Можно ли построить дом на земле сельхозназначения

Многие горожане стремятся приобрести загородный земельный участок среди красивой природы, чистого воздуха. И те, кто стал владельцем земли сельхозназначения, нередко задумываются о возможности последующей постройки на них небольших загородных домиков или роскошных коттеджей. Некоторые планируют возвести ангар, ЛЭП или пруд.

Однако в документах на участок в большинстве случаев указано, что такая земля предназначается для сельскохозяйственных работ.

Учитывая особенность их прямого использования, возможности владельца земли в отношении застройки серьезно ограничены. При попытках оформить документы на строительство дома, граждане получают отказ, поскольку такие земли на особом контроле у государства.

В соответствии с требованиями Земельного кодекса, исходя из предназначения и вида деятельности на земельном наделе, установлен строгий регламент типов частных земель. Поскольку значительная территория земельных угодий страны отведена под сельскохозяйственные нужды, то ст. 40 законодательства РФ регламентирует право владельца участка на постройку сооружения, отталкиваясь от целевого назначения. Но многие интересуются можно ли строить жилой дом на землях сельхозназначения.

Законодательное разделение наделов земли

Целевое назначение всего земельного фонда Российской Федерации в соответствии со статьей Закона № 101-ФЗ подразделяется на 7 категорий:

  • Территории, предназначенные для возведения зданий промышленного назначения и городское строительство. Оформить разрешение на постройку таких зданий несложно.
  • Территории земель, которые входят в категории охраняемой природной зоны и навремя исключенных из оборота. Эти зоны находятся под непосредственным контролем государства и строительство здесь запрещено.
  • Непосредственно угодья сельскохозяйственного назначения, предусмотренные только для ведения сельхозработ. Эти угодья располагаются вне территорий городского строительства и их прямое предназначение — производство сельхозработ. Если за время работы на таких угодьях произошло загрязнение грунта или они использовались в другом назначении, то будет наложено административное и гражданское наказание.
  • Угодья сельскохозяйственного (с/х) назначения, отведенные в личное подсобное хозяйство на которых можно строить гаражи и дома дачного типа согласно классификации.
  • Следующая категория — разведение пресноводных видов рыб в водоёмахизолированного типа.

Оформление разрешения на постройку дома

Многих интересует вопрос: «Разрешено строительство домов на земле сельхозназначения и есть ли изменения в 2017?»

Законное строительство и разрешенное использование построек на с/х участках зависит от вида хозяйской деятельности. В 2017 году в Российской Федерации разрешено фермерское, садоводческое, дачное и приусадебное направления деятельности. Постройки необходимы для успешного развития каждого вида с/х направления и имеют целенаправленное назначение.

К примеру, дачникам необходим домик для своих предназначенных целей, в ангаре можно хранить собранный урожай или инструмент. Поэтому, независимо от дальнейшего предназначения земельного надела, дачное строительство и возведение хозпостроек на садоводческом участке допустимы. Это будет разрешенное строительство на законном основании.

Семья фермера должна проживать в коттедже, который расположен на земельных угодьях его хозяйства.

В большинстве случаев в паспорте перечислен список разрешенных видов деятельности. Это может быть:

  • сельхозпроизводство;
  • животноводство и выпас на пастбищах животных;
  • засев пашни;
  • садоводство и огородничество;
  • индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
  • приусадебное хозяйство.

Такой перечень помогает определить возможность получить разрешение на дальнейшую постройку дома на земле с/х назначения. Только участок категорий под ИЖС и садоводство допускает получение такого разрешения. Если указана другая категория участка, то потребуется ее перевод в категорию садоводство и ИЖС. Как же перевести участок в дачное строительство? Эта процедура возможна только с разрешения местных чиновников.

При категории садоводство разрешение под дачное строительство не требуется, необходим только Устав садоводческого товарищества, где перечислены ограничения в количестве строящихся домов и бань.

При строительстве нескольких зданий на участке потребуется последующее оформление. При юридическом оформлении один дом определен в категории для проживания целый год, остальным присвоена категория временных и гостевых построек.

Сейчас можно приобрести большие объемы фермерских земель, до нескольких гектаров, но с обязательным обоснованием и доказательством целевого использования угодий. В таких случаях возведение коттеджа и фермы, будет законно обоснованным, поскольку животным нужен постоянный уход. Можно воспользоваться более упрощенным способом ведения животноводства, разводя кур и кролей. Из документов нужно получить сертификат о фермерской деятельности.

Последствия нецелевого использования земли

Помимо этого придется уплатить немалый штраф (по статье № 8.8 Конституции РФ) в зависимости от вида правонарушения:

Нарушение Граждане (штраф в рублях) Должностные лица (штраф в рублях) Организации (штраф в рублях)
При нецелевом использовании и установлении кадастровой стоимости (КС) Мин. 10000 Мин. 20000 Мин. 100000
При нецелевом использовании без КС 10000 — 20000 20000 — 50000 100000 — 200000
Использование не по назначению с КС Мин. 3000 Мин. 100000 Мин. 2000000
Использование не по назначению без КС Мин. 20000 Мин. 15000 Мин. 400000
Использование не по назначению с КС 20000 — 50000 50000 — 100000 400000 — 700000
Отсутствие разработки земли 20000 — 50000 100000 — 200000 20000 — 40000
При самозахвате надела с КС Мин. 5000 Мин. 20000 Мин. 100000
При самозахвате надела без КС 5000 — 10000 20000 — 50000 100000 — 20000

Суд может принять решение о сносе постройки в тех случаях, когда был причинен вред имуществу, окружающей природе, нарушены права третьих лиц и другое. Оспаривать приговор судебных инстанций о сносе дома придется в общем порядке.

Консультация от практика

О строительстве на землях сельхозназначения, а также порядке узаконивания постройки — на видео.

Можно ли построить дом на земле сельхозназначения

Вопреки расхожему мнению, далеко не все земли сельхозназначения представляют собою пахотные поля или пастбища. Многие из них предназначены для различных видов хозяйствования, нуждающихся в капитальных постройках.

Но можно ли возвести на земле сельскохозяйственного назначения жилой дом (то есть, капитальное здание для постоянного всесезонного проживания, в котором можно зарегистрироваться по постоянному месту жительства)?

Ответ зависит во многом от того, к какому виду разрешенного использования относится рассматриваемый участок сельхозназначения и готов ли владелец заняться переводом из одного в другой вид использования (это платная процедура).

Однозначно запрещается строить жилье на земле сельхозназначения для сельхозпроизводства или мелиорации. Чтобы избавиться от запрета, необходимо сменить вид разрешенного использования на «для размещения дачи». Есть и такие сельхозземли, строить на которых можно (иногда можно и «прописаться»)

Земли сельхозназначения для КФХ

Сегодня строительство коттеджей на землях для КФХ довольно популярно: это очень выгодная для застройщика схема, когда, купив заброшенные поля КФХ, он продает их намного дороже как «под застройку».

Однако для покупателя коттеджи на земле для КФХ – не самый удачный вариант, несмотря на то, что агентства недвижимости уверяют в полной их законности (наверное, не стоит объяснять, почему риэлторы это делают).

С землями КФХ традиционно возникают две проблемы.

Во-первых, строительство на этих землях разрешено, но только (согласно Закону «О крестьянских-фермерских хозяйствах»), если недвижимое имущество необходимо для жизнедеятельности хозяйства. На практике это выражается в том, что при обращении за получением разрешения на строительство местной администрации надо представить подтверждения:

• наличия самого КФХ,

• наличия у КФХ вида деятельности, для которого необходимо постоянно присутствовать на участке (например, птицеводство и кролиководство) – это доказывает потребность КФХ в жилом строении для его членов.

Во-вторых, земля КФХ является неделимой. А участки, между тем, измеряются в гектарах, а не в сотках. Даже самый небольшой участок с разрешенным использованием под фермерское хозяйство будет около 3,5 га размером.

Поэтому земля для КФХ прекрасно подойдет, если вы действительно собрались там вести хозяйство (и заодно построить жилой дом), либо, если вам необходим участок под усадьбу с большой площадью. Если же вам продают один участок на несколько владельцев, то, скорее всего, для его застройки придется организовывать фиктивное КФХ и оформлять право совместной собственности с другими покупателями. Определить границы своей земли или продать свой кусок на участке в совместной собственности для КФХ не получится.

Регистрация по месту жительства в доме на такой земле маловероятна (причем не только в общем порядке, но и через суд). Даже знаменитое Постановление Конституционного суда № 13-П от 30.06.2011 г. говорит о возможности «прописки» только на садовых земельных участках.

Земли сельхозназначения для садоводства или дачного строительства

И на территориях, отведенных садовоческим товариществам и на земле с видом разрешенного использования «для дачного строительства» можно возводить жилые здания. Правда, существуют и ограничения: коттедж должен соответствовать СНиПу, регулирующему застройку в садоводствах.

Несомненным плюсом возведения жилого дома на землях для дачного строительства является «дачная амнистия». Благодаря упрощенной процедуре регистрации прав на недвижимость, не нужно брать разрешение на строительство и оформлять ввод в эксплуатацию.

А вот с пропиской на даче, расположенной на землях сельхозназначения, сложнее.

Дело в том, что дачные поселки с правом регистрации по постоянному месту жительства все расположены в границах населенных пунктов. В такой ситуации земельный участок будет отнесен к землям поселений с разрешенным использованием для размещения дач. Когда же дача построена на землях сельхозназначения под дачное строительство, паспортный стол обязательно откажет в регистрации на даче.

Риэлторы, реализующие такие участки, обычно успокаивают клиентов вышеупомянутым Постановлением Конституционного суда № 13-П от 30.06.2011 г. (оно говорит о незаконности запрета на «прописку» в садоводствах, содержащегося в законе «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», утверждает, что регистрация на даче возможна, если дом обладает признаками жилого помещения). Однако с этим постановлением не все так просто.

Читать еще:  Определение порядка пользования квартирой в долевой собственности

Во-первых, несмотря на признание норм, запрещающих дачную прописку неконституционными, обязанность зарегистрировать обитателей дач по месту проживания на основаниий данного решения не возникает, т.к. сами здания числятся нежилыми, дачами.

Во-вторых, признание здания жилым предполагает получения ряда экспертных заключений. В итоге сводится к нулю польза от дачной амнистии.

Таким образом, и строительство дома, и «прописка» на дачных сельхозземлях возможна. Вопрос в том, стоит ли всех хлопот полученная на покупке участка экономия?

Отметим, что с 2019 года меняется законодательство о дачах, в связи с чем все жилые строения будут считаться жилыми домами — это фактически позволит регистрироваться в них по месту жительства.

Читать: Квартиры в малоэтажках за городом, плюсы и минусы.

Земли сельхозназначения: можно ли строить дом

​Строительство домов на землях сельхозназначения возможно при соблюдении ряда условий и требований, устанавливаемых законодательством. Земельным законом устанавливаются типы участков в зависимости от деятельности, которая на них осуществляется. Большая доля территории государства отведена под земли, на которых развивается сельское хозяйство. В соответствии со ст.40 ЗК РФ на наделе можно построить сооружение, в зависимости от его целевого назначения.

Законодательное регулирование

Основным законом, регламентирующим возможность индивидуального строительства на с/х землях, является Земельный кодекс России. Он определяет семь разновидностей земельных территории. Разделение производится не конкретно, а с/х площади объединяются в одну позицию.

Закон ФЗ-101 делит участки на некоторые категории:

  • Для исключительного осуществления сельского хозяйствования;
  • Для личного подсобного хозяйствования, сооружения гаражей и дачных домиков.

Запрещается строить на землях первой категории жилые дома. На угодья второго типа действие закона не распространяется, поэтом построить дом на них возможно.

Определение возможности возведения дома на с/х угодьях

Для выяснения обстоятельств по сооружению строения, предназначаемого для проживания, а не подсобных помещений для обработки участка, нужно изучать предназначение земельных площадей. Распределение наделов осуществляется в соответствии с Классификатором, введенным в действие Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014г. №540. В соответствии с ним позиции 2.1 и 2.2 предоставляют возможность для застройки, если угодья представлены для ведения личного хозяйства и возведения индивидуальных помещений – дач и садоводческих домиков.

Для осуществления хозяйствования и строительства зданий на с/х землях заинтересованные лица могут объединяться в специализированные сообщества, членство в которых не обязательно оформлять.

Чтобы постройка была законной нужно чтобы:

  1. Помещение возведено для личного проживания. Не получится построить гостиницу или здание в несколько этажей, которое разделено на квартиры.
  2. Строить дом можно только на площадях общества садоводов.
  3. Сооружать возможно только малоэтажные постройки не выше 3 этажей в высоту.

Возведение домов на таких территориях производится гораздо чаще, чем обработка самой земли. Это связано с тем, что такие площади в основном используются под массовую застройку в пределах поселений. Но прежде, чем приобретать участок, на котором ранее был дом, сначала требуется изучить документацию на него, ведь предыдущий хозяин мог нарушать условия его целевого использования.

ВНИМАНИЕ! Требования земельного законодательства защищают сельскохозяйственные угодья от экологических загрязнений и иных негативных воздействий, получаемых из-за проводимых работ. При выявлении таких фактов может налагаться административная ответственность.

Серьезной проблемой приобретения с/х угодий является их неделимость. А их минимальная площадь не может составлять менее 3 гектар. Если территория будет приобретаться на нескольких людей возможны проблемы различного плана, например:

  • Необходимость организации фиктивной деятельности;
  • Право владения нужно оформлять совместно с другими участниками;
  • Площадь своего участка невозможно будет определить и, как следствие, продать его.

ВАЖНО! На земле с/х назначения оформить постоянную прописку практически невозможно, даже в судебном порядке.

Порядок изменения типа разрешенного пользования

Статьей 39 ГДК РФ устанавливается возможность поменять имеющуюся классификацию участка. Для этого потребуется осуществить следующие действия:

  1. Владельцем объекта направляется запрос в местный муниципалитет. К нему прикладывается документация на надел и бумаги идентифицирующие личность заявителя.
  2. Для рассмотрения заявления создается специальная комиссия, деятельность которой регулируется локальными правовыми актами, действующими в данном регионе. В иных районах может устанавливаться отличный от изложенного порядок.
  3. Комиссией проводятся слушания для выявления ситуации и целесообразности выдачи разрешительных документов. Они организовываются для публичного проведения с участием всех заинтересованных лиц.
  4. После изучения вопроса принимается решение об отказе либо разрешении и выдаются рекомендации по возможному использованию объекта.
  5. Результаты публикуются в официальных СМИ.
  6. Выводы комиссии служат основанием для принятия итогового решения руководителем администрации населенного пункта. Для этого предоставляются три дня. Независимо от подведенных итогов, они печатаются в местных печатных изданиях.

Такой метод смены разрешенного использования сопровождается весомыми финансовыми тратами, так как все расходы, связанные с организация слушаний, производится за счет инициатора процесса.

ВНИМАНИЕ! Никто не может гарантировать принятия положительного решения, ведь отказать по формальным основаниям могут всегда. Но местные органы власти в основном не возражают против выдачи разрешительной документации на возведение дома на с/х землях, особенно, если такие действия принесут положительные результаты району.

Такое решение проблемы применимо, когда проводится коттеджное или дачное строительство в массовом порядке на сельскохозяйственных угодьях.

Альтернативные решения

Существует иной путь возведения жилища на с/х площадях. Статья 11 ФЗ-74 определяет возможность крестьянско-фермерским хозяйствам осуществлять сооружение капитальных строений, необходимых для поддержания работы фермы. Но потребуется подтвердить, что постройки возводятся именно с этой целью.

В органы власти нужно представить свидетельство того, что КФХ существует и его деятельность требует постоянного нахождения людей, например, для ухода за животными. Такая причина будет являться целью возведения дома.

ВАЖНО! Необходимо помнить, что земельные территории, предоставленные КФХ должны использоваться по назначению. Если на них не будет осуществляться безосновательное хозяйствование больше 3 лет, их могут конфисковать в принудительном порядке.

Кстати, наличие на землях КФХ строений не будет помехой для обязательного изъятия. Помимо этого, фермерское хозяйство является обществом, которое создается для осуществления предпринимательства, а для её проведения необходимо провести регистрацию в соответствующей службе, представлять регулярную отчетность и уплачивать налоги.

Также накладываются ограничения на привлечение рабочей силы. Трудиться на ферме могут участники общества, объединяемые родственными связями. Могут работать и иные люди, но не более пяти человек.

Земельные площади для фермерских хозяйств оформляются в упрощенном порядке и, кстати, первые пять лет работы они освобождены от уплаты налогов.

Чем может закончиться незаконное возведение дома на с/х землях

Строительство капитальных зданий на территориях, предназначенных для занятия сельским хозяйством, может иметь следующие последствия:

  • Строение может быть признано незаконным;
  • Уплату штрафных санкций;
  • Может быть принято решение о сносе постройки при наличии серьезных причин. Например, порче окружающего пространства, чужого имущества, ограничения интересов и правомочий других лиц.

Судебное постановление можно опротестовать в установленном законодательством порядке.

Разрешено ли строительство на землях сельхозназначения?

Востребованность загородных домов, небольших домиков в деревне или коттеджей в дачных поселках в последние годы растет на российском рынке недвижимости. Но Земельный кодекс строго регламентирует типы земельных участков, исходя из вида деятельности, для которой они предназначены. Значительная часть территории России отводится под землю сельскохозяйственного назначения. Согласно ст. 40 ЗК РФ владелец участка в праве построить сооружение на его территории, исходя из целевого назначения. Но можно ли на земле сельскохозназначения строить дом?

Разделение участков по Закону №101-ФЗ

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

  • Обратиться за консультацией через форму.
  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
  • Позвонить:
    • Московская область: +7 (499) 938-42-57
    • Ленинградская область: +7 (812) 467-32-98
    • Федеральный номер: +7 (800) 350-83-26

Три основных документа, регулирующих вопрос разрешено ли строительство на землях сельхозназначения в России, – это ЗК РФ, Закон № 101-ФЗ, Классификатор, введенный Приказом Минкомразвития РФ от 01.09.2014 г. № 540. Земельный кодекс выделяет 7 видов земельных участков. Деление не подробное и сельскохозяйственные участки объедены в один подпункт. Закон № 101-ФЗ уже разделяет дополнительно наделы на две категории:

  • где предусмотрено исключительно ведение сельского хозяйства;
  • территории, на которых можно заниматься личным подсобным хозяйствованием, сооружать гаражи и дачные домики в соответствии с классификацией.

На землях сельхозназначения строительство жилого дома недопустимо, если они относятся к первой категории. Это прямо запрещено в Законе. А на второй тип участков действие Закона №101-ФЗ не распространяется, следовательно, строительство дома на землях сельхозназначения второго типа разрешено.

Как определить, можно ли на земле сельхозназначения строить дом?

Чтобы выяснить возможность сооружения дома, предназначенного для жилья, а не подсобного помещения для обслуживания участка, строительство которого допускается всегда, необходимо изучить назначение земельного надела. С 2014 года дифференцирование участков производится на основании Классификатора, внедренного Приказом Минкомразвития. В соответствии с ним могут быть использованы коды 1.1 – 1.18, запрещающие строительство объектов на землях сельхозназначения, предназначенных для проживания граждан. Подробный перечень:

Читать еще:  Пролонгация договора: формулировка в договоре образец

Однако классификация 2.1 и 2.2 дает право производить застройку. Это возможно, если надел предназначен для ведения подсобного хозяйства, постройки индивидуальных сооружений – дачных или садовых домиков. Регулирование использования производится Законом № 66-ФЗ. Для ведения хозяйствования, и как следствие, строительства дома на землях сельхозназначения для садоводства, граждане могут объединиться в специальное общество, членство не обязательно.

Кроме права возводить дом, есть и ограничения, которые обязательно следует соблюдать, чтобы постройка считалась законной:

  1. Дом предназначен для индивидуального проживания. Возвести гостиницу, многоэтажное здание, разделенное на квартиры, нельзя.
  2. Сооружать здание можно только на территории садоводческого общества. Начать стройку посреди поля нельзя.
  3. Возводить можно только «Малоэтажные жилые постройки», то есть здания не выше трех этажей высотой.

На территориях категории 2.2 возведение домов происходит на практике чаще, чем разработка самих участков. Причина в том, что такие наделы преимущественно уже используются под застройку и ЛПХ в рамках населенных пунктов – в основном деревень. Но, приобретая участок, на котором ранее располагался домик, все же до начала строительства стоит изучить документацию и узнать вид разрешенного использования. Ведь нет гарантии, что предыдущий владелец не нарушил условия целевого использования.

Алгоритм корректировки ВРИ

Регламент смены классификации ВРИ прописан в ст. 39 Градостроительного кодекса РФ:

  1. Заинтересованным лицом направляется прошение в местную администрацию, в ведении которой находится участок. запрос подается с обязательным приложением бумаг на надел, а также необходимых для идентификации заявителя.
  2. На базе локальных нормативных актов, действующих в конкретной местности, учреждается специальная комиссия для рассмотрения запроса. В различных регионах России возможен отличный от других территорий порядок.
  3. Специальная комиссия проводит слушания для анализа запроса и целесообразности выдачи разрешения. Слушания проводятся обязательно публично и с привлечением всех лиц, которые могут быть заинтересованы.
  4. Проведя изучение вопроса, комиссия выносит решение – отказать или разрешить – и дает рекомендации по целевому использованию конкретного участка.
  5. Решение обязательно публикуется в официальном издании для публикации решений местной администрации.
  6. После принятия решения комиссией дело попадает в ведение главы администрации. Основываясь на рекомендациях и выводах комиссии, глава принимает свое итоговое решение – разрешить или отклонить запрос. Для этого предоставляется срок в три дня.
  7. Независимо от результата (отказ/разрешение) итог рассмотрения вопроса главой администрации также публикуется.

Образец заявления (см. 1 пункт) смотрите здесь:

Этот метод получения дозволения сопряжен достаточными расходами, так как все затраты, необходимые для проведения слушаний, возлагаются на того, кто запросил изменение ВРИ.

Гарантий того, что решение комиссии и главы администрации будет положительным, не существует, формально отказать могут всегда. Но на практике, местные администрации обычно не возражают против выдачи разрешения на строительство на землях сельхозназначения, если изменение ВРИ положительно скажется на общей ситуации в районе.

Такой вариант смены назначения хорош, если необходимо провести массовое коттеджное или дачное строительство на землях сельхозназначения, не относящихся к коду 2.1.

Альтернатива получению разрешения

Возможно ли строительство на землях сельхозназначения без смены кода ВРИ? Да, законодатель предусмотрел путь того, как построить дом для проживания на территории, предназначенной исключительно для ведения сельского хозяйства. Ст. 11 Закона № 74-ФЗ позволяет крестьянско-фермерских хозяйствам производить строительство капитальных сооружений, необходимых для поддержания работы КФХ. Поэтому постройка дома на категориях 1.1 – 1.18 для КФХ разрешена.

Но нужно знать, что главное назначение и задача КФХ – ведение фермерского хозяйства. То есть, использовать земельный участок необходимо строго по назначению.

Важно! Если на территории не будет вестись хозяйствование без оснований более трех лет, то его могут принудительно конфисковать.

Наличие дома на территории участка не является помехой для конфискации. Кроме этого КФХ – это общество, создаваемое для предпринимательства, поэтому нужно обязательно пройти госрегистрацию и подавать регулярную отчетность. Также имеются ограничения на правление рабочей силы – члены общества, объединенные родственной связью. При необходимости могут привлекаться и не родственники, но в рамках лимита – 5 человек.

Участки под КФХ разрешено приобретать по упрощенной схеме, а первые 5 лет деятельности общество освобождено от налогообложения.

Последствия незаконного строительства

Если граждане возвели сооружение на участке сельхозназначения, не предназначенном для строительства домов, то, кроме того, что постройка будет считаться незаконной, потребуется уплатить штрафы. Разделение санкций, исходя из сути правонарушения:

Дополнительно может быть вынесено решение о сносе здания, если для этого есть основания, например, нанесение вреда окружающей среде, порча имущества, ограничения прав третьих лиц, прочее. Решение суда о сносе можно оспорить в общем порядке.

Надеемся, что данные материал помог вам в ответе на вопрос — можете ли вы построить дом на своем участке под сельхозназначение. Если у вас остались вопросы — задавайте в комментариях.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении административных и гражданских дел, возмещением ущерба страховыми компаниями, защитой прав потребителя, а также дел, связанных с незаконным сносом ракушек и гаражей.

Можно ли строить дом на землях сельхозназначения? на сайте Недвио

Хорошо жить на природе, неподалеку от леса или водоема. Однако, при выборе участка земли, важно смотреть какого он назначения по документам. Ведь зачастую за низкой ценой может скрываться совсем не то, что ожидаешь.

Так, например если в документах указано «земля сельхозназначения», появляются определенные ограничения:

  1. на участке запрещается строить большие дома;
  2. разрешено возводить исключительно небольшие постройки для хранения оборудования или инвентаря;
  3. разрешаются любые работы, связанные с сельским хозяйством: развитие огорода, пастбище скота и другое;
  4. такие земли под особым наблюдением у государства — оформить дом или прописку практически нереально.

Сами по себе с/х земли выведены в «особый тип» государством не случайно. Обычно, это места с уже исследованным высоким уровнем экологии и плодородности почв. Недопустимо если на таких территориях появится промышленное предприятие или огоромный жилкомплекс.

Если вы все же выбрали такой участок, хотите его приобрести и построить на нем дом. Что же можно сделать?

Для начала следует разобраться к какому типу относится этот участок:

  1. Земли для сельхозработ. Они отводятся исключительно для ведения хозяйства, развития огорода, выращивания культур, животных и другого. Дополнительно есть разрешение на постройку небольшого здания для инвентаря. Запрещается загрязнять грунт или возводить другие постройки.
  2. Земли для сельского хозяйства, отведенные под личное подсобное хозяйство (ЛПХ). Здесь позволяется строить дом, гараж и другие постройки. Разрешена постройка домов, сходных по типу на дачные.

Все действия, не согласовывающиеся с договором и разрешением, несут последствия согласно административному или уголовному кодексу.

Как узнать, разрешено ли на участке строительство дома?

При оформлении документов для сельскохозяйственных работ, в договоре указываются подробные нюансы. Есть специальная таблица или перечень пунктов, которые разрешены на данной территории. Исходя из этой информации, можно планировать работы на отведенной земле. Зачастую используются коды от 1.1 до 1.18. По запросу возможно представление в виде таблицы с полным объяснением.

Для территорий, отведенных под подсобное хозяйство, разрешено возводить дачные дома и гаражи. Однако, следует соответствовать следующим правилам:

  • дом должен быть правильной классификации;
  • постройка должна быть предназначена и используема для проживания одной семьи;
  • запрещается использовать в качестве гостиницы;
  • запрещается возводить многоэтажные дома;
  • разрешено строить только в отведенных местах, нельзя строить дом посреди поля;
  • количество этажей не больше 3-х.

Следуя данным правилам, собственник может «спать спокойно».

Последствия нецелевого использования отведенной земли

Государство строго следит за целевым пользованием земель. И если речь идет об участках сельхозназначения, то подразумевается, что собственник будет возделывать эти земли, выращивать сельхозкультуры или разводить скот.

При нецелевом использовании территории последует немалый штраф. Причем заплатить его придется не только владельцу, но и всем юридическим и должностным лицам, которые были уличены в незаконном использовании земли. Незаконное строительство наказуемо штрафами в процентном соотношении. Законом для каждого из положений граждан есть соответствующие минимумы.

Также могут конфисковать землю. Суд имеет право назначить снос построек, если был причинен вред имуществу, окружающей среде или третьим лицам.

Сельхозземля. Если не строить дом, то что? Альтернативные решения

Законодательством на землях с/х назначения разрешено возводить объекты, предназначенные для ведения сельского хозяйства. По этом принципу можно возводить небольшие постройки, указывая в документах данное назначение.

Однако, если на территории в течение 3-х лет не будет зафиксировано ведение сельскохозяйственных работ, то власти имеют право конфисковать территорию. Также, необходимо регулярно сдавать отчетность о продвижении работ, пройти соответствующую госрегистрацию.

Взведение дома на территории под дачу

Один из простых и выгодных способов обустроить загородную территорию. Постройка дома для постоянного проживания одной семьи не требует разрешения от местных органов самоуправления. Не учитывается срок постройки.

Важная вещь, которую следует учесть – Устав дачного общества. В нем описано:

  • ограничения для постройки;
  • расположение относительно проезжей части;
  • расположение, относительно соседних построек и оград.

На данной земле разрешается строить только по единице типовых объектов. Жилой дом – только один. Построен еще один – административное правонарушение, наказуемое большим штрафом. Для постройки еще одного дома необходимо указать в регистрации его другое предназначение (летний дом, дом для гостей и другое). Характеризовать его как жилой запрещено.

Читать еще:  Cамостоятельная замена электросчетчика: в собственной квартире, размер штрафа, в частном доме

Строительство дома на земле под колхозно-фермерское хозяйство (КФХ)

Такие наделы продают обычно крупными площадями, от 3 гектар. Возводить разрешается только постройки для проведения сельскохозяйственной деятельности. При возведении коттеджей, необходимо доказать местным органам власти его помощь в сельском хозяйстве.

Зачастую данный тип земли используется для построек больших крытых помещений для содержания животных. Может быть отведен для выращивания зерновых культур, овощей и другого.

Ферма не должна быть большой. Для отчета достаточно иметь несколько голов кроликов или 20 голов птиц. Правительство требует регулярную отчетность о ведении сельского хозяйства в виде правильно оформленных документов.

Для постройки загородного дома необходимо следовать всем правилам и нормам. Необходимо заполнить и оформить большое количество документов. По истечению 5 лет проживания будут начисляться налоги.

Мы так много говорили об ограничениях, связанных со строительством на таком типе территорий, что возникает вопрос, а где, собственно, плюсы? Почему вообще вопрос «можно ли строить дом» и такие идеи вообще рассматривается не только профессиональными фермерами?

Плюсы земель с/х назначения:

  • дешевая цена сотки;
  • маленькие налоги, наличие льготного периода (налоговых каникул);
  • прекрасная экология, плодородные почвы, нетронутые леса и свежий воздух — полезно для здоровья;
  • возможность легально и спокойно заниматься растениеводством, животноводством;
  • незастроенная местность — можно все распланировать так, как тебе удобно;
  • тихая обстановка и другие многочисленные возможности.

Разберем и сложности.

Минусы земель с/х назначения:

  • большие ограничения в постройках и деятельности на территории, отведенной под сельскохозяйственную деят-ть;
  • здесь запрещены многоэтажные здания, возведение зданий одинакового типа;
  • нарушение кодексов, несоблюдение условий договора и лишняя застройка территории наказуема большими штрафами;
  • нужно регулярно подтверждать целевое использование земли, обязательно иметь небольшое количество животных, птиц или отвести землю под сад, огород и другое.

В целом можно сказать, что при правильном взаимодействии с проверяющими структурами, строительство своего дома на таких участках не станет проблемой. И этот подтверждает тренд последних 10 лет: покупка участков такого типа все используются зачастую для постройки дач, коттеджей в сельской местности. Оформление всех соответствующих документов для постройки осуществляется в органах местного самоуправления.

Можно ли строить дом на земле сельскохозяйственного назначения

Можно ли на земле сельхозназначения строить дом?

Востребованность загородных домов, небольших домиков в деревне или коттеджей в дачных поселках в последние годы растет на российском рынке недвижимости.

Но Земельный кодекс строго регламентирует типы земельных участков, исходя из вида деятельности, для которой они предназначены. Значительная часть территории России отводится под землю сельскохозяйственного назначения. Согласно ст.

40 ЗК РФ владелец участка в праве построить сооружение на его территории, исходя из целевого назначения. Но можно ли на земле сельскохозназначения строить дом?

Разделение участков по Закону №101-ФЗ

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

Три основных документа, регулирующих вопрос разрешено ли строительство на землях сельхозназначения в России, – это ЗК РФ, Закон № 101-ФЗ, Классификатор, введенный Приказом Минкомразвития РФ от 01.09.2014 г. № 540. Земельный кодекс выделяет 7 видов земельных участков. Деление не подробное и сельскохозяйственные участки объедены в один подпункт. Закон № 101-ФЗ уже разделяет дополнительно наделы на две категории:

  • где предусмотрено исключительно ведение сельского хозяйства;
  • территории, на которых можно заниматься личным подсобным хозяйствованием, сооружать гаражи и дачные домики в соответствии с классификацией.

На землях сельхозназначения строительство жилого дома недопустимо, если они относятся к первой категории. Это прямо запрещено в Законе. А на второй тип участков действие Закона №101-ФЗ не распространяется, следовательно, строительство дома на землях сельхозназначения второго типа разрешено.

Как определить, можно ли на земле сельхозназначения строить дом?

Чтобы выяснить возможность сооружения дома, предназначенного для жилья, а не подсобного помещения для обслуживания участка, строительство которого допускается всегда, необходимо изучить назначение земельного надела.

С 2014 года дифференцирование участков производится на основании Классификатора, внедренного Приказом Минкомразвития. В соответствии с ним могут быть использованы коды 1.1 – 1.

18, запрещающие строительство объектов на землях сельхозназначения, предназначенных для проживания граждан. Подробный перечень:

Однако классификация 2.1 и 2.2 дает право производить застройку. Это возможно, если надел предназначен для ведения подсобного хозяйства, постройки индивидуальных сооружений – дачных или садовых домиков. Регулирование использования производится Законом № 66-ФЗ. Для ведения хозяйствования, и как следствие, строительства дома на землях сельхозназначения для садоводства, граждане могут объединиться в специальное общество, членство не обязательно.

Кроме права возводить дом, есть и ограничения, которые обязательно следует соблюдать, чтобы постройка считалась законной:

  1. Дом предназначен для индивидуального проживания. Возвести гостиницу, многоэтажное здание, разделенное на квартиры, нельзя.
  2. Сооружать здание можно только на территории садоводческого общества. Начать стройку посреди поля нельзя.
  3. Возводить можно только «Малоэтажные жилые постройки», то есть здания не выше трех этажей высотой.

На территориях категории 2.2 возведение домов происходит на практике чаще, чем разработка самих участков. Причина в том, что такие наделы преимущественно уже используются под застройку и ЛПХ в рамках населенных пунктов – в основном деревень. Но, приобретая участок, на котором ранее располагался домик, все же до начала строительства стоит изучить документацию и узнать вид разрешенного использования. Ведь нет гарантии, что предыдущий владелец не нарушил условия целевого использования.

Алгоритм корректировки ВРИ

Регламент смены классификации ВРИ прописан в ст. 39 Градостроительного кодекса РФ:

  1. Заинтересованным лицом направляется прошение в местную администрацию, в ведении которой находится участок. запрос подается с обязательным приложением бумаг на надел, а также необходимых для идентификации заявителя.
  2. На базе локальных нормативных актов, действующих в конкретной местности, учреждается специальная комиссия для рассмотрения запроса. В различных регионах России возможен отличный от других территорий порядок.
  3. Специальная комиссия проводит слушания для анализа запроса и целесообразности выдачи разрешения. Слушания проводятся обязательно публично и с привлечением всех лиц, которые могут быть заинтересованы.
  4. Проведя изучение вопроса, комиссия выносит решение – отказать или разрешить – и дает рекомендации по целевому использованию конкретного участка.
  5. Решение обязательно публикуется в официальном издании для публикации решений местной администрации.
  6. После принятия решения комиссией дело попадает в ведение главы администрации. Основываясь на рекомендациях и выводах комиссии, глава принимает свое итоговое решение – разрешить или отклонить запрос. Для этого предоставляется срок в три дня.
  7. Независимо от результата (отказ/разрешение) итог рассмотрения вопроса главой администрации также публикуется.

Образец заявления (см. 1 пункт) смотрите здесь:

Этот метод получения дозволения сопряжен достаточными расходами, так как все затраты, необходимые для проведения слушаний, возлагаются на того, кто запросил изменение ВРИ.

Гарантий того, что решение комиссии и главы администрации будет положительным, не существует, формально отказать могут всегда. Но на практике, местные администрации обычно не возражают против выдачи разрешения на строительство на землях сельхозназначения, если изменение ВРИ положительно скажется на общей ситуации в районе.

Такой вариант смены назначения хорош, если необходимо провести массовое коттеджное или дачное строительство на землях сельхозназначения, не относящихся к коду 2.1.

Альтернатива получению разрешения

Возможно ли строительство на землях сельхозназначения без смены кода ВРИ? Да, законодатель предусмотрел путь того, как построить дом для проживания на территории, предназначенной исключительно для ведения сельского хозяйства. Ст. 11 Закона № 74-ФЗ позволяет крестьянско-фермерских хозяйствам производить строительство капитальных сооружений, необходимых для поддержания работы КФХ. Поэтому постройка дома на категориях 1.1 – 1.18 для КФХ разрешена.

Но нужно знать, что главное назначение и задача КФХ – ведение фермерского хозяйства. То есть, использовать земельный участок необходимо строго по назначению.

Важно! Если на территории не будет вестись хозяйствование без оснований более трех лет, то его могут принудительно конфисковать.

Наличие дома на территории участка не является помехой для конфискации. Кроме этого КФХ – это общество, создаваемое для предпринимательства, поэтому нужно обязательно пройти госрегистрацию и подавать регулярную отчетность. Также имеются ограничения на правление рабочей силы – члены общества, объединенные родственной связью. При необходимости могут привлекаться и не родственники, но в рамках лимита – 5 человек.

Участки под КФХ разрешено приобретать по упрощенной схеме, а первые 5 лет деятельности общество освобождено от налогообложения.

Последствия незаконного строительства

Если граждане возвели сооружение на участке сельхозназначения, не предназначенном для строительства домов, то, кроме того, что постройка будет считаться незаконной, потребуется уплатить штрафы. Разделение санкций, исходя из сути правонарушения:

Дополнительно может быть вынесено решение о сносе здания, если для этого есть основания, например, нанесение вреда окружающей среде, порча имущества, ограничения прав третьих лиц, прочее. Решение суда о сносе можно оспорить в общем порядке.

Надеемся, что данные материал помог вам в ответе на вопрос — можете ли вы построить дом на своем участке под сельхозназначение. Если у вас остались вопросы — задавайте в комментариях.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector