Как уменьшить кадастровую стоимость

С января 2015 года налог на имущество стал рассчитываться по кадастровой, а не инвентаризационной стоимости квартир, гаражей и дач. Позже эксперты предупредили: администрации субъектов РФ будут увеличивать ставки, и в случае применения максимальной ставки налог для некоторых граждан может подняться в 20 раз. Спустя некоторое время собственники жилья направили в Росреестр тысячи заявлений о пересмотре кадастровой стоимости — оказалось, пересмотр оценки для многих собственников просто необходим!

А что изменилось?

Раньше инвентаризационную оценку рассчитывало Бюро технической инвентаризации (БТИ). Специалисты принимали во внимание себестоимость материалов и износ объекта, и оценка была далека от реальной. Кадастровая же стоимость складывается из большего количества параметров: в учет берутся местоположение объекта, его площадь, используемые для строительства материалы, год постройки, расстояние до центра субъекта РФ, расстояние до железнодорожного вокзала и прочие важные для ценообразования факторы. Все это сделано для того, чтобы оценка была максимально близка к рыночной.

По правилам, кадастровая оценка должна проводиться не чаще одного раза в три года, но и не реже одного раза в пять лет. Например, в Москве для квартир стоимостью до 10 млн рублей налоговая ставка теперь составляет 0,1%, стоимостью 10-20 млн рублей – 0,15%, 20-50 млн рублей – 0,2%, 50-300 млн рублей – 0,3%. Также для москвичей действует налоговый вычет в размере кадастровой стоимости: для квартир – 20 кв.м, для домов – 50 кв.м, для комнат — 10 кв.м. Полную сумму налога россияне начнут платить с 2020 года, а пока действует переходный период, во время которого ставка налога ежегодно будет повышаться на 20%.

Кому от новых правил хуже всех?

По мнению некоторых экспертов, новая система налогообложения в целом дает оценку, близкую к рыночной стоимости объектов. При ее создании формула выстраивалась так, чтобы не вызвать лишнего шума в обществе. Протесты москвичей из-за программы реновации показывают важность этой детали. Но шероховатостей избежать не удалось: помимо владельцев элитного жилья, бремя возрастет и для собственников обычных квартир, расположенных в дорогих районах. Нередко в них проживают пожилые люди, получившие недвижимость еще в советские годы. Для многих из них новый налог окажется неподъемным. Кроме того, сложно станет и владельцам объектов, расположенных в пригородах. Это могут быть недостроенные, но уже зарегистрированные дома, например, в Подмосковье, если они расположены на больших участках земли, вокруг которых возвышаются роскошные особняки. Кстати, подобные трудности возникнут и у инвесторов, вложившихся в новые квартиры без отделки.

А где можно узнать кадастровую стоимость своей квартиры?

Для тех, кто считает, что его жилье оценено несправедливо, действует специальная интернет-площадка, созданная Росреестром. Зайдите в «личный кабинет» на сайте ведомства, введите в поиске адрес и на странице отобразится вся доступная справочная информация. Также сведения о кадастровой стоимости объекта можно бесплатно получить в виде кадастровой справки, обратившись в филиал Росреестра в своем субъекте федерации.

Согласно закону об оценочной деятельности, пересмотреть оценку могут по этим причинам: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. На сайте rosreestr.ru написано: «…В случае несогласия с оценкой оспорить ее результаты можно в суде или в специальных комиссиях по оспариванию, созданных при управлениях Росреестра во всех регионах России».

Куда лучше идти оспаривать эту самую кадастровую оценку?

Разумеется, оспаривать кадастровую стоимость стоит только в случае, если изменение оценки даст ощутимую налоговую экономию. Важно также, что срок действия утвержденной кадастровой стоимости составляет от двух до пяти лет. Уже измененную кадастровую стоимость начинают учитывать с того года, в котором подано заявление о ее пересмотре. Соответственно, лучше всего заняться пересмотром сразу же после установления кадастровой стоимости, которая, на ваш взгляд, требует пересмотра.

Обычно те, кто недоволен кадастровой оценкой, сразу идут в суд. Большинство заявлений принимается, но нужно помнить, что с учетом всех расходов сама тяжба может обойтись в приличную сумму (и заодно отнять много времени). Обращаться в суд придется по правилам административного производства: то есть, для представления ваших интересов потребуется юрист. В итоге материальный и психологический дискомфорт отбивает у многих россиян желание идти и оспаривать кадастровую оценку.

Существует и еще один способ изменить оценку, и он требует гораздо меньших усилий. Обратитесь с данным вопросом в специальную комиссию при Росреестре. Такие комиссии работают при каждом управлении ведомства во всех регионах. На рассмотрение вашего дела у чиновников, по правилам, есть один месяц.

Что нужно, чтобы обратиться в комиссию?

Для обращения в комиссию у россиян есть основания оспаривать стоимость: «по недостоверности» и «на основании отчета». Кроме того, надо оформить специальное заявление для пересмотра кадастровой стоимости. К заявлению нужно приложить следующие документы:

— кадастровую справку о стоимости объекта, в которой будут сведения об оспариваемых результатах;

— нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на объект;

— отчет в электронном виде и на бумаге, если заявление о пересмотре подается на основании установления в отношении объекта его рыночной стоимости;

— экспертное заключение, которые подготовили оценщики.

В случае обращения в комиссию нужно будет оплатить только услуги оценщиков и нотариуса. Как правило, граждане оспаривают результаты без каких-либо сложностей. Оценщики, которые работают в этой сфере, безошибочно составляют отчеты об оспаривании. Отношения с ними регулируются ст. 24 ч. 18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (135-ФЗ). Решения комиссии, в случае отрицательного заключения, могут быть оспорены в суде.

Важно знать, что на практике в случае принятия судом решения в вашу пользу далеко не все расходы на тяжбу будут реально возмещены. Например, на истца (то есть вас) суд может возложить стоимость судебной экспертизы, а также уменьшить заявленные вами расходы на оплату юриста. По правилам же, все судебные расходы, понесенные истцом, должны быть возложены на ответчика.

Как все это неудобно! Может быть, чиновники как-то изменят процесс?

Возможно. В интервью «Огоньку» заместитель руководителя Росреестра Максим Смирнов сообщил о том, что правила оценки опять меняются. В январе этого года запустили новую реформу, завершить ее планируется в 2020 году. В каждом субъекте РФ будет открыто госучреждение, занимающееся именно кадастровой оценкой недвижимости. По мнению чиновника, концентрация всех полномочий в одних руках даст возможность сделать персонально ответственными должностных лиц, а также создать единую методику оценки.

Теперь у жаждущего справедливости в отношении кадастровой оценки гражданина появится возможность подать заявление в то самое заведение, которое эту оценку проводило. Важным отличием новых учреждений будет их подчинение местным властям, а не Росреестру, на который со временем будут возложены надзорные функции.

Чиновники запустят дроны, чтобы оценивать чужую собственность?

Власти считают это прогрессивным способом дистанционного обследования. При помощи данных технических средств можно определять параметры огромного количества объектов без участия их собственников, считает Смирнов. Особенно удобно будет использовать дроны при обследовании земельных участков. Пока такие вылазки еще редки, но уже известны случаи применения воздушных разведчиков в Тульской области и Татарстане.

Как оспорить и уменьшить кадастровую стоимость

С 2015 года в России переходят на новую схему вычисления налога на имущество. Проект начали внедрять в отдельных регионах, но к 2020 году изменить алгоритм расчетов обязаны во всех уголках РФ. В качестве базы теперь берется кадастровая, а не инвентаризационная стоимость недвижимости. Величина кадастровой оценки обычно выше, иногда в несколько раз, значит всех ожидает увеличение выплат. Если в расчеты закрались ошибки, сумма превысит рыночную. Мы разобрались, как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости и уменьшить ее законными способами.

Основные понятия

Налог на имущество начисляется на объекты, оформленные в собственность граждан:

  • жилые помещения;
  • комплексы недвижимости;
  • жилые дома и строения, возведенные на земельных участках, которые предназначены для индивидуального строительства или для ведения подсобного и дачного хозяйства;
  • гаражи и места под машину на парковках;
  • объекты незавершенного строительства;
  • иные сооружения и помещения.

Чтобы уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно, сначала проверьте точную сумму выставленной оценки. Она приведена на странице интернет-сервиса Росреестра. Чтобы найти объект, укажите его номер в кадастре или точный адрес. Вы увидите официальную сумму и дату ее выставления. Выписку из кадастра с указанием суммы также выдают в МФЦ, на портале Госуслуг.

Справка. Для расчета налога на недвижимость используется не полная кадастровая стоимость, а за вычетом цены 20 м2 из общей площади. В первый год дополнительно используется понижающий коэффициент 0,2, каждый год он вырастает на 0,2 пункта.

Законные причины для пересмотра

Законом установлено 2 возможности снижения суммы, выставленной в кадастре:

  • при расчетах были использованы неверные сведения;
  • выставленная сумма превышает рыночную цену объекта.

Справка. Чаще всего оспорить расчеты Росреестра собственники пытаются по второй причине – при несоответствии цены рыночной. С начала 2017 года из 7 тыс. исков по пересмотру данных в кадастре в 6,5 тыс. просили установить рыночную цену для расчетов и только в 49 указывали на наличие ошибок в данных.

К недостоверным данным относятся ошибки в характеристиках, которые привели к завышению итоговой суммы. Это:

  • неправильно указанные параметры объекта;
  • неточная оценка класса аварийности, условий местоположения, категории земель, целевого назначения, наличия санитарно-защитных зон;
  • неправильное использование информации при расчетах.

Чтобы найти основания для изменения суммы оценки, запросите полные сведения об объекте, примененные при вычислении. Подайте заявление в Росреестр, ответ должны дать в 7-дневный срок.

Если выставленная в кадастре сумма превысила рыночную – учтите, что цены сравниваются не на текущий момент, а на дату выставления цены в кадастре. Если рыночная стоимость снизилась уже после проведения оценки, уменьшит налог не получится.

В какой орган обратиться

Если заявитель – физическое лицо, оспорить кадастровую стоимость земельного участка он может в специальной комиссии Росреестра или в судебном порядке. Если вы решите сразу подать документы в суд, можете это делать напрямую, минуя заявление в комиссию. Юридическим лицам так сделать не получится, они обязаны сначала предъявить запрос Росреестру.

Обращение в комиссию по ряду причин привлекательнее судебного процесса:

  • более короткий срок рассмотрения спора – в течение месяца;
  • не надо оплачивать госпошлину и составлять исковое заявление.

Если заключение комиссии вас не устроит, вы можете подать заявление в суд в течение 10 дней. Судебный процесс более длительный и затратный, но он дает больше шансов получить положительное решение, чем подведомственная комиссия.

Перечень документов

Обязанность доказать причины для перерасчета законом возложена на заявителя. Вам надо подготовить документы, четко обосновывающие недостоверность параметров или оценку рыночной цены. Чтобы оформить заявление в комиссию или в суд, приготовьте:

  • заверенную нотариусом копию документа о праве собственности;
  • выписку из государственного регистра (ЕГРН) об определенной кадастре цене объекта и его характеристиках;
  • подтверждение недостоверности расчетных данных – при заявлении по причине неверных сведений;
  • отчет об оценке рыночной цены объекта на дату выставления кадастровой – при заявлении по причине несоответствия цены.
Читать еще:  Договор подряда на выполнение строительных работ: как составить, образец, бланк, рыба скачать

Справка. Ранее обязательным документом в списке было экспертное заключение от саморегулируемой организации оценщиков (СРО) о соответствии проведенной оценки требованиям законодательства. Позднее требование об экспертизе СРО из закона убрали, но обычно суды считают отчет без экспертного заключения недостаточным.

Для суда дополнительно потребуются:

  • исковое заявление;
  • квитанция об уплате пошлины;
  • уведомление о вручение, подтверждающее получение другими сторонами дела копий искового заявления;
  • отказ Росреестра – если предварительно вы обратились в комиссию;
  • доверенность на представителя истца;
  • для юридических лиц – подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования вопроса.

Оспаривание в ведомственной комиссии

Для уменьшения кадастровой стоимости земельного участка или личной недвижимости через комиссию, соберите документы по перечню и приложите их к заявлению в Росреестр. На обработку заявления предусмотрен месяц, в течение 7 дней комиссия сообщит дату рассмотрения документов. Через 5 рабочих дней после принятия решения, вам отправят уведомление об удовлетворении требований или отказ.

При положительном решении будет определено новое значение для базы кадастра – рассчитанное на основе предоставленных сведений или равное рыночной цене. Если вас не устраивает полученная сумма, оспорить ее можно в судебном порядке, как и отрицательное решение комиссии.

Обращение в суд

Ответчиком по делу о пересмотре ошибках в кадастровых данных является Росреестр. Законом для такой категории споров определен срок давности в 5 лет – если данные в государственный кадастр были внесены раньше, изменить их не получится. Нельзя снизить и предыдущую цену, если во время обращения в суд она изменилась на новую.

Заявление должно охватывать только один вопрос. Если вы уплатили налоги, вычисленные на основе неверной суммы, то сначала получите решение об установлении новой величины в кадастре, а потом подавайте иск о возврате излишне уплаченных средств.

Пошаговая инструкция – как снизить кадастровую стоимость недвижимости в суде:

  • напишите исковое заявление;
  • оплатите пошлину – 300 руб. для граждан и 2000 руб. для юридических лиц;
  • отнесите документы в суд;
  • процесс займет от 2 мес., на вступление решения отведен 1 мес.;
  • при получении положительного решения передайте его в Росреестр для записи нового значения в базу кадастра.

Справка. Если ваш объект является долевой собственностью, участие всех владельцев в тяжбе необязательно. Суд установит кадастровую стоимость для всего объекта. Если другие собственники не согласны с процессом, их замечания будут добавлены в список доказательств, но не станут обязательной причиной отрицательного решения.

На обжалование вынесенного решения отведен месяц. Если стороны не подадут апелляцию в этот срок, решение вступит в силу. Измененная сумма учитывается с 1 января года, в котором создан иск.

Выгода от оспаривания

Прежде чем оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости, оцените возможную выгоду от изменения суммы. Подсчитаем затраты: оценка рыночной стоимости на заданную дату составит 20 тыс. руб. при цене объекта менее 10 млн. руб. Экспертное заключение СРО – от 15 тыс. руб., выписка из ЕГРН – 400 руб. Итого – от 35 тыс. руб.

Если вы обращаетесь в суд, добавьте расходы на госпошлину (300 руб. для физлиц) и составление искового заявление – от 5 тыс. руб. Итого – от 40 тыс. руб.

При этом кадастровая стоимость подвергается регулярной переоценке – не чаще 1 раза в 3 года (а для федеральных центров – в 2 года) и не реже 1 раза в 5 лет. Переоценка автоматически скорректирует налоговую базу.

Заключение

Оспаривание кадастровой оценки не всегда выгодно. Нередко проще дождаться массовой государственной переоценки. Если выигрыш принесет вам значительное уменьшение налога, готовьте документы по списку и обращайтесь в комиссию Росреестра или сразу в суд.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

Внимание! Юристы не записывают на приём, не проверяют готовность документов, не консультируют по адресам и режимам работы МФЦ, не оказывают техническую поддержку по порталу Госуслуг!

Как снизить кадастровую стоимость квартиры?

С января 2015 года налог на имущество стал рассчитываться по кадастровой, а не инвентаризационной стоимости квартир, гаражей и дач. Позже эксперты предупредили: администрации субъектов РФ будут увеличивать ставки, и в случае применения максимальной ставки налог для некоторых граждан может подняться в 20 раз. Спустя некоторое время собственники жилья направили в Росреестр тысячи заявлений о пересмотре кадастровой стоимости — оказалось, пересмотр оценки для многих собственников просто необходим!

А что изменилось?

Раньше инвентаризационную оценку рассчитывало Бюро технической инвентаризации (БТИ). Специалисты принимали во внимание себестоимость материалов и износ объекта, и оценка была далека от реальной. Кадастровая же стоимость складывается из большего количества параметров: в учет берутся местоположение объекта, его площадь, используемые для строительства материалы, год постройки, расстояние до центра субъекта РФ, расстояние до железнодорожного вокзала и прочие важные для ценообразования факторы. Все это сделано для того, чтобы оценка была максимально близка к рыночной.

По правилам, кадастровая оценка должна проводиться не чаще одного раза в три года, но и не реже одного раза в пять лет. Например, в Москве для квартир стоимостью до 10 млн рублей налоговая ставка теперь составляет 0,1%, стоимостью 10-20 млн рублей – 0,15%, 20-50 млн рублей – 0,2%, 50-300 млн рублей – 0,3%. Также для москвичей действует налоговый вычет в размере кадастровой стоимости: для квартир – 20 кв.м, для домов – 50 кв.м, для комнат — 10 кв.м. Полную сумму налога россияне начнут платить с 2020 года, а пока действует переходный период, во время которого ставка налога ежегодно будет повышаться на 20%.

Кому от новых правил хуже всех?

По мнению некоторых экспертов, новая система налогообложения в целом дает оценку, близкую к рыночной стоимости объектов. При ее создании формула выстраивалась так, чтобы не вызвать лишнего шума в обществе. Протесты москвичей из-за программы реновации показывают важность этой детали. Но шероховатостей избежать не удалось: помимо владельцев элитного жилья, бремя возрастет и для собственников обычных квартир, расположенных в дорогих районах. Нередко в них проживают пожилые люди, получившие недвижимость еще в советские годы. Для многих из них новый налог окажется неподъемным. Кроме того, сложно станет и владельцам объектов, расположенных в пригородах. Это могут быть недостроенные, но уже зарегистрированные дома, например, в Подмосковье, если они расположены на больших участках земли, вокруг которых возвышаются роскошные особняки. Кстати, подобные трудности возникнут и у инвесторов, вложившихся в новые квартиры без отделки.

А где можно узнать кадастровую стоимость своей квартиры?

Для тех, кто считает, что его жилье оценено несправедливо, действует специальная интернет-площадка, созданная Росреестром. Зайдите в «личный кабинет» на сайте ведомства, введите в поиске адрес и на странице отобразится вся доступная справочная информация. Также сведения о кадастровой стоимости объекта можно бесплатно получить в виде кадастровой справки, обратившись в филиал Росреестра в своем субъекте федерации.

Согласно закону об оценочной деятельности, пересмотреть оценку могут по этим причинам: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. На сайте rosreestr.ru написано: «…В случае несогласия с оценкой оспорить ее результаты можно в суде или в специальных комиссиях по оспариванию, созданных при управлениях Росреестра во всех регионах России».

Куда лучше идти оспаривать эту самую кадастровую оценку?

Разумеется, оспаривать кадастровую стоимость стоит только в случае, если изменение оценки даст ощутимую налоговую экономию. Важно также, что срок действия утвержденной кадастровой стоимости составляет от двух до пяти лет. Уже измененную кадастровую стоимость начинают учитывать с того года, в котором подано заявление о ее пересмотре. Соответственно, лучше всего заняться пересмотром сразу же после установления кадастровой стоимости, которая, на ваш взгляд, требует пересмотра.

Обычно те, кто недоволен кадастровой оценкой, сразу идут в суд. Большинство заявлений принимается, но нужно помнить, что с учетом всех расходов сама тяжба может обойтись в приличную сумму (и заодно отнять много времени). Обращаться в суд придется по правилам административного производства: то есть, для представления ваших интересов потребуется юрист. В итоге материальный и психологический дискомфорт отбивает у многих россиян желание идти и оспаривать кадастровую оценку.

Существует и еще один способ изменить оценку, и он требует гораздо меньших усилий. Обратитесь с данным вопросом в специальную комиссию при Росреестре. Такие комиссии работают при каждом управлении ведомства во всех регионах. На рассмотрение вашего дела у чиновников, по правилам, есть один месяц.

Что нужно, чтобы обратиться в комиссию?

Для обращения в комиссию у россиян есть основания оспаривать стоимость: «по недостоверности» и «на основании отчета». Кроме того, надо оформить специальное заявление для пересмотра кадастровой стоимости. К заявлению нужно приложить следующие документы:

— кадастровую справку о стоимости объекта, в которой будут сведения об оспариваемых результатах;

— нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на объект;

— отчет в электронном виде и на бумаге, если заявление о пересмотре подается на основании установления в отношении объекта его рыночной стоимости;

— экспертное заключение, которые подготовили оценщики.

В случае обращения в комиссию нужно будет оплатить только услуги оценщиков и нотариуса. Как правило, граждане оспаривают результаты без каких-либо сложностей. Оценщики, которые работают в этой сфере, безошибочно составляют отчеты об оспаривании. Отношения с ними регулируются ст. 24 ч. 18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (135-ФЗ). Решения комиссии, в случае отрицательного заключения, могут быть оспорены в суде.

Важно знать, что на практике в случае принятия судом решения в вашу пользу далеко не все расходы на тяжбу будут реально возмещены. Например, на истца (то есть вас) суд может возложить стоимость судебной экспертизы, а также уменьшить заявленные вами расходы на оплату юриста. По правилам же, все судебные расходы, понесенные истцом, должны быть возложены на ответчика.

Как все это неудобно! Может быть, чиновники как-то изменят процесс?

Возможно. В интервью «Огоньку» заместитель руководителя Росреестра Максим Смирнов сообщил о том, что правила оценки опять меняются. В январе этого года запустили новую реформу, завершить ее планируется в 2020 году. В каждом субъекте РФ будет открыто госучреждение, занимающееся именно кадастровой оценкой недвижимости. По мнению чиновника, концентрация всех полномочий в одних руках даст возможность сделать персонально ответственными должностных лиц, а также создать единую методику оценки.

Теперь у жаждущего справедливости в отношении кадастровой оценки гражданина появится возможность подать заявление в то самое заведение, которое эту оценку проводило. Важным отличием новых учреждений будет их подчинение местным властям, а не Росреестру, на который со временем будут возложены надзорные функции.

Чиновники запустят дроны, чтобы оценивать чужую собственность?

Читать еще:  Медицинские противопоказания для управления автомобилем

Власти считают это прогрессивным способом дистанционного обследования. При помощи данных технических средств можно определять параметры огромного количества объектов без участия их собственников, считает Смирнов. Особенно удобно будет использовать дроны при обследовании земельных участков. Пока такие вылазки еще редки, но уже известны случаи применения воздушных разведчиков в Тульской области и Татарстане.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка

Что можно сделать что бы кадастровая стоимость земельного участка стала ниже? Эта проблема граждан начала беспокоить уже очень давно: многие землевладельцы коммерческих и производственных участков стали замечать, что кадастровая стоимость их объектов стала существенно выше. А ведь именно от этих данных и отталкиваются, при высчитывании имущественного налога и других платежей. Сегодня мы разберемся с этой проблемой и попытаемся подвести все к общему знаменателю.

Причина высокой кадастровой стоимости земли

Если следовать экономическим принципам, то кадастровая и рыночная цена должны соответствовать друг другу. Но на практике все иначе. Так как этот показатель определяет:

  • Размеры платежа за их аренду;
  • Цену выкупа;
  • Величину налогообложения за владением ими.

Т.е государство как получатель платежей в казну, является заинтересованной стороной. Соответственно чем выше цена земель, тем выше поступления в бюджет, отсюда и необоснованное завышение кадастровых величин.

Как рассчитывается кадастровая цена земель?

Кадастровая оценка в первую очередь массовая оценка. И это приводит к тому, что необходимо прибегать к шаблонам и усредненным коэффициентам. Оценщики, проводящие данные расчеты просто не в силах проводить оценку каждого участка индивидуально, так как недвижимости по всей стране очень много.

Рыночная же оценка – это индивидуальный подход к оценке стоимости земли с учетом многих факторов (площадь, местоположение, форма, наличие транспортных развязок и.т.д)

В отличие от рыночной, кадастровая стоимость считается совсем по-другому. Здесь учитываются следующие исходные данные:

  1. Удельный показатель, рассчитанный на основании коэффициентов;
  2. Площадь.

Применяя шаблоны и коэффициенты в расчетах, оценщики получают среднюю цену для квартала, не учитывая другие характеристики объекта.

Важно помнить: если собственник уверен в том, что стоимость участка завышена – он имеет право приравнять ее к рыночным реалиям. И добиваться того, чтобы ее снизили.

«Обзвоните 4-5 оценочных организаций, предоставите все данные на ваш объект и запросить анализ экономической целесообразности данной процедуры по Вашему объекту. При этом бывает и так, что снижение невозможно».

Кто может пересчитать кадастровую стоимость земельного участка?

Законодательством обозначен круг заинтересованных лиц, имеющие законные основания инициировать данный процесс по земельному участку, а именно:

  1. Собственник;
  2. Арендатор земельного участка(при условии что в расчетах арендных платежей присутствует кадастровая цена участка);
  3. Лица, имеющие исключительное право выкупа участка.

«Согласно ФЗ 334 если снизить кадастровую стоимость и решение об этом принято после 01.01.2019г., то перерасчет налогов будет произведен за 3 предыдущих года, но не ранее дата внесении оспариваемой стоимости в ЕГРН.»

Как снизить стоимость земельных участков?

Ниже кратко описан процесс и набор необходимых документов для снижения

  1. Собрать и приготовить все нужные документы:
    • Выписку из ЕГРН о стоимости земельного участка;
    • Выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок;
    • Технический паспорт строений, которые построены на земельном участке;
    • Договор аренды;
    • Оригинал чека об оплате государственной пошлины 300 рублей за 1 объект (если истец физ.лицо);
    • Оригинал платежного поручения с синей печатью банка об оплате государственной пошлины 2000 рублей за 1 объект (если истец юр.лицо);
    • Фотографии;
    • Доверенность на представителя (в соответствии с КАС РФ).
  2. Заказать отчет об оценке у 1оценка.рф
  3. Обратиться в Суд;
  4. Добиться положительного решения Суда.
  5. Внести изменения в кадастр.

По новому законодательству для переоценки земельных участков, с 01.01.2019г., привлекается ГБУ БТИ, а не Росреестр. Установка рыночной стоимости в ГБУ БТИ не возможно, остался только Судебный вариант.

Общие вопросы собственников земель перед тем как запустить процесс уменьшения кадастровой стоимости земельного участка

Сработает ли это?

При необъективно высокой кадастровой стоимости участка, добиться снижения получится 100%, но вот в каких диапазонах получиться это сделать, ответят только специалисты имеющие в этом опыт. Весь механизм этого процесса закреплен законом и имеет юридическое основание:

  1. Федеральный Закон №135 от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности»;
  2. Федеральный Закон №221 от 24.07.2007 г. «О государственном кадастре недвижимости»;
  3. Постановление Пленума Верховного Суда №28 от 30.06.2015 г. «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»;
  4. Федеральный Закон №237 от 03.07.2016 года «О государственной кадастровой оценке».
  5. Федеральный Закон №334 от 03.08.2018 года «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации».

В чем первопричина?

При массовой оценке не учитываются все особенности вашей недвижимости. Этот факт легко устанавливается оценщиками компании 1оценка.рф при телефонной консультации, для этого будет достаточно назвать только кадастровый номер.

Еще одной причиной завышенной стоимости является технические ошибки. Данный вид достаточно редкий и пересмотр стоимости в связи с технической ошибкой происходит не часто.

Возможно спрогнозировать результат?

Когда сотрудник какой-либо компании утверждает, что он 100% гарантирует, конкретные цифры по уменьшению кадастровой стоимости, то он обманывает Вас. Итоговое решение принимает суд на основании экспертного заключения независимого эксперта, который анализирует Ваш объект и отчета об оценке. Т.е это юридический процесс, где нет 100% гарантий результата. А вот гарантировать какой-то диапазон цен реально, если у Исполнителя имеется:

  1. Штат опытных оценщиков, судебных экспертов и юристов;
  2. Обширная положительная практика в комиссии Росреестра;
  3. Обширная судебная практика.

Что делать, если комиссия Росреестра приняла отрицательное решение?

На устранение замечаний комиссии способны далеко не все оценщики, для этого требуется высокая квалификация. А в некоторых комиссиях порой и квалификация не поможет, если комиссия заранее решила не пропускать отчеты. Это зависит от каждого региона и политики его руководства. Но лучше не зацикливаться на ней и идти в Суд.

Какие сроки рассмотрения?

Сроки рассмотрения поданных заявлений также закреплены законодательством, но это зависит от загруженности инстанций того или иного региона.

Сроки снижения в комиссии составляют 2-3 месяца, в Суде 5-9 месяцев.

Все показатели Вашего объекта находятся в открытом доступе на портале Росреестра. Там же можно отслеживать изменения в цене вашего объекта недвижимости.

Конечная роль юриста в процессе просто не поддается оценке — без грамотного сопровождения, добиться качественного снижения кадастровой стоимости попросту не удастся. Цена услуг зависит не только от региональных особенностей, но и конкретной ситуации.

“Подробную консультацию Вы можете получить позвонив нам по телефону указанному в шапке сайта. Мы сделаем это бесплатно, т.к. одной из миссии нашей компании является бесплатная удаленная консультация и сопровождение.”

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости? Пошаговая инструкция и советы эксперта

В настоящее время одним из основных вопросов, с которым обращаются в «Митсан Консалтинг», является помощь в том, как снизить кадастровую стоимость недвижимости. В этой статье, мы попытаемся ответить на все вопросы наших многоуважаемых клиентов.

Управляющий партнёр «Митсан Консалтинг» Дмитрий Желнин считает, что все способы уменьшения кадастровой стоимости можно разделить на два вида. Первый — традиционные способы, то есть те, которые установлены законодательством. Вторые же — уникальные способы, которые мы предлагаем.

Для того, чтобы говорить о традиционных способах, нужно помнить, что уже два года в Российской Федерации действует Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 N 237-ФЗ, который предписывает каждому субъекту провести государственную оценку недвижимости. В рамках исполнения вышеуказанного закона созданы бюджетные государственные учреждения, которые самостоятельно и централизованно проводят государственную оценку любой недвижимости — зданий, строений, сооружений, помещений, квартир, машиномест, изменение стоимости земельных участков и т.д.

Инструкции по снижению кадастровой стоимости для всех случаев

Этот закон мы привели не случайно: в настоящее время существуют субъекты, которые на его основании уже провели оценку, а есть такие, где она до сих пор не проведена. Поэтому, в переходный период, законный способ можно разделить еще на 4 подвида:

  • оспаривание «старой» кадастровой стоимости;
  • участие в установлении новой кадастровой стоимости;
  • исправление ошибок и неточностей, определенных новой кадастровой стоимостью;
  • оспаривание новой кадастровой стоимости.

Остановимся на каждой из этих ситуации.

По объекту указана «старая» стоимость

можно ли снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости без суда? Ответ «да», например, с помощью проведения комиссии. Итак, первым законным вариантом является оспаривание «старой» кадастровой стоимости. Её суть сводится к тому, чтобы составить отчет оценщика. Он представляет собой отчет о рыночной оценке объектов недвижимости. Доказать и обосновать правильность такой рыночной оценки можно через специально созданные комиссии, либо через суд.

Дмитрий Желнин считает такой способ очень эффективным. Однако, по статистике Росреестра, он мало используется юридическими и физическими лицами. За 9 месяцев 2018 года в комиссию было подано около 30 тысяч заявлений в отношении 53 000 объектов, а в суд – около 21 тысячи заявлений. Общая сумма снижения стоимости всех объектов недвижимости, в том числе с помощью судебной практики, составила около 1 трлн. рублей.

Если говорить о том, кто чаще всего подает такие заявления, то здесь наблюдается паритет между юридическими и физическими лицами. А чтобы понять, насколько массово пользуются таким способом, уместно будет привести следующие цифры: в одном только Санкт-Петербурге государственной кадастровой оценке в 2018 году подлежало 3 миллиона объектов, в то время как по всей стране было подано всего около 50 тысяч заявлений. Выводы легко можно сделать самим.

Однако, указанный способ при всей своей эффективности имеет и минусы: это сроки и стоимость подготовки необходимой документации. По подсчетам специалистов компании, в среднем такая процедура обойдется примерно в 100 тысяч рублей. В эту стоимость войдет как изготовление отчета профессионального оценщика, так и юридическое сопровождение, которое включит в себя представительство в комиссии или в суде. Стоит учитывать, что такая стоимость может быть за «нетиповой» объект, практика по которому отсутствует у оценщика и юриста.

Сроки оспаривания составят в комиссиях не меньше трёх месяцев, через суд более полугода.

Следующим важным нюансом является факт того, что скоро процесс переоценки будет производиться на основании вышеуказанного закона. Если в Вашем регионе оценка будет проведена ближайший период, то оспаривание «старой» кадастровой оценки не гарантирует, что при новой массовой оценке государственными органами этот рыночный отчет будет принят за основу. По закону, государственные оценщики могут его принять, при этом руководствоваться им не обязаны.

Новая государственная кадастровая оценка

У этой оценки есть ряд определённых преимуществ.

  • Во-первых, такая оценка будет производится централизованно, одним государственным учреждением, а не группой различных коммерческих оценщиков.
  • Второе – это единая методика, которая ими будет применяться.
  • Третье – этот процесс предполагает гласность и открытость проведения оценки. И самое главное – предоставляется возможность заинтересованным лицам влиять на результаты оценки от предварительного отчета до утверждения её итогов.

Исходя из вышеизложенного можно выделить следующие способы снижения или уменьшения кадастровой стоимости.

Читать еще:  Договор свадебного фотографа - образцы, Хочу фотографировать как

Знания о параметрах объекта, которые влияют на кадастровую стоимость недвижимости

Новый закон позволяет участвовать в установлении стоимости. Остановимся на этом факте подробнее.

По закону любое лицо в период проведения новой государственной кадастровой оценки имеет право подать в государственное бюджетное учреждение декларацию о характеристиках своего объекта недвижимости, указав в ней факты, которые могут повлиять на снижение стоимости своего имущества. При этом, нужно быть предельно осторожным и обратиться к профессионалам, чтобы не добиться противоположного эффекта – повышения стоимости.

Влиять на кадастровую стоимость можно и в период подготовки предварительного отчета о результатах государственной кадастровой оценки.

Государственное бюджетное учреждение обязано в ходе проведения оценки разместить на своём официальном сайте и на ресурсах Росреестра предварительный отчет и дать возможность ознакомления с этим отчётом всех заинтересованных лиц. Указанные лица могут предоставить замечания и предложения по корректировке отчета в отношении каждого отдельного объекта оценки. Таким образом мы понимаем, как еще до утверждения окончательных результатов оценки, представив декларацию по уточняющим характеристикам, существенно снизить планируемую кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Исправляем ошибки государственной кадастровой оценки

Также, после проведения кадастровой оценки законом предусмотрен механизм исправления ошибок, допущенных при проведении такой процедуры. Их устранение возможно путём направления обращения в государственное бюджетное учреждение, ответственное за проведение оценки.

В нём можно указать на ошибки, касающиеся неправильного применения методики, утвержденной Минэкономразвития, неправильным применением тех или иных коэффициентов, их упущением. В общем, указать на все то, что повлияло на увеличение кадастровой стоимости по мнению заявителя.

Важным преимуществом будет тот факт, что такая процедура проводится без участия третьей стороны – суда или комиссии. В данном случае происходит прямой диалог между собственником объекта недвижимости и государственным бюджетным учреждением, проводившим оценку имущества. Однако, остается вопрос: признает ли бюджетное учреждение свою ошибку?

Оспаривание оценки в суде или проведение комиссии при Росреестре

Самым традиционным способом оспаривания новой кадастровой стоимости является обращение в суд или комиссию, которая создаётся при Росреестре субъекта Российской Федерации. Механизм оспаривания остается тем же, что и в первом способе.

Пошаговая инструкция того, как снизить кадастровую стоимость недвижимости в данном случае выглядит так: подготавливается отчет профессионального оценщика, обосновывающий новую рыночную стоимость, и предоставляется в суд или на комиссию. По результатам оценки комиссия устанавливает новую сниженную кадастровую стоимость недвижимости. С решение комиссии нужно обратиться в Росреестр по месту нахождения объекта. Росреестр вносит новые значения, которые вскоре можно увидеть на кадастровой карте.

По решению Росреестра и комиссии можно обратиться в налоговую даже через официальный сайт налоговой (для этого необходимо зарегистрировать личный кабинет) и удаленно пересчитать налог на недвижимость и даже снизить ставку.

Несомненным преимуществом является тот факт, что при положительном решении такая стоимость будет учитываться в налогооблагаемой базе по налогу на имущество.

Таковы традиционные способы переоценки кадастровой стоимости имущества.

Плюсы привлечения консалтинговых компаний при решении вопросов со стоимостью недвижимости

Помимо вышеописанных традиционных способов есть еще и ряд таких же законных способов переоценки имущества. Наша компания разработала и эффективно применяет свои уникальные способы снижения кадастровой стоимости объектов недвижимости, которые напрямую зависят от видов разрешенного использования этих объектов.

В соответствии с Земельным и Градостроительным кодексами Российской Федерации собственники земельных участков и объектов недвижимости имеют право на применение любого вида разрешенного использования. При этом удостоверение вида использования для своих объектов недвижимости не требует каких-либо согласований со стороны контролирующих органов государственной власти.

Как известно, вид разрешенного использования имущества напрямую влияет на величину кадастровой стоимости, которая является налогооблагаемой базой для земельного и имущественного налога для физических и юридических лиц.

Специалисты нашей фирмы, проводя исследование на возможность применения другого вида разрешенного использования Вашего имущества, снижают не только саму его кадастровую стоимость (налогооблагаемую базу), но и уменьшают в ряде случаев налоговую ставку – порой в несколько раз! Таким образом, экономия для клиентов компании очевидна.

Еще раз хотелось бы обратить Ваше внимание: специальный способ, разработанный нашей компанией, не требует согласования с судом или какими-либо органами государственной власти. Он полностью законный и дает огромный эффект для экономической деятельности клиента. Считается, что специальные способы оценки «Митсан Консатинг» дешевле и быстрее, чем вышеуказанные традиционные способы уменьшения кадастровой стоимости.

Как уменьшить налоги, оспорив кадастровую стоимость недвижимости

Ещё один легальный способ сэкономить на налогах

Вступивший в силу с 1 января 2019 года федеральный закон № 334-ФЗ позволил компаниям и физлицам уменьшать налоговые выплаты, оспорив кадастровую стоимость своей недвижимости. Более того — теперь пересмотр стоимости позволит вернуть и пересчитать имущественные налоги сразу за несколько лет. Рассказываем, как оспорить стоимость недвижимости и как это повлияет на налоговые обязательства.


Кадастровая стоимость жилья – это стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая посредством проведения государственной оценки прежде всего для расчёта налогов.

Кадастровая стоимость жилья зависит от его площади, целевого назначения объекта, материала, из которого построен объект, года постройки и сдачи в эксплуатацию, экономической ситуации в регионе и некоторых других факторов.

Оценкой и установлением кадастровой стоимости занимается Росреестр. Финальные оценки заносятся сотрудниками Росреестра в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости).

Цели расчета кадастровой стоимости:

исчисление суммы налога на недвижимость;

подсчёт суммы налога в случае купли-продажи/аренды/обмена жилья;

оформление права наследования на жильё;

определение цены при обмене данного объекта на эквивалентный;

оформление договора дарения на недвижимость.

Перечень регионов, в которых недвижимое имущество организаций и физлиц облагается налогом по кадастровой стоимости, растёт с каждым годом. В 2019 году имущество организаций облагается по кадастровой стоимости уже в 74 регионах, а имущество физлиц, в том числе ИП – в 70 субъектах РФ.

Оспаривание ранее утверждённой кадастровой стоимости может сэкономить компаниям и физлицам существенные деньги — ведь чем ниже стоимость объекта, тем меньше и подлежащие уплате налоги. Тем более, что с 2019 года оспоренная стоимость применяется не только к будущим налоговым периодам, но и к предыдущим.

Пересмотр кадастровой стоимости позволит снизить следующие налоги:

  • налог на имущество организаций;
  • земельный налог;
  • налог на имущество физлиц.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости недвижимости установлен в соответствии со ст. 22 федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Кадастровую стоимость могут оспорить заинтересованные организации и физлица — например, собственники-налогоплательщики или арендаторы/покупатели недвижимого имущества.

Заявление об оспаривании кадастровой стоимости можно подать либо в специальную комиссию при Росреестре, либо непосредственно в суд. Обязательного досудебного урегулирования спора по таким делам не предусмотрено.

Подать заявление в комиссию можно через управление Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ). Также заявление можно отправить почтой или через интернет, в том числе через портал госуслуг.

Если организация или физлицо решит оспаривать кадастровую стоимость через комиссию, перед подачей заявления необходимо будет произвести оценку рыночной стоимости спорного объекта. К заявлению необходимо будет приложить следующие документы:

Отчёт об оценке рыночной стоимости на бумажном и электронном носителе.

Выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости.

Копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости.

Без этих документов заявление рассматривать не будут.

После получения всего комплекта документов комиссия в течение трёх рабочих дней направит отчёт об оценке рыночной стоимости в Росреестр. Само заявление будет рассматриваться не более 30 дней со дня его поступления. По итогам рассмотрения комиссия примет одно из следующих решений:

решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;

решение об отклонении заявления об оспаривании.

Во втором случае заявитель вправе будет оспорить решение комиссии в судебном порядке.

Заявить об оспаривании кадастровой стоимости можно непосредственно в суд, минуя стадию её обжалования в комиссии. Порядок судебного оспаривания кадастровой стоимости регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства РФ.

Подавая иск в суд, нужно уплатить госпошлину. Госпошлина составляет:

300 рублей – для физлиц (в том числе ИП);

2000 рублей – для организаций.

Наряду с исковым заявлением в суд необходимо представить:

выписку из Единого государственного реестра недвижимости об оспариваемой кадастровой стоимости объекта;

копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости (например, копию свидетельства о праве собственности).

Также в суд представляются документы, которые доказывают недостоверность сведений о недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Данный факт могут доказывать документы, определяющие правильную площадь недвижимости, её действительное местоположение, целевое назначение и степень аварийности. Сюда можно приложить документы о скрытых недостатках недвижимости или информацию о том, когда в последний раз производился её капитальный ремонт.

Если до обжалования кадастровой стоимости заявитель установил рыночную стоимость недвижимости, он предоставляет в суд также отчёт оценщика. Если рыночная стоимость объекта не устанавливалась, отчёт не нужен. Документы и материалы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, предоставлять также не нужно.

Суд пересмотрит кадастровую стоимость в следующих случаях:

если заявитель докажет, что при определении стоимости объекта действительно использовались недостоверные сведения;

если заявитель установит рыночную стоимость недвижимости и подтвердит этот факт надлежащим отчетом оценщика.

Спор должен быть рассмотрен судом в течение двух месяцев со дня поступления искового заявления. По сложным делам срок может быть продлён ещё на один месяц (ст. 141 Кодекса административного судопроизводства РФ).

До 2019 года новая (оспоренная) стоимость недвижимости применялась для налогообложения с начала того налогового периода, в котором было подано заявление об оспаривании. За предыдущие годы налоговая база не пересматривалась. Соответственно, переплаченные налоги не подлежали перерасчёту.

Допустим, организация уплачивала налог на имущество по кадастровой стоимости с 2015 года. Заявление об оспаривании стоимости недвижимости она подала только в 2018 году. В этом же году заявление было удовлетворено. До 2019 года налог по новой стоимости организация могла рассчитывать именно с начала 2018 года. Переплата за предыдущие годы так и оставалась в бюджете.

Вступивший в силу с 1 января 2019 года федеральный закон от 03.08.2018 № 334-ФЗ изменил данный порядок. Теперь оспоренные сведения о стоимости недвижимости применяются с самого начала налогообложения объекта по кадастровой стоимости.

Например, объект облагается по кадастровой стоимости с 2015 года. Заявление об оспаривании стоимости подаётся и удовлетворяется в 2019 году. По новым правилам пересмотренная стоимость применяется в целях налогообложения не с 2019, а именно с 2015 года. Соответственно, если в результате оспаривания кадастровая стоимость уменьшилась, то за предыдущие годы у организации образуется переплата.

При этом к возврату или зачёту полагаются налоги, с момента уплаты которых прошло не более трёх лет (п. 7 ст. 78). То есть перерасчету подлежат все налоги, уплаченные за период 2015–2018 годов, если с момента их уплаты ещё не прошло 3 года. Если же подать заявление об оспаривании стоимости в 2020 году, налоги, уплаченные за 2015 год, уже не вернут и не зачтут.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector