или иной помощи.

В письменном соглашении обязательно должно быть отражено следующее:

  • ежемесячная сумма на содержание получателя;
  • оценка стоимости недвижимого имущества;
  • общая денежная выплата, которую плательщик должен совершить при подписании договора.

Оформление происходит в нотариальной конторе. Ее работник проверяет, что собственник жилья действует по своей воле, он полностью понимает и осознает происходящее, является дееспособным и адекватным. Только при соблюдении всех этих условий возможно удостоверение договора нотариусом. После этого стороны должны обратиться в МФЦ или непосредственно Росреестр, чтобы зарегистрировать переход права собственности и обременения в виде залога. Последний полностью снимается после кончины получателя ренты.

Обратите внимание! Условия соглашения нужно тщательно обдумать, поскольку изменить их в одностороннем порядке запрещается.

Договор может перестать действовать в нескольких случаях:

  • по обоюдному добровольному соглашению сторон;
  • из-за смерти получателя пожизненного содержания;
  • в судебном порядке.

Стоимость оформления и налоговое бремя

Чтобы правильно составить документ, желательно обратиться к квалифицированным юристам. Стоимость их услуг зависит от города. Обычно она равна от 5 до 10 тысяч рублей. За нотариальное заверение документа нет фиксированной расценки, на нее влияет оценочная стоимость квартиры или дома. В дальнейшем необходимо будет также оплатить госпошлину в Росреестр. Сейчас ее размер составляет 2000 рублей. Однако до смерти получателя ренты в выписке о праве собственности будет стоять отметка об обременении.

Получатель содержания при оформлении договора указывает сумму денежных средств, которые ему дает плательщик. По закону это признается его доходом и облагается налогом. Согласно требованиям актуального законодательства, получатель содержания обязан раз в квартал сдавать налоговую декларацию и оплатить 13% от прибыли (НДФЛ). Если же говорить о другой стороне сделки, то у нее нет никаких обязательств перед налоговой, поскольку полагающаяся ему квартира не считается доходом.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .

Возможность оспаривания

Любое соглашение может быть оспорено заинтересованными лицами. Обычно это происходит, если при заключении допущены какие-либо юридические неточности или нарушены чьи-либо законные права. Договор пожизненного содержания не является исключением. Так, на территории Москвы деятельность ведет организация под названием «Социальная гарантия», которая целенаправленно занимается оказанием помощи инвалидам с выплатой ежемесячной ренты. В обмен на это указанные граждане оставляют им после смерти свое жилье. Данная организация уже не раз являлась фигурантом исковых заявлений и судебных процессов, поскольку порой договоры пожизненной ренты подписывались с теми, кто был недееспособен в момент их заключения. По гражданскому законодательству, подобные соглашения должны быть признаны недействительными.

Обратите внимание! Нужно понимать, что если владелец жилья отправил документы на регистрацию договора ренты, но право перехода собственности не успели оформить в Росреестре, сделка не будет признана недействительной.

Такой позиции придерживается Верховный Суд РФ. Поводом стал иск наследников умершей пожилой женщины, которая по договору ренты отписала свою недвижимость сиделке. По заявлениям претендентов на квартиру переход права собственности был зарегистрирован уже после смерти пенсионерки. Они считают, что это произошло незаконно, поскольку с ее кончиной недвижимость автоматически стала владением наследников. Районный и городской суды согласились с этим, однако ВС решил по-другому. Несмотря на то, что перерегистрация квартиры не осуществилась при жизни умершей, она успела подать заявление и необходимый пакет документов. Соглашение о ренте пенсионерка не расторгала, поэтому сиделка действительно является полноправной и законной владелицей жилья.

Проблемные ситуации и рекомендации

При заключении договора стоит обратить внимание на некоторые проблемные моменты:

  1. Порой плательщик ренты исполняет обязанность не лично, а нанимает для этого третьих лиц. Однако не всегда получатель согласен с такой ситуацией. Поэтому судебная практика показывает, что вариант, когда обязательства плательщика исполняет другой человек, возможен лишь, если другая сторона не против. Кроме того, желательно прописать это в тексте письменного соглашения.
  2. Важным является и наличие обременения на жилом помещении. То есть сдать квартиру, продать ее можно только с согласия получателя ренты. Оно должно быть нотариально заверенным и оформленным письменно. При этом покупатель жилья автоматически становится плательщиком ренты, даже если он не знал о ней до приобретения недвижимости. Иными словами, это происходит автоматически.
  3. Несмотря на тот факт, что соглашения о ренте не подлежат государственной регистрации, обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре переход права на недвижимость от одного лица к другому. Это можно поручить нотариусу.
  4. В договоре подробно обозначается круг обязанностей плательщика, и они действительно должны исполняться. Несколько лет назад соглашение было расторгнуто в судебном порядке, поскольку получатель доказал, что другая сторона только осуществляла уход за ним во время болезни, но не обеспечивала продуктами и одеждой.

Интересным является то, что договор пожизненного содержания упоминается и в ФЗ №38, регулирующем вопросы рекламы. Так, ст.30 говорит, что реклама услуг ренты не может содержать осуждение близких родственников пенсионера или инвалида, которые отказываются ухаживать за ним. А также в ней не должно быть обещаний каких-либо подарков потенциальным клиентам организации.

Договор пожизненного содержания является одним из способов обеспечить себе достойную старость, особенно, когда пенсионеру не на кого больше рассчитывать: родственники отсутствуют или не находятся в постоянном контакте с ним. Однако нужно понимать, что составлять данное соглашение нужно правильно, точно ориентируясь и выполняя требования актуального законодательства, чтобы потом сделку не смогли оспорить в суде заинтересованные лица, например, настоящие наследники умершего. В большинстве случае рекомендуется доверить оформление договора профессионалам.

Договор пожизненного содержания с правом наследования жилья

Случается, что пожилые люди доживают свой век в одиночестве, а между тем им нужны уход и забота. Решением может стать поиск людей, которые согласятся обеспечить и то, и другое за то, что после смерти пенсионера его недвижимость перейдёт к ним. Конечно, очевидна во многом корыстная составляющая в такого рода шаге, из-за чего пожизненное содержание с правом наследования иногда подвергается критике.

Естественно, что на это требуется согласие самого пожилого человека, и если он готов расстаться с недвижимостью в обмен на уход, то почему бы и не заключить соответствующий договор. Такая практика позволяет молодым семьям обзавестись жильём без ипотеки и слишком больших трат.

Проблемы пожилых людей

Все возникающие по мере старения проблемы можно разделить на три основных категории: биологические, психологические и социальные. С биологической стороны процесс старения приводит к замедлению реакции и что куда хуже – значительному снижению способности обучаться.

Когда пожилой человек остаётся без работы, то к первой проблеме добавляются и две других. Общество словно отторгает его как ненужный элемент. Это касается не всех, но в первую очередь одиноких старых людей. Куда проще пережить процесс старения людям, обзаведшимся большой семьёй, внуками и даже в преклонном возрасте остающимся физически активными и нужными своим родственникам.

Для остальных же возникают проблемы одиночества и ощущения ненужности, лишь вгоняющие в ещё большую апатию. После того как они вели активную жизнь, им сложно смириться с тем, что из-за старения тела уже больше неспособны на это, а вдобавок к тому меняется их положение в обществе. При всём том, что в качестве важных общественных ценностей значится уважение к старикам, если взглянуть на вопрос объективно, то к ним часто относятся с равнодушием, а то и с раздражением. Такое отношение не может не угнетать, наряду с тем, что физические возможности ухудшаются и это приводит к зависимости от этого самого общества.

Есть несколько традиционных решений проблем, возникающих при старении одиноких пожилых людей, однако, зачастую слабо справляющихся с поставленной задачей. Это:

  • Дома престарелых – в первую очередь они предназначены именно для одиноких пенсионеров. В них должны быть созданы хорошие условия для проживания и обеспечиваться быстрая медицинская помощь при необходимости, а коротать время должно помогать общение со сверстниками. Повседневные заботы же выполняет персонал. Дом престарелых, если уход в нём осуществляется хорошо, действительно может послужить одним из решений и дать провести не самую худшую старость. Однако, нахождение в нём нередко может лишь усугубить ощущение беспомощности, и то, насколько пенсионеру будет комфортно в нём находиться, зависит как от обеспечиваемых условий, так и от склада характера – подойдёт такой вариант далеко не всем.
  • Патронажные службы и сиделки – в этом случае пожилые люди продолжают жить в своём доме, но им оказывают помощь с домашней работой, покупками, лечением.

Наконец, есть ещё один вариант, который может оказаться для стариков куда лучше – это уход в обмен на получение жилья.

Уход в обмен на получение жилья

Если обе стороны сделки будут честно выполнять свои обязательства, то такой выбор, скорее всего, улучшит жизнь всем, а потому старикам стоит серьёзно его рассмотреть. А ведь часто они начинают бояться чужих людей, думать, что те просто отнимут у них квартиру или будут их тиранить.

Такие опасения нельзя назвать совсем беспочвенными: действительно, некоторые занимаются мошенничеством. Причём к обману могут прибегнуть не только лица, согласившиеся на уход, но и сами пожилые люди, так что риски здесь обоюдные. Чтобы минимизировать их, и заключается договор, положений которого в дальнейшем нужно будет придерживаться, а если этого не делается, то его можно разорвать через суд.

Распространены две формы договора – ренты и пожизненного содержания. В результате исполнения обоих должен будет произойти переход недвижимости ко второй стороне договора, различие заключается в том, каким образом будет осуществляться поддержка пожилого человека. В случае с рентой это просто ежемесячная передача ему определённой суммы, а при пожизненном содержании – полное его обеспечение, в которое входит питание, лечение и так далее.

В первом случае предполагается не такое тесное взаимодействие, как во втором, но, так или иначе, общаться стороны договора должны будут долгое время, и потому важно не прогадать с выбором, чтобы это общение не начало тяготить.

Договор пожизненного содержания

Это соглашение, согласно которому собственник недвижимости обязуется передать её другому лицу, а это лицо обязуется его содержать и ухаживать за ним.

В подобном документе много тонкостей, и нельзя просто взять какую-нибудь стандартную форму, как часто бывает с более простыми договорами. Потому для его заключения следует привлечь юриста. Условия, обязанности и требования сторон должны быть до мелочей продуманы, чтобы исключить всякий риск злоупотреблений.

Читать еще:  Договор подряда на строительство объекта

В отличие от ренты, где всё просто и выражается в цифрах, договор пожизненного содержания с правом наследования жилья рассчитан на полное обеспечение, и зачастую непросто точно установить, насколько хорошо он выполняется. Например, какого качества продукты необходимо приобретать – злоупотребления ведь возможны и с одной, и с другой стороны. Поскольку то, как содержатели выполняют свои обязанности, очень непросто проконтролировать и доказать, зачастую приходится использовать показания родственников или соседей – но и здесь, в случае с родственниками, суд может счесть их ангажированными.

Если будет доказано, что одна из сторон нарушает условия договора, то его можно расторгнут. Недобросовестное его исполнение является главной причиной для расторжения. Кроме того, может быть использована и вторая – психическое состояние пожилого человека в момент, когда он заключал соглашение. Этот повод часто пытаются использовать его родственники, чтобы опротестовать договор. Других причин для одностороннего расторжения, кроме двух перечисленных, быть не может, но по обоюдному согласию сторон допускается его расторжение и без объяснения причин.

Риск при сделках ренты или пожизненного содержания, в особенности второй, достаточно высок, и чтобы защититься от него, просто необходим качественный, продуманный договор, в котором разрешены все нюансы.

Он нужен пожилому человеку, чтобы полностью гарантировать, что его не выселят из собственной квартиры, потому что хорошие отношения с людьми, согласившимися содержать его, несомненно, важны, но иногда можно столкнуться с обманом и лицемерием, или же изменением отношений со временем.

Необходим он и тем людям, которые согласятся о нём заботиться, поскольку возрастные изменения могут отразиться на пенсионере по-разному. Если на момент подписания он был всецело адекватен, то со временем его характер может испортиться: они будут выполнять все свои обязательства, а он попытается под надуманным предлогом увильнуть от своих – и от этого договор защитит. Случается и примирение с родственниками, в результате которого пенсионер передумывает и решает передать квартиру им в обход людей, которые много лет о нём заботились – не допустить такого без достаточной компенсации тоже поможет соглашение.

Условия договора

Перечислим важные условия, без которых документ не получит одобрение:

  • предмет договора;
  • порядок предоставления содержания;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок, в котором может быть сделан выкуп;
  • ответственность при невыполнении обязанностей;
  • заключительные положения.

Каждый из перечисленных пунктов нуждается в более подробном рассмотрении, и начать стоит с предмета договора. Так называют тот объект, который и будет передан вследствие его исполнения, то есть жильё. Необходимо указать в тексте соглашения его адрес и другие параметры, а также приложить документы, такие как паспорт БТИ, кадастровый паспорт, подтверждение права владения и так далее. Отдельно указывается цена объекта.

Второй пункт – порядок предоставления содержания. Его детализация наиболее важна, поскольку это самый тонкий момент соглашения, и именно относительно того, соответствовало ли предоставление содержания установленному в договоре, чаще всего ведутся споры. Чтобы можно было решить их быстрее и проще, нужно во всех подробностях указать, что именно входит в содержание. То есть, предоставление питания и одежды, медицинской помощи, покупка лекарств и другое. Подсчитывается, в каком объёме должна будет предоставляться помощь по каждому виду услуг, выводится суммарная стоимость содержания в месяц – это потребуется, чтобы доказать, что норма законодательства относительно объёма содержания выполнены.

Также большое внимание следует уделить правам и обязанностям. Так, в образце договора, прилагающемся к статье, посвящённый им раздел самый крупный из всех. Каждое право и каждую обязанность следует детально задокументировать, в том числе и те, что кажутся очевидными.

Оговорен должен быть и порядок выкупа – условия его проведения, цена и способ возврата. Отдельно указывается — какую ответственность должны будут понести стороны при нарушении соглашения.

В раздел заключительных положений чаще всего выносятся сведения о сроке действия, необходимости удостоверения у нотариуса и прохождения регистрации, передаточном акте и тому подобные – также они могут быть вынесены как отдельные разделы (например, в образце вынесено положение о сроке действия).

Форма и содержание

Образец, на который можно приблизительно ориентироваться как относительно формы, так и содержания соглашения, прилагается к статье. Уточним лишь некоторые процедурные нюансы. Так, обязательно, чтобы договор был составлен письменно, и содержал подписи сторон – в ином случае он окажется недействительным. Потребуется также его нотариальное удостоверение, и при его отсутствии сделка тоже не будет признана состоявшейся.

Относительно содержания следует добавить пару деталей: во-первых, согласно Гражданскому кодексу, минимальная сумма затрат по такому соглашению должна составлять два минимальных размера оплаты труда. Во-вторых, его расторжение может быть осуществлено либо по решению суда, либо при согласии по данному вопросу обеих сторон.

Порядок заключения

Первые этапы стандартны и состоят из согласования условий, составления текста договора и его подписания сторонами. Согласно статье 584 ГК данный договор должен заключаться в особом порядке, а именно: нотариус удостоверяет сделку, перед этим проверив:

  • принадлежность имущества;
  • наличие у него других собственников;
  • нет ли обременений или запретов на отчуждение.

Поскольку соглашение относится к числу возмездных, потребуется определение его цены, и её расчёт, а тем более контроль соблюдения установленной нормы, будет непростым.

В нотариальную контору нужно предоставить:

  • сам договор;
  • паспорта участников сделки;
  • подтверждение прав на недвижимость;
  • справку БТИ.

Также потребуется оформить государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

Иные формы передачи квартиры

В них не оговариваются в деталях обязанности по предоставлению пожилому человеку содержания и ухода, а значит, нет никаких гарантий, что он что-то получит. Соответственно, заключать их вместо соглашения о ренте или пожизненном содержании мы не рекомендуем.

Заключить такой договор – означает просто отдать свою собственность без каких-либо гарантий. И какими бы хорошими ни казались люди, предлагающие такое соглашение и обещающие ухаживать за пожилым человеком, но так происходит не всегда. Получившие недвижимость по договору дарения иногда затем просто выгоняли из неё стариков – и вернуть её после этого оказывалось крайне сложно.

Нельзя заключить и договор дарения с условием перехода недвижимости лишь после смерти дарителя. Он не будет признан судом и имущество передадут по завещанию либо по установленному законом порядку.

В отличие от договора пожизненного содержания, завещание не даёт никаких гарантий выплат, если соглашение захочет разорвать сам пенсионер. Потому заключать его опасно уже для того, кто хочет взять на себя уход за пожилым человеком. Если какой-нибудь родственник уговорит того отменить завещание, то ухаживавшему за пенсионером лицу не удастся получить ни недвижимость, ни какую-либо компенсацию за потраченные средства и усилия.

И даже если этого не произошло, родственники завещателя после его смерти имеют право оспорить документ, что повлечёт за собой сложные и длительные разбирательства с неочевидным исходом.

Опека над пожилыми

Пожилые люди иногда оказываются более не в состоянии сами за собой ухаживать, или же лишаются дееспособности. В таких случаях над ними берут опеку. Вариантов два: патронаж и собственно опека.

Перед оформлением одного из этих видов следует хорошо взвесить, есть ли у вас для этого все возможности, и хватит ли вам терпения и здоровья. Опека над престарелым – вовсе не лёгкое дело, и для него требуется как наличие морально-психологических качеств, так и времени.

После того как опека оформлена, государственные органы будут контролировать, как опекун выполняет обязанности, с целью чего ими могут проводиться осмотры.

Условия назначения

Патронаж берётся, если пожилой человек полностью отдаёт себе отчёт в действиях, однако из-за плохого физического состояния не может сам справляться с работой по дому, обслуживанием самого себя и тому подобным. Чтобы взять патронаж, нужно заручиться согласием самого гражданина, над которым он берётся.

Полная опека берётся при потере адекватности, то есть, если из-за психических отклонений пенсионер перестаёт понимать, что происходит вокруг него и не может осознавать результаты своих действий – становится недееспособным.

Может ли опекун претендовать на наследство

В обоих случаях опекун может стать наследником, но на общих основаниях. То есть он может наследовать по оформленному ещё дееспособным гражданином до начала опеки завещанию, но не приобретает никаких прав по изменению завещания опекаемого.

Что до наследования по закону, то выделяются семь очередей наследников, и сам по себе факт опекунства никак опекуна в эту очередь не включает. Это значит, что он сможет получить наследство по закону лишь в том случае, если получил бы и без опекунства. Зато сам опекаемый, в случае смерти опекуна, будет наследовать на равных с другими наследниками. Но кое-какое преимущество у опекуна всё же будет: после смерти опекаемого и открытия наследства он сможет рассчитывать на компенсацию понесённых расходов.

В итоге никаких прав на наследство над опекаемым получить нельзя. Даже если тот совершенно одинок, то есть не имеет родственников, которым можно бы было передать имущество, оно уйдёт в пользу государства, а не опекуна.

Договор пожизненного содержания с правом наследования жилья

Случается, что пожилые люди доживают свой век в одиночестве, а между тем им нужны уход и забота. Решением может стать поиск людей, которые согласятся обеспечить и то, и другое за то, что после смерти пенсионера его недвижимость перейдёт к ним. Конечно, очевидна во многом корыстная составляющая в такого рода шаге, из-за чего пожизненное содержание с правом наследования иногда подвергается критике.

Естественно, что на это требуется согласие самого пожилого человека, и если он готов расстаться с недвижимостью в обмен на уход, то почему бы и не заключить соответствующий договор. Такая практика позволяет молодым семьям обзавестись жильём без ипотеки и слишком больших трат.

Проблемы пожилых людей

Все возникающие по мере старения проблемы можно разделить на три основных категории: биологические, психологические и социальные. С биологической стороны процесс старения приводит к замедлению реакции и что куда хуже – значительному снижению способности обучаться.

Когда пожилой человек остаётся без работы, то к первой проблеме добавляются и две других. Общество словно отторгает его как ненужный элемент. Это касается не всех, но в первую очередь одиноких старых людей. Куда проще пережить процесс старения людям, обзаведшимся большой семьёй, внуками и даже в преклонном возрасте остающимся физически активными и нужными своим родственникам.

Для остальных же возникают проблемы одиночества и ощущения ненужности, лишь вгоняющие в ещё большую апатию. После того как они вели активную жизнь, им сложно смириться с тем, что из-за старения тела уже больше неспособны на это, а вдобавок к тому меняется их положение в обществе. При всём том, что в качестве важных общественных ценностей значится уважение к старикам, если взглянуть на вопрос объективно, то к ним часто относятся с равнодушием, а то и с раздражением. Такое отношение не может не угнетать, наряду с тем, что физические возможности ухудшаются и это приводит к зависимости от этого самого общества.

Есть несколько традиционных решений проблем, возникающих при старении одиноких пожилых людей, однако, зачастую слабо справляющихся с поставленной задачей. Это:

  • Дома престарелых – в первую очередь они предназначены именно для одиноких пенсионеров. В них должны быть созданы хорошие условия для проживания и обеспечиваться быстрая медицинская помощь при необходимости, а коротать время должно помогать общение со сверстниками. Повседневные заботы же выполняет персонал. Дом престарелых, если уход в нём осуществляется хорошо, действительно может послужить одним из решений и дать провести не самую худшую старость. Однако, нахождение в нём нередко может лишь усугубить ощущение беспомощности, и то, насколько пенсионеру будет комфортно в нём находиться, зависит как от обеспечиваемых условий, так и от склада характера – подойдёт такой вариант далеко не всем.
  • Патронажные службы и сиделки – в этом случае пожилые люди продолжают жить в своём доме, но им оказывают помощь с домашней работой, покупками, лечением.
Читать еще:  Договор на дистрибуцию товара, Николай Лобанов, Яндекс Дзен

Наконец, есть ещё один вариант, который может оказаться для стариков куда лучше – это уход в обмен на получение жилья.

Уход в обмен на получение жилья

Если обе стороны сделки будут честно выполнять свои обязательства, то такой выбор, скорее всего, улучшит жизнь всем, а потому старикам стоит серьёзно его рассмотреть. А ведь часто они начинают бояться чужих людей, думать, что те просто отнимут у них квартиру или будут их тиранить.

Такие опасения нельзя назвать совсем беспочвенными: действительно, некоторые занимаются мошенничеством. Причём к обману могут прибегнуть не только лица, согласившиеся на уход, но и сами пожилые люди, так что риски здесь обоюдные. Чтобы минимизировать их, и заключается договор, положений которого в дальнейшем нужно будет придерживаться, а если этого не делается, то его можно разорвать через суд.

Распространены две формы договора – ренты и пожизненного содержания. В результате исполнения обоих должен будет произойти переход недвижимости ко второй стороне договора, различие заключается в том, каким образом будет осуществляться поддержка пожилого человека. В случае с рентой это просто ежемесячная передача ему определённой суммы, а при пожизненном содержании – полное его обеспечение, в которое входит питание, лечение и так далее.

В первом случае предполагается не такое тесное взаимодействие, как во втором, но, так или иначе, общаться стороны договора должны будут долгое время, и потому важно не прогадать с выбором, чтобы это общение не начало тяготить.

Договор пожизненного содержания

Это соглашение, согласно которому собственник недвижимости обязуется передать её другому лицу, а это лицо обязуется его содержать и ухаживать за ним.

В подобном документе много тонкостей, и нельзя просто взять какую-нибудь стандартную форму, как часто бывает с более простыми договорами. Потому для его заключения следует привлечь юриста. Условия, обязанности и требования сторон должны быть до мелочей продуманы, чтобы исключить всякий риск злоупотреблений.

В отличие от ренты, где всё просто и выражается в цифрах, договор пожизненного содержания с правом наследования жилья рассчитан на полное обеспечение, и зачастую непросто точно установить, насколько хорошо он выполняется. Например, какого качества продукты необходимо приобретать – злоупотребления ведь возможны и с одной, и с другой стороны. Поскольку то, как содержатели выполняют свои обязанности, очень непросто проконтролировать и доказать, зачастую приходится использовать показания родственников или соседей – но и здесь, в случае с родственниками, суд может счесть их ангажированными.

Если будет доказано, что одна из сторон нарушает условия договора, то его можно расторгнут. Недобросовестное его исполнение является главной причиной для расторжения. Кроме того, может быть использована и вторая – психическое состояние пожилого человека в момент, когда он заключал соглашение. Этот повод часто пытаются использовать его родственники, чтобы опротестовать договор. Других причин для одностороннего расторжения, кроме двух перечисленных, быть не может, но по обоюдному согласию сторон допускается его расторжение и без объяснения причин.

Риск при сделках ренты или пожизненного содержания, в особенности второй, достаточно высок, и чтобы защититься от него, просто необходим качественный, продуманный договор, в котором разрешены все нюансы.

Он нужен пожилому человеку, чтобы полностью гарантировать, что его не выселят из собственной квартиры, потому что хорошие отношения с людьми, согласившимися содержать его, несомненно, важны, но иногда можно столкнуться с обманом и лицемерием, или же изменением отношений со временем.

Необходим он и тем людям, которые согласятся о нём заботиться, поскольку возрастные изменения могут отразиться на пенсионере по-разному. Если на момент подписания он был всецело адекватен, то со временем его характер может испортиться: они будут выполнять все свои обязательства, а он попытается под надуманным предлогом увильнуть от своих – и от этого договор защитит. Случается и примирение с родственниками, в результате которого пенсионер передумывает и решает передать квартиру им в обход людей, которые много лет о нём заботились – не допустить такого без достаточной компенсации тоже поможет соглашение.

Условия договора

Перечислим важные условия, без которых документ не получит одобрение:

  • предмет договора;
  • порядок предоставления содержания;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок, в котором может быть сделан выкуп;
  • ответственность при невыполнении обязанностей;
  • заключительные положения.

Каждый из перечисленных пунктов нуждается в более подробном рассмотрении, и начать стоит с предмета договора. Так называют тот объект, который и будет передан вследствие его исполнения, то есть жильё. Необходимо указать в тексте соглашения его адрес и другие параметры, а также приложить документы, такие как паспорт БТИ, кадастровый паспорт, подтверждение права владения и так далее. Отдельно указывается цена объекта.

Второй пункт – порядок предоставления содержания. Его детализация наиболее важна, поскольку это самый тонкий момент соглашения, и именно относительно того, соответствовало ли предоставление содержания установленному в договоре, чаще всего ведутся споры. Чтобы можно было решить их быстрее и проще, нужно во всех подробностях указать, что именно входит в содержание. То есть, предоставление питания и одежды, медицинской помощи, покупка лекарств и другое. Подсчитывается, в каком объёме должна будет предоставляться помощь по каждому виду услуг, выводится суммарная стоимость содержания в месяц – это потребуется, чтобы доказать, что норма законодательства относительно объёма содержания выполнены.

Также большое внимание следует уделить правам и обязанностям. Так, в образце договора, прилагающемся к статье, посвящённый им раздел самый крупный из всех. Каждое право и каждую обязанность следует детально задокументировать, в том числе и те, что кажутся очевидными.

Оговорен должен быть и порядок выкупа – условия его проведения, цена и способ возврата. Отдельно указывается — какую ответственность должны будут понести стороны при нарушении соглашения.

В раздел заключительных положений чаще всего выносятся сведения о сроке действия, необходимости удостоверения у нотариуса и прохождения регистрации, передаточном акте и тому подобные – также они могут быть вынесены как отдельные разделы (например, в образце вынесено положение о сроке действия).

Форма и содержание

Образец, на который можно приблизительно ориентироваться как относительно формы, так и содержания соглашения, прилагается к статье. Уточним лишь некоторые процедурные нюансы. Так, обязательно, чтобы договор был составлен письменно, и содержал подписи сторон – в ином случае он окажется недействительным. Потребуется также его нотариальное удостоверение, и при его отсутствии сделка тоже не будет признана состоявшейся.

Относительно содержания следует добавить пару деталей: во-первых, согласно Гражданскому кодексу, минимальная сумма затрат по такому соглашению должна составлять два минимальных размера оплаты труда. Во-вторых, его расторжение может быть осуществлено либо по решению суда, либо при согласии по данному вопросу обеих сторон.

Порядок заключения

Первые этапы стандартны и состоят из согласования условий, составления текста договора и его подписания сторонами. Согласно статье 584 ГК данный договор должен заключаться в особом порядке, а именно: нотариус удостоверяет сделку, перед этим проверив:

  • принадлежность имущества;
  • наличие у него других собственников;
  • нет ли обременений или запретов на отчуждение.

Поскольку соглашение относится к числу возмездных, потребуется определение его цены, и её расчёт, а тем более контроль соблюдения установленной нормы, будет непростым.

В нотариальную контору нужно предоставить:

  • сам договор;
  • паспорта участников сделки;
  • подтверждение прав на недвижимость;
  • справку БТИ.

Также потребуется оформить государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

Иные формы передачи квартиры

В них не оговариваются в деталях обязанности по предоставлению пожилому человеку содержания и ухода, а значит, нет никаких гарантий, что он что-то получит. Соответственно, заключать их вместо соглашения о ренте или пожизненном содержании мы не рекомендуем.

Заключить такой договор – означает просто отдать свою собственность без каких-либо гарантий. И какими бы хорошими ни казались люди, предлагающие такое соглашение и обещающие ухаживать за пожилым человеком, но так происходит не всегда. Получившие недвижимость по договору дарения иногда затем просто выгоняли из неё стариков – и вернуть её после этого оказывалось крайне сложно.

Нельзя заключить и договор дарения с условием перехода недвижимости лишь после смерти дарителя. Он не будет признан судом и имущество передадут по завещанию либо по установленному законом порядку.

В отличие от договора пожизненного содержания, завещание не даёт никаких гарантий выплат, если соглашение захочет разорвать сам пенсионер. Потому заключать его опасно уже для того, кто хочет взять на себя уход за пожилым человеком. Если какой-нибудь родственник уговорит того отменить завещание, то ухаживавшему за пенсионером лицу не удастся получить ни недвижимость, ни какую-либо компенсацию за потраченные средства и усилия.

И даже если этого не произошло, родственники завещателя после его смерти имеют право оспорить документ, что повлечёт за собой сложные и длительные разбирательства с неочевидным исходом.

Опека над пожилыми

Пожилые люди иногда оказываются более не в состоянии сами за собой ухаживать, или же лишаются дееспособности. В таких случаях над ними берут опеку. Вариантов два: патронаж и собственно опека.

Перед оформлением одного из этих видов следует хорошо взвесить, есть ли у вас для этого все возможности, и хватит ли вам терпения и здоровья. Опека над престарелым – вовсе не лёгкое дело, и для него требуется как наличие морально-психологических качеств, так и времени.

После того как опека оформлена, государственные органы будут контролировать, как опекун выполняет обязанности, с целью чего ими могут проводиться осмотры.

Условия назначения

Патронаж берётся, если пожилой человек полностью отдаёт себе отчёт в действиях, однако из-за плохого физического состояния не может сам справляться с работой по дому, обслуживанием самого себя и тому подобным. Чтобы взять патронаж, нужно заручиться согласием самого гражданина, над которым он берётся.

Полная опека берётся при потере адекватности, то есть, если из-за психических отклонений пенсионер перестаёт понимать, что происходит вокруг него и не может осознавать результаты своих действий – становится недееспособным.

Может ли опекун претендовать на наследство

В обоих случаях опекун может стать наследником, но на общих основаниях. То есть он может наследовать по оформленному ещё дееспособным гражданином до начала опеки завещанию, но не приобретает никаких прав по изменению завещания опекаемого.

Что до наследования по закону, то выделяются семь очередей наследников, и сам по себе факт опекунства никак опекуна в эту очередь не включает. Это значит, что он сможет получить наследство по закону лишь в том случае, если получил бы и без опекунства. Зато сам опекаемый, в случае смерти опекуна, будет наследовать на равных с другими наследниками. Но кое-какое преимущество у опекуна всё же будет: после смерти опекаемого и открытия наследства он сможет рассчитывать на компенсацию понесённых расходов.

В итоге никаких прав на наследство над опекаемым получить нельзя. Даже если тот совершенно одинок, то есть не имеет родственников, которым можно бы было передать имущество, оно уйдёт в пользу государства, а не опекуна.

Как составить договор пожизненного содержания с правом наследования жилья

Чтобы обзавестись собственным жильем, вовсе не обязательно его покупать. Сейчас у каждого гражданина появилась возможность заключить соглашение о пожизненном содержании с правом наследования жилья. Этот договор заключает в себе множество преимуществ, а потому на практике прибегают к такому виду наследованию ежегодно все большее количество людей. Но справедливо будет заметить, что недостатков и факторов риска у такой сделки тоже не так уж мало. Все важные моменты при составлении данного документа в 2017 году мы рассмотрим далее в статье. Стать в будущем владельцем квартиры посредством оформления ренты пожизненного содержания – дело очень ответственное, которое требует от плательщика оценить все позитивные и негативные стороны договора.

Как заключается договор о пожизненном содержании с правом наследования жилья

В договоре принимают участие 2 стороны: рентополучатель, то есть владелец недвижимости, и плательщик, к которому перейдет жилье, после того как все правила договора будут выполнены. В обязанности плательщика входит предоставлять получателю ренты все необходимые блага (прописанные в договоре) до момента смерти владельца жилья.

В зависимости от договора, содержание может реализовывать по-разному: покупка продуктов и всех необходимых медикаментов, выплата прописанной в контракте суммы и другие, зафиксированные в договоре обязательства, если таковые были прописаны.

Как происходит оформление

Такой договор составляется в письменном виде «на бумаге», но для него не предусмотрено единой формы. Поэтому на практике люди обращаются к нотариусу, чтобы контракт пожизненного содержания легально подтвердить. Сам документ должен содержать такую информацию:

  • способ содержания и размер денежных выплат;
  • оценка стоимости имущества, которое является предметом договора;
  • итоговая сумма, которую плательщик обязывается выплатить владельцу квартиры путем подписания договора.
Читать еще:  Договор дарения имущества - образец 2019 года

Нужно обратить внимание, что если один из этих пунктов не будет указан в документе, то существует риск признания недееспособности данного договора. Чтобы соглашение пожизненного содержания было легитимным, его необходимо нотариально заверить. Юрист выдаст направление в отдел юстиций, а там договор зарегистрируют. Когда договор заключен, плательщик уже является хозяином имущества, но до смерти получателя он должен будет выполнять все возложенные на него обязательства согласно заключенному соглашению.

Если плательщик (до кончины получателя) решит провести какие-либо операции с жильем, то ему необходимо заручиться разрешением рентополучателя, иначе все действия будут являться незаконными. Нотариус оформляет и заверяет документ, поэтому за свои услуги он берет оплату. Вследствие этого стороны наследственного договора должны тщательно подходить и к выбору нотариуса.

Сумма оплаты в большинстве зависит от многих факторов, в том числе и от региона. Об этих всех аспектах в первую очередь необходимо позаботиться плательщику с целью сделать договор законным, чтобы его было трудно оспорить в суде. Нередко после смерти получателя ренты плательщику приходится иметь дело с потенциальными наследниками жилплощади, которые не оказывали никакой помощи рентополучателю. Чаще всего это дальние родственники и даже просто знакомые усопшего.

Процедура оформления договора пожизненного содержания требует от обеих сторон тщательной подготовки. Гражданин, выбирающий для себя человека, который будет его содержать, должен учитывать не только его финансовые возможности, но и пообщаться с ним лично. Остаток жизни рентополучатель будет тесно связан с плательщиком, и лучше избежать различных конфликтов по причине характера, образа жизни, вредных привычек и т. д.

Плательщик должен проанализировать свои возможности выполнить все пункты договора. Увольнение с работы или потеря собственного бизнеса (то есть источника дохода) не является причиной прекращения договора. Такое соглашение призвано помогать одиноким людям достойно встретить старость.

Юридический ликбез: Рента и пожизненное содержание

По договору ренты собственник имеет право передать другому лицу в собственность имущество в обмен на обязательство выплачивать ренту в виде денежной суммы либо иного содержания. Для договора ренты обязательно нотариальное удостоверение договора: заключение его в простой письменной форме не допускается.

В настоящее время в Москве существуют фирмы, которые занимаются оформлением рентных договоров с пожилыми собственниками жилья. Обычно эти фирмы дают рекламные объявления следующего содержания: `Продам квартиру с отсрочкой отселения`. На самом деле под данным объявлением подразумевается продажа ренты. Необходимо иметь в виду, что покупка ренты — это всегда лотерея. И нет никаких гарантий, что Вы переживете получателя ренты. Кроме того, спецификой данного договора является огромное количество обращений в суд за расторжением договора — как со стороны плательщика, так и со стороны получателя ренты. Нужно учитывать, что при расторжении договора ренты право собственности переходит обратно к получателю ренты, а вот получить обратно деньги для плательщика ренты практически невозможно.

Поэтому несмотря на то, что с юридической точки зрения основной целью договора ренты является обеспечение постоянного дохода для получателя ренты, на практике данный договор в основном используется для обеспечения перехода права собственности на жилье минуя процедуру принятия наследства. Это позволяет сократить срок перехода права собственности: при наследовании как по закону, так и по завещанию минимальный обязательный срок, который должен пройти с момента смерти наследодателя до перехода права собственности к наследнику составляет 6 месяцев. В то время как при оформлении договора ренты право собственности на недвижимое имущество переходит к плательщику ренты в момент государственной регистрации договора, а в момент смерти получателя ренты с недвижимости снимаются все обременения (то есть ограничения на пользование и распоряжение имуществом).

Кроме экономии времени, договор ренты позволяет сэкономить еще и деньги, поскольку переход права собственности на квартиру по договору ренты не облагается налогом на имущество, переходящее в порядке дарения и наследования. При оформлении договора ренты вам придется заплатить только нотариальную пошлину в размере 1,5% от стоимости недвижимости, в то время как при наследовании квартиры нотариальная пошлина составит 2% (для наследников первой очереди — 1%) плюс весьма значительный налог. Исходя из этого, любому наследнику дальше второй очереди, проживающему отдельно от наследодателя, договор ренты всегда более выгоден, чем составление завещания в его пользу.

И еще один нюанс. Договор ренты является прижизненным распоряжением имуществом и, в отличие от завещания, позволяет избежать выделения обязательной доли.

И наконец, о ложке дегтя. Надо помнить, что льготы на коммунальные платежи имеет собственник квартиры. Поэтому заключая договор ренты со своей бабушкой, будьте готовы к тому, что теперь коммунальные платежи вам придется платить полностью.

Существует несколько разновидностей договора ренты. Во-первых, жилое помещение может передаваться плательщику ренты за плату и бесплатно. В зависимости от этого сделка оформляется разными договорами. В первом случае применяются правила о купле-продаже. Во втором — правила о договоре дарения. Поскольку, как уже было сказано выше, чаще всего договор ренты — это прикрытая форма наследования, то обычно используется безвозмездная передача имущества. Однако, приобретая квартиру по договору ренты у постороннего человека, разумеется, следует оформлять договор ренты в возмездной форме. Такой договор сложнее расторгнуть, поскольку в этом случае фиксируется факт передачи денег (то есть подтверждается встречное исполнение обязательств).

Во-вторых, при заключении договора можно договориться об осуществлении выплат как бессрочно, так и пожизненно. Отсюда деление рентного договора на постоянную (бессрочную) и пожизненную ренту. (Кроме того, существует такая разновидность пожизненной ренты как договор пожизненного содержания с иждивением.) В практике чаще встречается пожизненная рента — договор ренты прекращается смертью получателя ренты. Каждый из видов рентного договора имеет свои особенности.

Плательщиком постоянной ренты может быть любое лицо, отвечающее стандартным требованиям к участникам сделки: дееспособность или правоспособность (для юридического лица). Круг получателей ренты законом ограничен. Ими могут выступать только граждане, а также некоммерческие организации, если это соответствует целям деятельности, закрепленной в учредительных документах.

Выплата постоянной ренты устанавливается в рублях, но стороны в договоре могут предусмотреть выплату ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

Размер ренты автоматически увеличивается пропорционально минимальному размеру оплаты труда. Эта норма принята для защиты прав получателя ренты от возможной инфляции. Выплата ренты предусмотрена законом поквартально. Следует иметь в виду, что стороны могут предусмотреть в договоре другие условия увеличения суммы ренты и иные сроки выплат.

Плательщик может освободить себя от дальнейших выплат путем выкупа ренты. О своем намерении он должен заявить в письменной форме не позднее, чем за три месяца до прекращения выплат. Обязательства по выплате ренты не прекращаются до тех пор, пока выкуп не будет выплачен полностью. Стороны могут предусмотреть и другие условия выкупа ренты, например, более длительный срок, за который должно быть сделано предупреждение о прекращении выплат, или же договориться, что право на выкуп не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, но не превышающего тридцать лет с момента заключения договора. Данной нормой закон защищает права плательщика ренты.

Сумма выкупа постоянной ренты определяется договором. Если выкупная цена в договоре не указана, то по закону она равняется годовой сумме подлежащей выплате ренты. Если же жилье было передано под выплату ренты бесплатно, то к этой сумме добавляется стоимость аналогичного жилья в том же населенном пункте. Если стороны не могут прийти к соглашению, то стоимость жилья определяется профессиональным оценщиком.

Закон предусматривает несколько случаев, когда плательщик ренты обязан ее выкупить по требованию получателя. В основном они связаны с нарушениями обязательств со стороны плательщика ренты. В договоре стороны могут предусмотреть и другие случаи обязательного выкупа ренты.

Необходимо иметь в виду, что права получателя ренты могут переходить по наследству, в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица, либо путем уступки права требования в порядке, предусмотренном ст. 388 ГК РФ.

В отличие от постоянной, пожизненная рента устанавливается на период жизни лица, передающего жилье под выплату ренты. Возможно установление ренты в пользу другого лица или нескольких лиц, доли которых в праве на получение ренты считаются равными. Например, супруги передали по рентному договору принадлежащее им на праве общей совместной собственности жилое помещение. При этом в случае смерти одного из супругов его доля в праве на получение ренты переходит к пережившему его супругу, а после смерти последнего получателя ренты обязательства по выплате ренты прекращаются.

Размер пожизненной ренты определяется в договоре в виде денежной суммы, периодически выплачиваемой получателю ренты в течение его жизни. Размер пожизненной ренты должен быть не менее одного минимального размера оплаты труда в месяц.

При существенном нарушении договора плательщиком ренты получатель вправе требовать от плательщика выкупа ренты или расторжения договора и возмещения причиненных убытков. Если под выплату пожизненной ренты жилое помещение отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора потребовать возврата этого жилого помещения с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Пожизненное содержание с иждивением

Разновидностью пожизненной ренты является договор пожизненного содержания с иждивением, которое может включать в себя обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, а если этого требует состояние здоровья получателя ренты, то также и уход за ним. Часто такой договор предусматривает оплату ритуальных услуг.

В договоре должна быть зафиксирована стоимость полного объема содержания с иждивением. Обязательства плательщика по содержанию получателя ренты фиксируются в денежном выражении, чтобы можно было проследить меру их выполнения. При этом стоимость содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда. Стороны вправе заменить пожизненное содержание с иждивением на периодические выплаты в течение жизни.

В случае существенных нарушений плательщиком ренты своих обязательств, получатель вправе потребовать выплаты ему выкупной цены ренты либо возврата жилого помещения, переданного в обеспечение пожизненного содержания. При этом плательщик ренты не может требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Защита прав получателя ренты

В отличие от других договоров по сделкам с имуществом, договор ренты подлежит не только государственной регистрации, но и обязательному нотариальному удостоверению. Нотариальное заверение должно служить лишней гарантией прав получателей ренты, которые в большинстве случаев являются пожилыми людьми, не всегда разбирающимися в юридических тонкостях.

Кроме того, для защиты интересов получателя ренты установлено правило, в соответствии с которым он приобретает право залога на жилье, которое он передает другому лицу в обмен на содержание.

В качестве ответственности за просрочку выплаты рентных платежей законодательство предусматривает выплату процентов. Размер процентов устанавливается рентным договором. В случае, если стороны не оговорили размер процентной ставки, он определяется учетной ставкой банковского процента из расчета на день исполнения обязательств.

Человек, получивший в собственность жилье по договору ренты, имеет право его продать. Обязательства по выплате ренты переходят в этом случае на нового владельца (ст. 586 ГК РФ). При этом, если условия договора ренты будут нарушены, то лицо, заключившее договор и продавшее затем квартиру, будет нести субсидиарную ответственность с ее новым владельцем. Это значит, что если невозможно получить рентные платежи с нового владельца (невозможно найти, нет денег и т.п.), то имущественная ответственность может быть возложена на лицо, первоначально заключившее договор ренты.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector