Реконструкция общего имущества в многоквартирном доме

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • О согласии собрания собственников на реконструкцию жилого дома. Судебная практика

Позиция Верховного Суда РФ о необходимости согласия всех собственников МКД на реконструкцию при переводе помещения в нежилое

Разрешая гражданско-правовые споры по делам, связанным с реконструкций дома и получением на нее согласия собственников помещений многоквартирного дома, суды руководствуются разъяснениями, данными в «Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 года», утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17.09.2008 года, где приведена следующая правовая позиция.

«Вопрос 4: Вправе ли орган местного самоуправления на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое требовать от заявителя представления согласия других собственников, если из представленного заявителем проекта следует необходимость проведения работ по реконструкции дома и (или) предоставления заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что данный земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, сформирован (установлены его размеры и границы) и в отношении его проведен кадастровый учет, как того требуют положения ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»?

Ответ: Часть 2 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод.

Указанный перечень является исчерпывающим, поскольку частью третьей данной нормы установлено, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме документов, установленных частью второй указанной статьи.

Однако, как следует из положений Жилищного кодекса Российской Федерации, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Так, п. п. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

При этом необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 ЖК РФ. Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Более подробно данное понятие раскрывается в Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»).

При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст. 40 ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок предан в порядке, установленном ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных случаях положения ч. ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме».

Обжалование решений общего собрания собственников
о даче согласия на реконструкцию МКЖД.
Примеры из судебной практики

Практика судов общей юрисдикции по вопросам реконструкции, уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме и обжалование решений общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме о даче согласия на реконструкцию жилого дома.

1. Признание недействительным решения общего собрания собственников помещений МКЖД о даче согласия на реконструкцию чердачного помещения многоквартирного жилого дома в целях создания двухуровневой квартиры

Решением суда первой инстанции признан недействительным и отменен протокол общего собрания собственников помещений дома;

признано недействительным и отменено разрешение на реконструкцию многоквартирного дома, выданное ответчику комитетом архитектуры и градостроительства администрации ГО «Город Калининград»;

Суд обязал ответчикка привести жилой дом № по ул.М. в г. Калининграде в первоначальное состояние, существующее до производства К.Т.В. работ по реконструкции чердачного помещения, путем производства работ по сносу возведенной постройки над квартирами № и № в следующем порядке, а именно: демонтировать существующую кровлю, стропильную систему, чердачное перекрытие над вторым уровнем надстроенной квартиры, демонтировать стены второго уровня надстроенной квартиры, перекрытие первого уровня надстроенной квартиры, демонтировать стены первого уровня надстроенной квартиры в технической последовательности в соответствии с нормативными требованиями на демонтажные работы, реконструировать чердачное помещение, стропильную систему, крышу над квартирами № и № в соответствии с техническим планом ФГУП «Ростехинвентаризации» по состоянию на 15.05.1996 г. за свой счет в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу, а в случае неисполнения в указанный срок К.Т.В. решения суда — разрешить А.О.Д. или третьим лицам по ее поручению снести указанную постройку с последующим возложением расходов по сносу и восстановлению чердачного помещения на К.Т.В., а К.Т.В. обязать не препятствовать в проведении указанных работ.

Областной суд оставляя решение без изменения, указал следующее. «Каких-либо доказательств соблюдения процедуры созыва общего собрания и проведения в том порядке, как это предусмотрено приведенными выше нормами, ответчица суду не представила.. Доводы К. о том, что собрание фактически было проведено в заочном порядке были проверены судом и признаны несостоятельными.. Представленные К. «Отношения собственников жилья . о возможности проведения реконструкции» не может быть расценено, как решение общего собрания собственников.

Учитывая изложенное, суд правильно признал недействительным как сам протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома от 17.12.2005 г., так решение, принятое на нем. В этой связи, правильным является и вывод суда о недействительности выданного К. разрешения на проведение реконструкции, основанием к выдаче которого явилось отмененное судом решение собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома» ( см. подробнее Кассационное определение Калининградского областного суда от 28 апреля 2010 года по делу № 33-2002/ 2010 г.)

2. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Таким образом, для осуществления реконструкции, влекущей за собой уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, недостаточно согласия на такую реконструкцию 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, а кворум, необходимый для принятия решения о даче согласия на подобную реконструкцию, составляет 100% от общего числа голосов всех собственников

Истец обратился в суд с иском о признании решения общего собрания собственников недействительным, указал, что ответчик, без получения его согласия, самовольно, стал производить реконструкцию своей квартиры путем присоединения части чердачного пространства. В результате выполнения данных работ появились трещины в конструкциях здания, в том числе и в его квартире, общее собрание собственников многоквартирного дома не проводилось, часть подписей в указанном протоколе являются поддельными.

Суд требования удовлетворил, постановил решение:

Признать недействительным решение общего собрания собственников многоквартирного жилого дома;

Признать недействительным разрешение на строительство, выданное ответчику комитетом архитектуры и строительства администрации городского округа;

Обязать ответчика прекратить строительные работы по реконструкции чердачного помещения дома.

Обязать ответчика привести чердачное помещение дома в первоначальное состояние, существовавшее до производства работ по реконструкции чердачного помещения.

При этом суд указал следующее. «По общему правилу, установленному ч.1 ст. 46 ЖК РФ по вопросу о реконструкции многоквартирного дома решение общего собрания принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Верховный суд РФ указал на необходимость согласия всех собственников МКД на уменьшение общего имущества

Опубликован второй в 2017 году Обзор судебной практики Верховного суда РФ, в котором, в частности, рассмотрен вопрос о получении согласия всех собственников помещений многоквартирного дома на осуществление любой реконструкции, фактически влекущей уменьшение размера общего имущества этого многоквартирного дома.

Читать еще:  С 1 января 2020 года во всех регионах определять и оспаривать кадастровую стоимость будут согласно закону о государственной кадастровой оценке

Президиумом Верховного Суда

26 апреля 2017 г.

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПРЕЗИДИУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11. На реконструкцию помещения, влекущую уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, в том числе и земельного участка, на котором расположен этот дом, требуется согласие всех собственников помещений многоквартирного дома.

А. обратилась в суд с иском к В. и местной администрации о признании постановления администрации и разрешения на строительство недействительными, прекращении строительства, приведении земельного участка в состояние, предшествующее началу выполнения работ.

В обоснование заявленных требований А. ссылалась на то, что она является собственником жилого помещения в многоквартирном доме. Ответчик В. перевел принадлежащую ему на праве собственности квартиру, расположенную в том же многоквартирном доме, что и квартира истца, в нежилое помещение. Местная администрация (ответчик) выдала В. разрешение на реконструкцию указанного нежилого помещения со строительством пристройки под парикмахерскую. Истцом согласия на проведение такой реконструкции и строительство пристройки не давалось.

Судом установлено, что 26 ноября 2003 г. спорный земельный участок под многоквартирным домом поставлен на государственный кадастровый учет.

27 октября 2009 г. в ЕГРП зарегистрировано право собственности В. на квартиру, расположенную в указанном доме.

Постановлением местной администрации от 1 июня 2010 г. ответчику предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования (пристроенные к жилым многоквартирным домам объекты общественного питания, торговли, обслуживания населения общей площадью до 1000 кв. м) земельного участка площадью 4408 кв. м, расположенного по тому же адресу.

5 декабря 2011 г. в ЕГРП зарегистрировано право собственности А. на квартиру, расположенную в указанном многоквартирном доме.

Согласно протоколу от 25 ноября 2013 г. внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома 74,6% из них дали согласие на реконструкцию принадлежащей В. квартиры под парикмахерскую со строительством пристройки и входного узла.

Постановлением местной администрации от 29 августа 2014 г. помещения принадлежащей ответчику квартиры переведены в нежилые помещения с целью реконструкции в парикмахерскую с последующей выдачей ему разрешений на такую реконструкцию и на строительство пристройки.

Решением районного суда исковые требования удовлетворены частично. Разрешение на строительство, выданное В. местной администрацией, признано недействительным, на В. возложена обязанность в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу снести пристройку и восстановить (рекультивировать) территорию, на которой осуществлялось строительство.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что возводимая ответчиком пристройка к принадлежащему ему нежилому помещению занимает часть земельного участка, являющегося общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, а проектом реконструкции также предусматривается вырез подоконной части наружной стены до отметки пола, что свидетельствует об уменьшении общего имущества собственников помещений многоквартирного дома и требует получения согласия каждого из них. Между тем такое согласие В. получено не было.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции сослался на то, что разрешения на проведение реконструкции принадлежащего В. нежилого помещения были получены им в установленном законом порядке. Суд также указал, что реконструкция данного помещения не требует присоединения к нему части общего имущества в многоквартирном доме, а занятие части придомовой территории является использованием земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, в связи с чем для такого использования необходимо принятие решения общим собранием собственников помещений многоквартирного дома большинством не менее 2/3 голосов. Такое согласие В. было получено.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила апелляционное определение и направила дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (ч. 2 ст. 16 Вводного закона). В силу чч. 2 и 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Как установлено судом, возводимая ответчиком пристройка к принадлежащему ему нежилому помещению занимает часть земельного участка под многоквартирным домом, который был сформирован и в отношении которого был произведен кадастровый учет в 2003 году, то есть до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, а потому указанный земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений данного дома.

Таким образом, осуществляемая В. реконструкция влечет фактическое уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а именно земельного участка, на котором расположен этот дом.

Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Приведенные правовые нормы свидетельствуют о том, что согласие всех собственников помещений многоквартирного дома требуется на осуществление любой реконструкции, фактически влекущей уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома.

При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции о том, что производимая В. реконструкция нежилого помещения не требует получения согласия всех жильцов многоквартирного дома, признан Судебной коллегией основанным на неверном применении норм материального права.

Получение согласия жильцов многоквартирного дома

Если реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство или перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Когда нужно получать согласие соседей

1. Если перепланировка проводится в коммунальной квартире, в любом случае необходимо получить писменное согласие всех жильцов коммуналки.

2. Если вы — собственник, и ваша квартира находится в многоквартирном доме, можно проводить перепланировку в пределах своей жилплощади без согласия соседей. Но, если ваша перепланировка выходит за пределы квартиры и затрагивает места общего пользования (находящиеся в коллективной собственности лесничные площадки, коридоры, фасад здания) придётся получать писменное согласие всех жильцов многоквартирного дома, чьи интересы затронуты вашей перепланировкой.

Как собрать подписи жильцов

Согласие жильцов многоквартирного дома на проведение строительно-ремонтных работ, затрагивающих общее имущество, оформляется в виде Разрешения общего собрания жильцов, заверенного нотариусом. При отсутствии возможности провести общее собрание, придётся персонально обходить всех соседей и оформлять письменное заявление с паспортными данными и подписью каждого квартировладельца.

Требования российского законодательства к оформлению перепланировки с получением согласия жильцов многоквартирных домов сегодня очень строги. Отдельным Приказом Минстроя РФ в декабре 2015 года утверждены Требования к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах.

Органы, осуществляющие государственный жилищный надзор (жилинспекция), проводят опросы жильцов, с особым вниманием проверяют достоверность подписей, подтверждающих согласие соседей на проведение перепланировок и реконструктивных работ в многоквартирных жилых домах. Случаи фальсификации протоколов общих собраний и подделки подписей жильцов караются беспощадно.

Документы для согласования перепланировки

Такой же список документов потребуется при переводе жилого помещения в многоквартирном доме в нежилой фонд.

Ответственность за незаконную перепланировку

Если вашей жилищной инспекции, предствавителям ТСЖ в многоквартирном доме или управляющей компании станет известно о переустройстве (перепланировке), проведённой с нарушениями, без согласия соседей, на квартировладельца накладывается штраф в размере от 25 МРОТ. Если Вы игнорируете предписание жилинспекции, сумма повторного штрафа — от 80000 руб.

Выплата штрафа не освобождает Вас от обязанности провести согласование перепланировки. В случае невозможности узаконивания сделаной перепланировки, по причине несоответствия нормам СНиП, Вас оштрафуют и обяжут привести квартиру в первоначальный вид.

Читать еще:  Как оформить дом в собственность через суд

При игнорировании предписания, и уклонения от узаконивания перепланировки суд, согласно Жилищному Кодексу РФ, может выставить вашу квартиру на аукционные торги, с возвратом вам стоимости квартиры (за вычетом судебных издержек и затрат на приведение помещения в первоначальное состояние).

Незаконная перепланировка квартиры чревата большими проблемами!
Позаботьтесь о своевременном согласовании перепланировки!

Согласование перепланировки

Наши специалисты по согласованию перепланировок, при необходимости, обеспечат получение согласия на перепланировку от других собственников жилья в многоквартирном доме, проведя все процедуры в установленном законом порядке.

Компания «Мосжилэкспертиза» подготовит проект перепланировки, обеспечит согласование перепланировки, оформит разрешение на перепланировку квартиры, офиса, дома.

Реконструкция общего имущества в многоквартирном доме

Уменьшение общего имущества многоквартирного дома – необходимо согласие всех собственников дома Споры, связанные с использованием общего имущества многоквартирного дома, являются достаточно распространенными в практике судов, однако, до сих пор далеко не все проблемные вопросы урегулированы действующим законодательством или разъяснены Пленумом ВС РФ.

Вопрос о возможности распоряжения общим имуществом многоквартирного дома уже не раз становился предметом рассмотрения в Верховном Суде РФ, что свидетельствует о том, что среди нижестоящих судов нет единства во мнении, в том числе, при решении вопроса о том, какое количество голосов необходимо получить на общем собрании собственников помещения, чтобы использование тем или иным лицом общего имущества многоквартирного дома была законным.

Размещение рекламных баннеров на стенах многоквартирного дома, устройство отдельного входа в магазин, располагающийся на первом этаже дома, объединение нежилого помещения на первом этаже с нежилым помещением, находящемся над ним на втором этаже, путем проделывания отверстия в плите перекрытия и т.д. и т.д. – все это споры, связанные с уменьшением общего имущества многоквартирного дома.

В ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ дается перечень имущества, которое считается общим имуществом многоквартирного дома и которое принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. К таковому, в частности, относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и т.д.

Более подробный перечень имущества, относящийся к категории «общее имущество многоквартирного дома» определен Постановлением Правительством РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Как было указано выше, часто возникающим вопросом при использовании и распоряжении собственниками помещений общим имуществом многоквартирного дома является вопрос о том, какое количество голосов необходимо для принятия решения?

Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Как видим, согласие всех собственников необходимо, если происходит уменьшение общего имущества многоквартирного дома путем реконструкции. Таким образом, далеко не каждое уменьшение имущества требует 100 –процентного согласия собственников помещений.

Под реконструкцией, согласно Градостроительному кодексу РФ, понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.

Таким образом, размещение рекламы на стене многоквартирного дома или установление кондиционера на стене дома, как таковой, реконструкцией не является, а, следовательно, не подпадает под требования о необходимости получения согласия всех собственников помещения.

В таком случае, достаточно большинства голосов от общего числа участников в общем собрании, при этом в собрании должны принять участие собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Если же происходит реальное уменьшение имущества путем изменения его параметров, например, установка отдельного входа в магазин, располагающийся на первом этаже многоквартирного дома, требует выреза подоконной части наружной стены до отметки пола, а также занятие части придомовой территории путем установки веранды, то необходимо получить согласие всех собственников многоквартирного дома.

Как правило, позиция ответчика сводится к ссылке на ч. 1 ст. 36, которая указывает на то, что общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Эта часть статьи содержит исключения, однако исключения в виде уменьшения общего имущества многоквартирного дома мы не найдем.

Это упущение законодателя является лазейкой для ответчика, которая однако, как правило, не находит поддержки в суде.

Если Вам необходима помощь или у Вас остались вопросы позвоните по телефону 8-925-00-11-872 или оставьте свой вопрос для получения консультации по данному вопросу.

Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме

Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме

1. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Судебная практика и законодательство — Жилищный кодекс РФ. Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме

В соответствии с частью 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Руководствуясь статьями 8, 9, 12, 130, 133 — 135, 209, 218, 289 — 291, 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36 — 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», пунктами 36, 52, 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — постановление от 29.04.2010) и придя к выводу, что указанные помещения, имеющие особый правовой режим, не могут являться составной частью общего имущества до ввода их в эксплуатацию в установленном порядке, о недоказанности факта принадлежности спорных помещений к общему имуществу многоквартирного дома, а также факта законного владения истцом либо третьими лицами спорным имуществом, суды не нашли правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом и Партнерством требований.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Горобец С.В., суд первой инстанции на основании ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса Российской Федерации пришел к выводу о том, что истцом не представлено доказательств наличия согласия всех собственников помещений в доме на реконструкцию помещения, которая привела к уменьшению размера общего имущества в доме. Кроме того, суд указал, что поскольку пристройки возведены истцом с использованием земельного участка под многоквартирным домом, который является собственностью всех собственников помещений дома N , то будут нарушаться права пользования Косаревой Т.И. частью этого земельного участка.

Исследовав, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьями 249, 289, 290, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 40 Жилищного кодекса Российской Федерации и учтя разъяснения, изложенные в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», суд оценив условия заключенного договора N 50/1 и установив, что названный договор заключен на обслуживание помещения, принадлежащего Предпринимателю на праве собственности, а также на обслуживание общего имущества здания, принадлежащего всем его собственникам, то есть поддержание его в надлежащем состоянии, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований, так как Предпринимателем не получено согласие всех собственников здания на переоборудование помещения.

Частично удовлетворяя требования ТСЖ «К. Заслонова 11», действующего в интересах собственников помещений в многоквартирном жилом доме, суд руководствовался положениями статей 290, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 29, 36, 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 1.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 и исходил из установленных фактических обстоятельств по делу.

В кассационной жалобе заявитель просит обжалуемые судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В обоснование жалобы ссылается на существенные нарушения норм материального и (или) процессуального права, утверждает, что судами применены не подлежащие применению нормы статей 36, 37, 40 ЖК РФ, указывает на нарушение процессуальных норм при оценке доказательств, ссылается на пропуск срока исковой давности.

Читать еще:  Как оформить покупку гаража в гаражном кооперативе: оформление купли-продажи в ГСК, как происходит подготовка документов на себя, а также как купить гаражный бокс правильно?

Согласно части 2 статьи 40 ЖК РФ в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Применяя по аналогии закона положения Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок перепланировки и (или) переустройства жилого помещения в жилом доме, суд, руководствуясь статьями 26, 29, 36, 40 Жилищного кодекса Российской Федерации и исходя из отсутствия доказательств согласования обществом с администрацией произведенных перепланировки и переустройства принадлежащих ему подвальных помещений, учитывая факт возведения им пристройки в виде отдельного входа в принадлежащее ответчику помещение, которая расположена на сформированном под домом земельном участке, относящемся к общему имуществу жилого дома, а также монтажа вытяжки на пандусе второго этажа и устройства отверстия в несущей фасадной стене для выходной трубы вытяжки без согласования со всеми собственниками помещений в доме, требования удовлетворил в оспариваемой части.

Кроме того, согласно статье 40 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 ЖК РФ. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

Реконструкция общего имущества в многоквартирном доме

Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 ЖК РФ. Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Более подробно данное понятие раскрывается в Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Особенности перепланировки общего имущества многоквартирного дома

Состав таких помещений определяется Постановлением Правительства России №491 от 13.08.2006г. П. 14 ст.1 и п. 6 ч.7 ст. 51 ГСК РФ регламентируется порядок реконструкции, а также условия её осуществления. Перепланировка общего имущества многоквартирного дома предусматривает ст.
25 ЖК РФ, а её операции устанавливают Правила и нормативы технической эксплуатации жилфонда. Инструкцией по проведению учета жилфонда в России определяется порядок внесения изменений в техпаспорт дома при его преобразовании. Правила переоборудования жилых и иных площадей в многоэтажных домах допускает проводить переустройство после выдачи соответствующих разрешений.

Разрешение на реконструкцию части жилого дома

ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). При этом необходимо учитывать, что в соответствии со ст.

Провинциалы

В результате выполнения данных работ появились трещины в конструкциях здания, в том числе и в его квартире, общее собрание собственников многоквартирного дома не проводилось, часть подписей в указанном протоколе являются поддельными.Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных случаях положения ч. ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме».

Уменьшение общего имущества многоквартирного дома

Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»).При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч.

Реконструкция многоквартирного дома без разрешения собственников

ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок передан в порядке, установленном ст. Провинциалы Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод.

Перепланировка и реконструкция общего имущества многоквартирного дома.

  • бланк заявления, образец которого можно получить в Росреестре;
  • паспорт гражданина РФ;
  • одобрение проведенных изменений владельцами других квартир;
  • эскиз или проект перепланировки;
  • план БТИ;
  • поэтажная планировка;
  • техническое заключение о безопасности проводимой деятельности;
  • правоустанавливающий документ на квартиру;
  • разрешения пожарной, газовой и санитарно-эпидемиологической служб.

Стоимость Услуги Цена (руб.) Составление проекта 15-70 000 Оформление техпаспорта 2-5 000 Согласование проекта посредником 25-50 000 Подготовка технического заключения от 15 000 Проект Он представляет собой техническую документацию, которую можно заказать в строительно- архитектурной организации, являющейся членом саморегулируемой организации и имеющей разрешение на выполнение работ.
Таким образом, для осуществления реконструкции, влекущей за собой уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, недостаточно согласия на такую реконструкцию 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, а кворум, необходимый для принятия решения о даче согласия на подобную реконструкцию, составляет 100% от общего числа голосов всех собственников Истец обратился в суд с иском о признании решения общего собрания собственников недействительным, указал, что ответчик, без получения его согласия, самовольно, стал производить реконструкцию своей квартиры путем присоединения части чердачного пространства. В результате выполнения данных работ появились трещины в конструкциях здания, в том числе и в его квартире, общее собрание собственников многоквартирного дома не проводилось, часть подписей в указанном протоколе являются поддельными.

Реконструкция общего имущества в многоквартирном доме

Нужно ли согласие собственников на перепланировку общего имущества многоквартирного дома Переустройство жилья представляет собой смену его конфигурации, требующее занесения уточнений в техническую документацию и представляет собой:

  • разборку стенных перегородок и проемов дверей или перенос;
  • увеличение или уменьшение жилплощади;
  • возведение дополнительных санузлов и кухонных уголков;
  • расширение жилого пространства за счет вспомогательных площадей;
  • установку и замену инженерных коммуникаций;
  • переустройство построенных тамбуров.

При переделке квартир не нужно согласование с соседями многоэтажного дома, за исключением ситуации, предусмотренной ст.40 ЖК РФ.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Мордовия в своем Апелляционном определении по делу № 33-190/57 указала, что «доводы апелляционной жалобы о том, что металлический шкаф является движимой вещью, поэтому его место установки не регламентируется проектом жилого дома, а также то, что устройством тамбура он не нарушает права истицы и других собственников дома, поскольку возведенная перегородка (тамбур) находится на площадке около его квартиры и эта часть приквартирной площадки предназначена для обслуживания его квартиры, отклоняются, поскольку Шамшетдинов Х.Х., установив указанный тамбур, тем самым, присоединив часть лестничной площадки к принадлежащей ему квартире, изменил границы между квартирой истицы и его квартирой.

Реконструкция общедомового имущества в многоквартирном доме

  • Что нужно знать, если планируете реконструкцию нежилого помещения
  • Переустройство, перепланировка, реконструкция в мкд в санкт-петербурге
  • Провинциалы
  • Реконструкция многоквартирного жилого дома
  • Порядок реконструкции жилых домов
  • Реконструкция многоквартирного дома без разрешения собственников

Что нужно знать, если планируете реконструкцию нежилого помещения Наряду с новыми условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений, а также установки на крышах и фасадах индивидуальных антенн и иных конструкций постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384 было утверждено также Положение о порядке реконструкции многоквартирных, блокированных и одноквартирных жилых домов (далее — Положение).

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector