Как правильно оформить перепланировку в квартире

Как узаконить перепланировку в новостройке

Достраиваем гардеробную по закону

Вот сдал вам застройщик новую квартиру со стенами.

Вы подписали акты и оформили право собственности. А потом решили сделать в коридоре гардеробную. Просто так построить стену нельзя: надо делать перепланировку.

По закону любые новые стены в квартире надо узаконить в БТИ и районном отделе архитектуры. На новые стены получают техпаспорт, и тогда перепланировка законна.

Зачем согласовывать перепланировку

Эта процедура нужна с одной целью: чтобы жильцы не построили у себя в квартире чего-то такого, от чего рухнет весь дом. Есть риск, что новые стены создадут лишнюю нагрузку на что-то важное, дом покосится и упадет. Или жилец решит разобрать кусок стены, а там вентиляционный короб или трубы. Государство не доверяет жильцам вопросы архитектуры многоквартирного дома — и правильно делает.

В реальности согласовывают перепланировку далеко не всегда: слишком много бюрократии, пройти которую выйдет дороже. Чаще всего просто на этапе ремонта зовут бригаду, самостоятельно всё строят и спокойно живут. Перепланировка получается незаконной.

Если о незаконной перепланировке узнают, то собственника оштрафуют на 2500 рублей и потребуют за свой счет всё вернуть как было. Если собственник не вернет, квартиру отберут и выставят на торги. В этой ситуации всем плевать на право собственности: собственник получит только сумму с торгов за вычетом расходов на их проведение.

Чтобы такого не произошло, важно делать перепланировку по закону. Сегодня разбираемся, как сделать перепланировку и узаконить ее. В отдельной статье напишем, что делать, если вы уже всё перестроили, а документы не собирали.

Перепланировку делают в три этапа:

Закажите проект перепланировки

Проект перепланировки заказывают в компании, у которой есть допуски СРО на выполнение проектных работ. СРО — это саморегулируемая организация, по факту — реестр всех порядочных строителей. Раньше строителям выдавали лицензии на проектирование, а теперь выдают допуск на проектирование, свидетельство о допуске и вносят в реестр этой СРО .

Чтобы убедиться, что у компании действительно есть допуски СРО , запросите у них свидетельство о допуске к работам. В свидетельстве посмотрите, в какой СРО состоит компания и за каким номером в реестре она числится.

План помещений из проекта перепланировки. Источник: «Жилэкспертиза»

Согласуйте проект с местной администрацией

Готовый проект надо предоставить районному отделу архитектуры. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:

С собой на всякий случай берите и оригиналы, и копии

  1. Заявление на перепланировку.
  2. Eсли собственников несколько — их письменное согласие на перепланировку, заверенное у нотариуса.
  3. Договор долевого участия и акт приемки-передачи квартиры, если квартиру покупали по ДДУ, или договор купли-продажи.
  4. Согласованный проект перепланировки.

Правильное название — «заключение о техническом состоянии конструкций здания и возможности производства планируемых работ»

У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Их можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».

После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.

В некоторых регионах срок согласования отличается. Например, в Новосибирской области это не 45, а 48 дней. Чтобы узнать точный срок, обратитесь в отдел архитектуры или МФЦ

Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.

Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза» Разрешение на перепланировку. Источник: «Жилэкспертиза»

Строительство

Дальше стройте гардеробную точь-в-точь по проекту, который вам сделали. Если что-то не будет соответствовать проекту, комиссия администрации не примет у вас перепланировку — придется перестраивать. Это опять же важно, чтобы ваш дом выдержал дополнительную нагрузку и не сломался.

Если будете нанимать бригаду, укажите в договоре, что ваш подрядчик строит гардеробную из материалов по проекту заказчика. Лучше всего перечислить материалы и их количество: это потом докажет, что вы построили гардеробную в соответствии с проектом.

Когда построите гардеробную, вызывайте кадастрового инженера из БТИ . Он сделает замеры, чтобы в БТИ вам оформили новые технический паспорт и технический план на диске. В версии на диске кадастровые инженеры запишут изменения, которые произошли с вашей квартирой. Это платная услуга. В государственных БТИ стоит 2500 рублей и занимает 7 дней. В частных сроки и стоимость бывают любыми. Мы обратились в одну такую компанию, нам обещали сделать паспорт, план и справку за 4200 рублей и 5 дней.

Согласование перепланировки и новые документы

С новым техническим паспортом и справкой о факте перепланировки обращайтесь в администрацию района. Вам назначат приемочную комиссию, которая проверит, всё ли в вашей перепланировке соответствует проекту, который вам согласовывали. Если всё в порядке, вам выдадут акт о перепланировке и решение администрации о том, что перепланировка выполнена законно и согласно проекту.

Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза» Акт о перепланировке и решение о соответствии законам и проекту. Источник: «Жилэкспертиза»

Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости

Дальше надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого подготовьте копии:

  • заявления о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2;
  • паспортов собственников или доверенности;
  • решения администрации района о том, что перепланировка согласована;
  • нового техпаспорта.

Приносите копии в администрацию района, оригиналы возьмите с собой: копии заберут, но сначала сверят с оригиналом. В итоге через 30 дней вам выдадут разрешение на ввод в эксплуатацию.

Теперь перепланировка узаконена, а информация о ней записана в государственный реестр. Поздравляем!

Перепланировка квартиры: с чего начинать оформление

Потребность в изменении планировки жилплощади возникает в нашей жизни нечасто, поэтому неудивительно, что не всем известны подводные камни, способы проведения и особенности этой процедуры.

Помимо чисто организационных моментов и методологии проведения работ имеет место такой важный аспект, как официальное оформление вносимых изменений. В рамках данной статьи поговорим о том, для чего необходимо узаконить перепланировку, расскажем – когда необходимо получать разрешение на проведение работ, и когда делать этого не нужно. Кроме того, мы опишем конкретные шаги, которые нужно предпринять для оформления перепланировки квартиры и с чего начать этот процесс.

Оформление изменений: для чего это нужно

Покупатель квартиры с неузаконенной перепланировкой может столкнуться с невозможностью зарегистрировать изменения, и принимает на себя ответственность за ошибки, допущенные в ходе проведения работ. То есть, его могут вменить в обязанность (коль скоро квартира теперь находится в его собственности) вернуть все в исходное состояние и даже принудить к выплате штрафа. Соответственно, поэтому продать квартиру с незарегистрированной перепланировкой довольно проблематично, и текущий собственник при желании, например, переехать, волей-неволей вынужден решать эту проблему.

Оформление изменений внутренней конфигурации квартиры является необходимостью сразу по нескольким причинам :

Во-первых, получение разрешения на перепланировку требует утвержденного городскими властями проекта. Разрешение, выдаваемое городской администрацией, само по себе является гарантией, что при планировании работ не будут допущены ошибки, которые повлекут за собой угрозу жизни, здоровью, имуществу инициатора перепланировки и соседей (например, разрушение несущих конструкций);

Во-вторых, регистрация изменений в Росреестре позволяет государству иметь актуальную информацию о каждом объекте жилой недвижимости (а количество и площадь каждого помещения является достаточно важными сведениями).

Существует возможность оформить перепланировку, как до фактического проведения работ, так и после их окончания (через суд). Однако дабы избежать возникновения возможных неприятностей лучше придерживаться законной процедуры, о которой будет рассказано ниже.

Какие работы не требуют письменного разрешения

Прежде всего, собственнику следует четко понимать, является ли будущий ремонт перепланировкой жилплощади или просто будут внесены некоторые усовершенствования, которые не нуждаются в согласовании. Официального согласования не требуют следующие виды работ:

Смена отделочного покрытия на потолке, стенах, полах;

Замена элементов инженерного оборудования на установки или устройства, аналогичные по техническим характеристикам, без изменения их местоположения;

Замена оконных и дверных конструкций (без изменения конфигурации проемов).

Перепланировка квартиры: распространенные мифы

Отсутствие информированности, а также лень проводить поиск нужных сведений часто рождает домыслы, поэтому необходимо развеять некоторые заблуждения, касающиеся согласования проекта перепланировки квартиры. Особенной «популярностью» пользуются следующие ложные предположения:

«Для согласования перепланировки необходимо одобрение БТИ»

Многие владельцы квартир убеждены, что именно БТИ (бюро технической инвентаризации) дает «добро» на переустройство жилплощади. Это ошибочное мнение — подобными вопросами занимается городская комиссия по строительству и архитектуре.

«Дизайнерский эскиз или план от строителей — этих документов достаточно для одобрения перепланировки»

Действительно, есть ряд работ, которые не требуют составления проекта, достаточно сделать чертеж на копии плана квартиры (например, объединение раздельного санузла, в этом случае необходимо всего лишь снести перегородку). Однако для более серьезных изменений нужны, соответственно, и более серьезные документы.

Для того чтобы получение согласования от соответствующих инстанций прошло беспрепятственно, необходим профессиональный проект перепланировки, учитывающий законодательные нормативы. Нужно отметить, что профильное образование еще не дает права создавать подобную документацию. Составление проекта должно быть поручено только проектной компании с лицензией на предоставление именно этой услуги.

«Согласование не отнимет много времени»

Собственники квартир, рассчитывающие получить одобрение на перепланировку жилья в течение недели, должны быть готовы к тому, что их ожидания не осуществятся. Скорее всего, за это время удастся пройти лишь один из нескольких этапов согласования перепланировки.

Как получить одобрение на перепланировку жилой площади: пошаговая инструкция

Собственник, столкнувшийся с необходимостью внесения кардинальных изменений во внутреннее пространство своей квартиры, непременно задается вопросом – насколько сложно получить разрешение на перепланировку от соответствующих инстанций. Некоторые сложности определенно имеются, однако если следовать предложенной инструкции, владелец квартиры сможет сэкономить время, нервы, и получить разрешение в самые короткие сроки. Итак, приступим…

1. Создание проекта

Для составления проекта, предполагающего значительные изменения, собственнику необходимо обратиться в лицензированную проектную компанию. Проведение незначительных изменений может быть согласовано без проекта, на основании чертежей, составленных по данным техпаспорта или рабочих эскизов. Про то, что можно перепланировать в новостройке мы рассказали здесь.

Предполагается, что по времени данный этап займет у собственника до двух месяцев (с учетом сбора всей необходимой документации). Готовый проект перепланировки должен содержать рабочие чертежи, расчеты и описание тех работ, которые должны быть выполнены при перепланировке квартиры, а также снабжен нормативным обоснованием.

Желательно учитывать следующие рекомендации:

  • Обращайтесь только в ту проектную компанию, которая занимается конкретно проектированием перепланировки квартир. Организации, работающие над проектированием промышленных объектов – не самый лучший выбор в данном случае;
  • Постарайтесь выяснить, существует ли в организации собственный проектный отдел, или же она является посредником и предпочитает пользоваться услугами фрилансеров;
  • Уточните у представителей фирмы, гарантируют ли они в перспективе согласование подготовленного проекта и могут ли сами заняться вопросом согласования.
Читать еще:  Бесплатные квартиры для инвалидов в 2019 году, Мои Юристы, Яндекс Дзен

2. Предоставление проекта перепланировки в городскую администрацию

Структурой, которая согласовывает предложения по перепланировке жилой площади, является отдел городской администрации по строительству и архитектуре. Следует иметь в виду, что для некоторых проектов может потребоваться дополнительная координация с такими органами как:

  • Отдел государственного пожарного надзора;
  • Банк (в том случае, если для покупки квартиры оформлен ипотечный кредит);
  • Органы охраны объектов архитектурного наследия (если дом является памятником архитектуры).

Комиссия рассматривает проект и выносит свое решение, на рассмотрение вопроса чиновники имеют 45 суток. По истечении этого времени проект перепланировки может быть одобрен либо возвращен, в последнем случае обязательно указываются причины. В случае отказа собственник может исправить все недочеты, обнаруженные комиссией, и повторно подать проект на рассмотрение.

О чем нужно помнить перед подачей документации:

  • узнайте, может ли ваш проект перепланировки быть вообще согласован (пригодится консультация квалифицированного проектировщика);
  • если изменения не являются существенными (либо вы их считаете таковыми), и вы сами готовите эскизы, предварительно изучите законодательные нормы, обратите особое внимание на СНиПы, Жилищный кодекс, КоАП.

3. Повторный осмотр жилплощади после ремонта и ввод жилплощади в эксплуатацию

Как только все ремонтные работы по перепланировке будут выполнены, необходимо провести обмер квартиры (этим занимаются сотрудники БТИ) и ввести объект в эксплуатацию (приемная комиссия из городской администрации).

Представители комиссии (служащие отдела строительства и архитектуры) по заявлению обязаны право выехать на объект для того, чтобы удостовериться в соответствии результатов перепланировки предложенному и утвержденному проекту. Составляется акт ввода квартиры в эксплуатацию, то есть – государственная комиссия подтверждает, что квартира в текущем состоянии пригодна для проживания. Затем, на основании этого акта, разрешения, проекта и проведенных после перепланировки замеров, в БТИ изготавливают новый технический план. Этот документ следует предоставить в Росреестр для регистрации соответствующих модификаций.

На данном этапе могут возникнуть некоторые сложности:

  • комиссия может отказать вводить квартиру в эксплуатацию, если результат перепланировки отличается от заявленного проекта;
  • необходимо ожидать времени приезда комиссии, которое будет назначено после подачи соответствующего заявления.

4. Внесение изменений в сведения ЕГРН

Для регистрации перепланировки потребуется предоставить в Росреестр утвержденный проект, акт о вводе жилища в эксплуатацию и удостоверение личности, подать документы можно лично или через МФЦ. После чего будет проведена корректировка параметров квартиры, хранящихся в базе, а результат можно увидеть в выписке из Росреестра с узаконенной перепланировкой.

Заключение. Важность легального оформления перепланировки

Иногда для улучшения жилищных условий не требуется смена жилья на более просторное, необходимо лишь внести некоторые корректировки в планировку квартиры. Несмотря на то, что процесс оформления этой процедуры может показаться слишком «муторным», обойтись без этого нельзя, поскольку узаконивание перепланировки отдельной квартиры — гарантия безопасности всех жильцов дома.

Как показывает практика, некоторые собственники предпочитают не обращаться за согласованием перепланировки в соответствующие инстанции. Они самовольно проводят ремонтные работы, затрагивающие архитектуру здания, не уведомляя об этом государственные органы, а затем через суд добиваются признания планировки узаконенной. Такой путь не является противозаконным, однако чреват серьезными рисками как для хозяев квартиры, в которой была осуществлена перепланировка, так и для их соседей.

Как узаконить перепланировку квартиры: пять простых шагов

Перепланировка в квартире — процесс не только трудоемкий, но и требующий определенного знания законодательства. Собственнику следует четко представлять, какие работы производить можно, а какие нельзя, и к тому же в обязательном порядке оформить их документально. Многие, однако, решаются провести перепланировку на свой страх и риск без ее предварительного согласования. Но и в таком случае еще не поздно стать законопослушным гражданином — для этого все произведенные изменения необходимо узаконить.

Чем же отличается согласование от узаконивания? Согласование проводится перед началом перепланировки, а узаконивание — уже по факту свершившихся работ. Нередко перед масштабным ремонтом владельцы квартиры просто не задумываются о последствиях или не представляют себе, что запланированное ими улучшение жилплощади должно быть в обязательном порядке документально обосновано и оформлено в соответствующих органах.

Несогласованные изменения чреваты в некоторых случаях ослаблением несущих конструкций. Но даже в том случае, если перепланировка не столь кардинальна, то у собственника, скорее всего, рано или поздно возникнут серьезные проблемы. Например, если появится необходимость продать квартиру, сделать это с неузаконенной перепланировкой будет значительно сложнее. Во-первых, на покупку такого жилья не выдают ипотеку, а во-вторых, даже если потенциальный покупатель и согласится на сделку за наличные, то, наверное, только при условии значительного снижения цены на квартиру, поскольку все будущие хлопоты по оформлению перепланировки лягут на плечи нового владельца.

Сложности могут возникнуть и во время других операций с недвижимостью, для проведения которых требуется установить соответствие состояния квартиры плану БТИ, например при оформлении договора дарения или при передаче жилья в наследство.

На заметку

Если незаконную перепланировку обнаружат работники жилищной инспекции, то, скорее всего, они потребуют ее немедленно узаконить. Для тех, кто вовремя не выполняет предписания, предусмотрены различные санкции, в частности запрет на выезд за границу.

Так что, если перепланировку владелец квартиры провел без предварительного согласования, ему в дальнейшем лучше всего не пренебрегать требованиями закона. Конечно, необходимо время: процесс узаконивания длится минимум два с половиной месяца, а на практике — около четырех, поэтому владельцу стоит задуматься об этом заранее.

Шаг первый: выясняем, какая совершалась перепланировка

Итак, если квартира подверглась самовольной перепланировке, то перед процессом узаконивания потребуется точно выяснить, что же именно было изменено. Для осмотра квартиры рекомендуется пригласить специалиста из профильной организации, которая занимается узакониванием перепланировок. Чтобы провести оценку, понадобятся действующие документы БТИ — технический паспорт квартиры или план и экспликация. Это необходимо для того, чтобы понимать разницу между текущим состоянием помещения и тем, что отражено в официальных документах. Те участки квартиры, в которых проводилась самовольная перепланировка, выделяются красными линиями.

Если по каким-то причинам у владельца нет плана БТИ, то потребуется заказать его архивную копию.

Следует помнить, что не все изменения можно узаконить. Существует список работ, которые запрещено производить в жилых помещениях, и если они были проведены, то перепланировку узаконить не удастся, а собственнику придется приводить квартиру в исходное состояние за свой счет, а также платить штраф. К типичным нарушениям относятся: расширение санузлов за счет площади жилых помещений, снос несущих стен, вынос радиаторов на лоджию или балкон, подключение теплых полов к центральному отоплению и прочие.

Некоторые изменения можно согласовать в заявительном порядке без разработки проектной документации, но их число невелико — это снос встроенной мебели, перемещение мойки и плиты в пределах кухни или изменение расположения сантехнических приборов в пределах одного помещения, монтаж легких перегородок и ликвидация проемов в несущих стенах.

После сбора и оценки всей собранной информации, делается вывод о законности проведенных изменений. В том случае, если перепланировка соответствует всем существующим требованиям законодательства, можно приступать ко второму этапу ее узаконивания.

Шаг второй: получаем техническое заключение

Как правило, большинство переделок в квартирах относятся к категории сложных перепланировок. Даже такие, казалось бы, незначительные изменения, как демонтаж подоконников или перестановка газовой плиты буквально на метр, все равно потребуют согласования. В этот же список входят и перенос или организация второго санузла, устройство тяжелых перегородок или проемов в несущих стенах, изменение конструкции полов. Полный перечень для столицы содержится в пунктах 2 и 3 постановления Правительства Москвы от 26 декабря 2012 года № 840-ПП.

Узаконить подобные изменения можно только на основе технического заключения о состоянии конструкции зданий и допустимости и безопасности ранее выполненных работ. Если перепланировка не затронула несущие стены или перекрытия, то выдать такое заключение может любая проектная организация, имеющая допуск СРО. Для того чтобы получить техническое заключение, собственнику нужно обратиться в такую компанию и пригласить специалиста, который в обязательном порядке выедет на объект, сделает все необходимые замеры квартиры и оформит соответствующий документ. Плюсом для заказчика в этом случае является то, что ответственность за правильность и точность измерений несет именно организация-исполнитель. Срок подготовки технического заключения обычно составляет семь дней, стоимость документа — в пределах 25 000 рублей.

При затрагивании несущих конструкций получить техническое заключение намного сложнее, так как право на его выдачу имеет только одна организация — автор проекта дома. Если она уже прекратила свое существование (что бывает не так уж редко, особенно в случае со старыми домами), то придется обратиться в замещающий ее проектный институт. В Москве, например, таковым является ГБУ «Экспертный Центр».

Шаг третий: подаем документы в МЖИ

После того как техническое заключение подготовлено и получено, собственнику потребуется обратиться через МФЦ в соответствующую жилищную инспекцию с пакетом документов. В этот пакет, кроме технического заключения, входят: технический паспорт или план и экспликация квартиры до перепланировки [1] , правоустанавливающие документы, выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права собственности. Если в ходе перепланировки переносилась газовая плита, обязательно потребуется справка из АО «Мосгаз» о правильности подключения.

После подачи документов в течение двух–трех недель квартиру посетит инспектор ЖИ для ее осмотра и проверки всех параметров на соответствие заявленному техническому заключению. Очень важно поэтому, чтобы организация, которая готовила это заключение, сама и занималась обмерами. Кроме того, инспектор составит и выдаст владельцу акт об административном правонарушении — именно к таким нарушениям и относится самовольная перепланировка. Сумма штрафа — около 2500 рублей. В течение месяца собственнику по почте придет квитанция, которую необходимо оплатить, а после оплаты известить инспектора. Сделать это можно по телефону, а по электронной почте или с помощью любого доступного мессенджера направить фотографию квитанции об оплате.

Затем жилищная инспекция приступает к проверке технического заключения и принимает решение о возможности узаконивания перепланировки. По факту такого решения клиенту либо приходит в МФЦ мотивированный отказ в оформлении акта о завершенном переустройстве, либо поступает телефонный звонок от инспектора с информацией о том, что собственнику необходимо подписать оформленный акт. После этого владелец квартиры должен забрать акт в ЖИ, отнести его на подпись в организацию, которая составляла техническое заключение, поставить свою подпись, вернуть документ в жилинспекцию и ожидать еще некоторое время, пока акт подпишут там. Весь этот процесс может занять от двух до четырех месяцев, а в случае затрагивания несущих конструкций — растянуться на полгода.

Шаг пятый: получаем новый план БТИ

Заключительным этапом узаконивания перепланировки является оформление нового плана БТИ. После того как владелец квартиры получит акт о завершенном переустройстве, он должен обратиться в БТИ за новым планом, в котором будут отражены все произведенные изменения. Если по каким-то причинам на первом этапе не был получен старый план БТИ с красными линиями, то необходимо вызвать техника для обмеров помещения. В этом случае госпошлина составит примерно 10 000 рублей и процесс займет не менее трех недель. Если же такой план БТИ у владельца квартиры имеется, то ситуация упрощается: услуги техника не понадобятся, собственник квартиры при предъявлении акта о проведенном переустройстве просто получит новый план БТИ, где красные линии будут отрисованы уже в черном цвете. При этом за новый план придется уплатить около 2000 рублей, а займет его оформление около недели.

Читать еще:  Дарение доли в квартире: кому можно передать право собственности на 1

Как показывает практика, самостоятельное узаконивание перепланировки — процесс довольно трудоемкий и длительный. И, кстати, далеко не всегда самый дешевый. Незнание тонкостей законодательства и согласования документов может привести к существенному увеличению не только сроков процедуры, но и ее стоимости.

Кто может помочь в узаконивании перепланировки квартиры в Москве?

Ответить на этот важный вопрос мы попросили руководителя отдела согласования перепланировок компании «Архитектурно-проектная мастерская №1» Дмитрия Алексеевича Замятина.

«Я советую тем, кто хочет узаконить уже проведенную перепланировку, не тратить время и силы на самостоятельные действия. Это может быть выгодно только в том случае, если преобразования были незначительными. Если же перепланировка более глобальная, особенно с затрагиванием несущих конструкций, самостоятельно узаконить ее быстро и дешево не удастся — собственник просто погрязнет в юридических и административных вопросах.

Рекомендую обращаться к специалистам-посредникам, причем стоит выбирать такую фирму, которая сможет взять на себя все хлопоты — от сбора документов до получения плана БТИ.

Жителям Москвы могут оказать помощь в нашей компании «Архитектурно-проектная мастерская №1». Мы производим узаконивание перепланировки под ключ. Для этого клиенту понадобится только предоставить нам документы БТИ на квартиру, выписку из ЕГРН, нотариальную доверенность и доступ в помещение для проведения обмеров. Работа начинается с бесплатной консультации, в ходе которой определяется масштаб проблемы, возможности ее решения и делается приблизительный расчет стоимости. Затем на объект выезжает специалист компании для проведения обмеров. На этом же этапе заключается и договор с клиентом. Мы сами проводим все необходимые работы по согласованию, собираем документы для подачи в Мосжилинспекцию. Наше преимущество — наличие собственного проектного отдела. Это дает возможность быстро и без лишних затрат подготавливать всю обязательную документацию и вносить необходимые корректировки.

Исходя из своих финансовых возможностей, клиент может выбрать один из трех пакетов услуг:

  • разработка всей необходимой документации;
  • разработка документации плюс консультирование;
  • узаконивание перепланировки под ключ.

Оплата работ производится только после получения положительного ответа об узаконивании перепланировки».

P. S. Компания «АПМ-1» работает на основании допуска СРО № 1049 от 7 октября 2016 года, выданного Ассоциацией «Единое объединение проектировщиков по Ленинградской области и Северо-Западу» [2] .

Самостоятельное оформление перепланировки квартиры – делаем правильно

В желании улучшить и видоизменить свое жилье граждане делают перепланировку. Однако по закону все изменения изначального облика квартиры должны быть отражены в техническом паспорте. Кроме того, некоторые действия требуют получения официального разрешения. Расскажем, как оформить перепланировку квартиры самостоятельно и по закону.

Что включается в допустимую перепланировку квартиры по закону?

Перепланировка по закону допускается только с разрешения Межведомственной комиссии. Юридически, перепланировка регулируется ст.25 ЖК РФ. Она подразумевает изменение существенных характеристик квартиры, которые необходимо вносить в технический паспорт.

Не все ремонтные работы требуют получения разрешения. Необходимо согласовывать:

  • возведение дополнительных перегородок;
  • снос стен;
  • монтаж или демонтаж дверных проемов в несущих перегородках.

Разрешение не требуется, если:

  • происходит замена ненесущих стен на облегченные;
  • планируется косметический ремонт;
  • происходит замена пола.

Перепланировка не может быть проведена, если ее результат будет ухудшать текущие условия жильцов дома. К примеру, нельзя расширить кухню за счет ванной комнаты, если квартира находится не на последнем этаже многоэтажного дома или дом не одноэтажный. Это объясняется тем, что тогда кухня окажется в зоне ванной комнаты соседей сверху. Также недопустимо отсутствие в кухне окна.

Если планируется перепланировка, необходимо учитывать, что допустимо делать, а что нет. В общих условиях разрешено:

  • объединять кухню и комнату, если будет установлена дверь;
  • создавать двери арочного типа;
  • увеличивать площадь ванной и туалетной комнаты за счет коридора или иного нежилого помещения;
  • переносить техническое оборудование от стояка;
  • проводить монтаж труб при сохранении угла слива.

Изменение параметров квартиры требуется внести в технический паспорт. Это документ, который содержит все характеристики жилья и не имеет срока действия. Если не внести последствия перепланировки в технический паспорт, собственник не сможет в полной мере распоряжаться квартирой. Например, будет невозможно ее продать.

Как сделать перепланировку в квартире по закону?

Для чего нужно получать разрешение на перепланировку? Если существенные изменения характеристик жилья не будут согласованы, то для нарушителя предусмотрено привлечение к административной ответственности.

За незаконную перепланировку потребуется выплатить штраф в Жилищную инспекцию (до 30 тыс.руб.), а также, возможно, что органы потребуют вернуть квартиру в первоначальное состояние либо узаконить перепланировку по факту. При игнорировании собственником указаний уполномоченный орган подает исковое заявление в суд.

Перед началом перепланировки лучше проконсультироваться с юристами по жилищным вопросам. Это поможет избежать неприятных правовых последствий, которые возможны, если сделать что-то неправильно.

Есть две возможные формы перепланировки:

  1. Простая форма подразумевает оформление эскиза с отражением перепланировки.
  2. Сложная форма содержит в себе действия по переносу дверей или окон и требует составления проекта в специализированной компании.

После составления проекта потребуется его согласовать в нескольких инстанциях: архитектурный отдел муниципалитета, жилищная инспекция, БТИ, МЧС. Без получения разрешения сделать перепланировку по закону не удастся.

Пакет документов для получения разрешения на перепланировку:

  • заявление;
  • документ-подтверждение права собственности на квартиру;
  • выписка из домовой книги;
  • план жилого помещения;
  • проект помещения;
  • договор со специализированной компанией на создание проекта;
  • техническое заключение;
  • согласие лиц, проживающих в квартире.

Прежде чем составить проект, сотрудники специализированной компании приедут по месту нахождения квартиры, осмотрят помещения и предложат оптимальный вариант перепланировки. Проект составляется в соответствии с нормами действующего законодательства. Цель проектных работ – не допустить повреждений несущих конструкций дома.

Если дом относится к памятникам архитектуры, требуется разрешение на перепланировку от архитектурного отдела муниципалитета. Как только проект будет ими одобрен, можно направляться в другие инстанции.

Если планируется перепланировка в муниципальной квартире, наниматель обязан уведомить об этом собственника (администрацию). Наниматель не имеет права распоряжаться имуществом и вносить в него какие-либо изменения по собственному усмотрению. Чтобы действовать без согласия муниципалитета, потребуется приватизировать квартиру.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Какие документы нужны для перепланировки квартиры

Документы для перепланировки квартиры представлены довольно широким перечнем. Связано это в первую очередь с потенциальной опасностью проведения перепланировки как для самих собственников жилья, так и для всего многоквартирного дома в целом. Закон гласит, что официальное проведение перепланировки должно осуществляться на момент фактически осуществляемых работ. После них перепланировка оформляется лишь в судебном порядке.

Порядок оформления перепланировки

Основные положения законодательства, регулирующие данный вопрос, установлены в Постановлении Правительства РФ № 266 от 28.04.2005.

Когда перепланировка уже была осуществлена, собственники квартиры должны собрать необходимый перечень документов и обратиться в суд с прошением о признании перепланировки законной. Однако это не является гарантией оформления. Суд исходя из допустимости изменения плана квартиры будет принимать то или иное решение.

Если же собственники только приступили к процессу перепланировки и ещё не начали строительные и монтажные работы, то порядок действий следующий:

  1. Разрабатывается проект, согласно которому будет осуществляться перепланировка.
  2. Данный проект необходимо согласовывать с архитектурной службой муниципального органа власти.
  3. Получить разрешительные документы на осуществление перепланировки и ведение работ по строительству.
  4. Провести фактические работы согласно проекту, при соблюдении норм осуществления строительных работ.
  5. Заново оформить технический план в перепланированном жилье в БТИ (бюро техинвентаризации).
  6. Внести соответствующие изменения в сведения в ГКН (государственный кадастр недвижимости).
  7. Оформить новый документ о праве собственности с указанными в нём соответствующими изменениями.

На каждом этапе необходимо собирать соответствующий перечень документов. Стоит отметить, что не каждый из них оформляется или выдаётся государственными учреждениями. Какие документы нужны для перепланировки квартиры, определяется в зависимости от того, в каком порядке она осуществляется.

Список документов для перепланировки квартиры также может изменяться в зависимости от сложностей, возможных в процессе.

Подробный план действий

С чего начать перепланировку в квартире? Как было отмечено в предыдущем разделе, начинать процесс нужно с составления плана, по которому будет осуществляться перепланировка. Если в процессе собственники не желают затрагивать несущие стены и конструкции, то составить такой план можно самостоятельно. Сделать это можно посмотрев готовые эскизы на просторах интернета.

Когда перемены будут затрагивать несущие сооружения дома, то составление плана должно осуществляться профессиональными планировщиками. Однако наличие профильного образования ещё не даёт права составлять такие планы. Необходимо, чтобы планировщик имел аттестат специалиста, который выдаётся специализированной, независимой, саморегулируемой организацией, осуществляющей контроль над деятельностью таких специалистов.

Стоимость услуг таких специалистов определяется по соглашению сторон. А вот процесс согласования необходимо осуществлять с государственным учреждением. Уполномоченным по данным вопросам государственным учреждением является архитектурная служба муниципального органа власти.

Порядок действий по согласованию следующий:

  • необходимо получить разрешение на перепланировку согласно разработанному и утверждённому плану;
  • получить разрешение на осуществление работ по строительству и монтажу;
  • оформить акт, удостоверяющий соответствие результатов выполненных работ утверждённому плану.

Для того чтобы получить разрешение на осуществление работ по строительству необходимо предоставить следующий перечень документов для перепланировки квартиры:

  • техпаспорт квартиры;
  • заключение эксперта по поводу проведения перепланировки;
  • документ, удостоверяющий правомочие собственности на квартиру.

Ответ приходит в течение месяца. Обычно, если план не нарушает норм допустимых изменений конструкций многоквартирного дома, то ответ дают положительный. После получения разрешения у собственников имеется один год, что осуществить перепланировку на основе выданного документа. Оформление документов может занять длительное время.

Проект перепланировки

Проектная документация является важной частью процесса. Как уже говорилось, проект перепланировки нужно заказывать в специализированном учреждении, имеющем лицензию на занятие данным видом деятельности. Но такое требуется не всегда. К примеру, если нужна всего лишь перестановка санузла, проект может быть начерчен самим собственником.

Но если планируется серьёзное изменение, то необходимо оплатить услуги специалистов за создание плана. Дело в том, что указанные специалисты составляют планы с учётом норм законодательства, устанавливающих правила строительных работ, их нормативы.

Другой причиной обратиться в такую организацию является то, что составленная ею планировка имеет практически 100% шанс быть утверждённой в уполномоченном государственном органе. Если же план составлен самостоятельно, то шанс получить утверждение заметно уменьшается.

Проект в качестве документа представляет собой большое количество бумаг. В основном в него включается описание работ, осуществляемых в процессе перепланировки. В плане также необходимо отразить нормативное обоснование каждого вида работ и каждого вносимого изменения.

В целом план состоит из следующих частей:

  1. Титул проекта (название, номер, данные квартиры, заказчика).
  2. Содержание документа (все разделы и обособленные документы в составе проекта).
  3. Отметка лица, осуществлявшего руководство при проектировании, где указывается на законность всех изменений.
  4. Пояснение, где указываются описания планируемых изменений, характер изменений, технические особенности порядка осуществления изменений.
  5. Копия допуска, выдаваемого СРО (саморегулируемой организацией) проектировщиков, подтверждающего полномочия специалиста по разработке строительных планов.
  6. Существующий план квартиры (иного помещения).
  7. Объём вносимых изменений (отражается как в текстовом, так и графическом формате).

Заявление на перепланировку

После того как организация планировщиков завершит проект, необходимо подать заявление на перепланировку квартиры, бланк или образец которого не установлен, на имя жилищной инспекции или в МФЦ (в многофункциональном центре обслуживания населения), в котором необходимо указать следующие данные:

  • сведения о заявителе, где указываются его Ф.И.О., отношение к квартире (собственник или арендатор), данные по паспорту, адрес, контактная информация;
  • когда заявление подаётся через представителя, то необходимо вписать реквизиты документа, подтверждающего полномочия представителя;
  • сведения о квартире, о собственнике, а если их несколько, то обо всех собственниках;
  • суть заявления – прошение о выдаче разрешительного документа на перепланировку;
  • сведения о проекте, разработанном специальной организацией, согласно которому будут осуществляться изменения;
  • сведения о согласии остальных собственников квартиры на осуществление перепланировки;
  • список прилагаемой документации;
  • дата направления заявления;
  • роспись заявителя.
Читать еще:  Как узнать собственника квартиры по адресу, Журнал Этажи, Яндекс Дзен

Для получения разрешения, по которому осуществляется перепланировка квартиры, к заявлению необходимо приложить следующие документы:

  • проект перепланировки;
  • копию паспорта заявителя;
  • документ, на основании которого лицо владеет квартирой;
  • письменное согласие остальных собственников.

Обычно, если заявитель всё грамотно написал и представил все документы, какие необходимы, уполномоченный орган не отказывает в выдаче разрешения.

Чтобы такого не было, нужно грамотно заполнить всё по форме заявление о переустройстве, перепланировке жилого помещения.

Основания отказа

Когда заявитель правильно заполнил заявление, а также представил все необходимые документы, уполномоченный орган не имеет права отказывать. Но закон оставляет один вариант, чтобы снова и снова отказывать заявителям в их просьбе для оформления перепланировки.

Этим основанием для отказа является несоответствие предоставленного плана требованиям и нормативам, установленным в законодательстве. По данному основанию получают отказ около 80% заявителей.

Разумеется, неправильное составление заявления или недостаток документов также являются основанием для отказа, но чаще всего отказывают именно из несоответствия требованиям закона. Чтобы не был получен подобный отказ, необходимо заказывать план у профессиональных планировщиков. Составленный ими план является своего рода гарантией получения разрешения на перепланировку.

Что же делать, если уполномоченный орган отказывает в предоставлении разрешения? Если в отказе указаны явные причины или отдельные пункты, из-за которых был получен отказ, то необходимо их исправить и подавать заявление заново.

Если отказ беспричинный или же выражен невнятно и размыто, то ничего не остаётся, кроме как обратиться к суду.

При обращении в суд необходимо аргументировать свою позицию:

  • заключением экспертов;
  • нормами законодательства;
  • целесообразностью вносимых изменений;
  • безопасностью перепланировки.

Если удастся убедить суд в вышеизложенном, то, скорее всего, он примет решение в пользу заявителя и узаконения.

Так как получить разрешение является довольно сложным делом, многие собственники осуществляют перепланировку без него и просят в последующем легализации путём предоставления иска в суд. Но в таком случае нужно учесть риск того, что из-за нарушения норм эксплуатации квартир жильцы могут быть выселены из них, в том числе и собственники.

Но это происходит исключительно по решению суда, куда обращается уполномоченная организация или иное заинтересованное лицо, в том числе и соседи.

Судебный порядок оформления перепланировки

Судебное обращение составляется в виде искового заявления.

В данном документе необходимо указать следующие сведения:

  • данные истца и ответчиков;
  • данные иных лиц, которые должны быть привлечены к разбирательству;
  • данные квартиры, которая была перепланирована;
  • просьба истца, соответственно о признании перепланировки законной;
  • перечень прилагаемой документации;
  • дата подачи иска и роспись истца.

Стоит иметь в виду, что ответчиком в данном случае выступает жилищная инспекция, точнее, отделение инспекции по месту нахождения квартиры.

Помимо узаконивания уже осуществлённой перепланировки через суд можно добиться выдачи разрешения на неё, потребовать согласования в принудительном порядке. Но в любом случае нужно иметь в виду, что судебное разбирательство, особенно по таким неоднозначным вопросам является делом непростым. По этой причине лучше обратиться к помощи профессиональных юристов.

В перечень документов, прилагаемых к исковому заявлению по спорам о признании перепланировки законной, включаются:

  • копии исков в количестве, соответствующем числу лиц, участвующих в разбирательстве;
  • чек либо квитанция, удостоверяющая оплату пошлины;
  • копия документа, удостоверяющая основание владения соответствующей квартирой;
  • справка о лицах, имеющих официальную прописку в соответствующей квартире;
  • проект перепланировки, который необходимо согласовать или по которому осуществлялась перепланировка;
  • письменный отказ уполномоченного органа в согласовании (когда решение суда нужно для согласования перепланировки) или оформлении перепланировки.

К примеру, заключение экспертов, подтверждающее соответствие осуществлённых изменений требованиям законодательства, будет достаточным доказательством правомерности требований истца.

Такое экспертное заключение могут выдать следующие государственные органы:

  • орган по надзору в сфере потребительских прав;
  • орган пожарного надзора;
  • орган санитарно-эпидемиологического надзора.

Если указанные органы дадут положительную рекомендацию осуществлённой перепланировке, то суд не станет долго разбираться и сразу же узаконит внесённые изменения. Для узаконивания перепланировки имеют значение лишь официальные сведения.

Если такие заключения имеются, то в исковое заявление, помимо вышеуказанной информации, необходимо внести следующие данные:

  • время осуществления работ по строительству;
  • данные строительной организации, осуществлявшей изменения;
  • когда изменения осуществлялись самими собственниками, то необходимо отметить наличие навыков в строительном деле;
  • описание ситуации, по которой собственник не имел возможности получить официальное разрешение;
  • реквизиты документов – заключений вышеуказанных органов.

Если же суд всё равно не разрешает сохранение нового плана квартиры, то придётся всё исправить, причём за счёт лиц, осуществлявших изменения. Таким образом, лучше добиться официального разрешения до смены планировки, чем узаконивать её через суд уже после производства работ.

Как оформить перепланировку в квартире — необходимые документы

У многих собственников квартир периодически возникает желание кардинально изменить ее интерьер.

Появляются мысли о капитальном ремонте, который может подразумевать и перепланировку (увеличение площади комнат за счет других, объединение территорий жилого пространства и т.д.).

Однако такие действия проводятся не просто так. Сегодня мы расскажем о том, как оформить перепланировку в квартире самостоятельно и где оформляется документ.

Перепланировка: понятие и содержание

По жилищному законодательству под перепланировкой понимается изменением контуров жилья.

Примером перепланировки может также быть и увеличение площади комнаты за счет балконного пространства.

Особое внимание при перепланировке уделяется несущим конструкциям. Их снос требует особого согласования с местными властями.

Не подпадает под перепланировку удаление кладовок, антресолей, других подобных конструкций, сделанных внутри в квартире.

Согласование: зачем это нужно гражданам

Есть несколько причин для этого. Первая и самая банальная состоит в собственной безопасности. Появится некоторая уверенность в том, что новая или перенесенная стена не обвалится и не станет причиной для других разрушительных последствий для квартиры.

Узаконить перепланировку необходимо и тогда, когда недвижимость станет предметом продажи, обмена, дарения и других сделок.

Согласитесь, что не всем новым хозяевам может понравиться измененное состояние квартиры (особенно, если они об этом не были поставлены в известность ранее).

Кроме того, при перепланировке может поменяться соотношение площадей, что также важно при оформлении будущего договора.

Если вы хотите взять кредит под залог квартиры, то узаконить перепланировку также имеет смысл. Во-первых, проведенные строительные работы могут повлиять на стоимость жилья. Во-вторых, представители банка обязательно сверят техническую документацию с фактическим состоянием помещения. И если будут обнаружены отличия, то наверняка у финансистов возникнут вопросы.

Наконец, оформление перепланировки поможет защититься от претензий недовольных соседей, которые могут донимать жалобами всяческие инстанции.

Документы, необходимые для получения разрешения

Рассмотрим вариант, при котором перепланировка будет делаться после получения всех согласований.

На первом этапе нужно подготовить проект будущего фронта работ.

Для этого стоит со всеми своими пожеланиями подойти в проектную организацию, которая разработает всю необходимую документацию.

Дальше о своем намерении провести перепланировку следует письменно уведомить соседей, СЭС, ЖЭК, а также управляющую компанию. Если в квартире есть несколько собственников, то нужно получить письменное одобрение и от них.

Само собой потребуются и все документы на собственную недвижимость.

Необходимо будет уведомить и БТИ для того, чтобы получить новые чертежи с учетом проекта перепланировки. Если он будет согласован там, то выдаются новые технический и кадастровый паспорт.

После этого надлежит получить разрешение на проведение всех необходимых работ в местном управлении архитектуры.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 288-73-46;
8 (800) 600-36-19

Это быстро и бесплатно!

Как оформить перепланировку квартиры в БТИ

Перед выполнением всех строительных работ следует предъявить туда эскизный проект, согласованный со всеми инстанциями, а также имеющийся техпаспорт. В числе документов должны присутствовать экспликация и поэтажный план жилья.

Разрешение на перепланировку: основное содержание

В первую очередь, оно должно иметь номер и дату выдачи. Затем указываются орган, выдавший разрешение и данные о владельце квартиры.

Обратите внимание, что в каждом регионе или городе название государственной инстанции может быть разным. Местная администрация, управление архитектуры и т.д.

Дальше указывается перечень работ, которые разрешено провести в квартире с учетом конструкции как отдельного помещения, так и дома в целом. Этот список ляжет в основу заключения договора подряда со строителями.

Узаконение перепланировки

В этом разделе рассмотрим, как оформить уже сделанную перепланировку квартиры. Оно может происходить двумя путями в зависимости от ситуации.

Первый вариант заключается в том, чтобы согласовать все планируемые работы заранее с местными властями, БТИ и другими заинтересованными службами.

Однако в ряде случаев это бывает возможно не всегда. Например, факт перепланировки был уже обнаружен тогда, когда квартира досталась от предыдущих хозяев.

Или же местные службы в силу бюрократических проволочек отказались выдавать разрешение.

Тогда остается единственный судебный вариант. Он заключается в обращении с исковым заявлением к другим собственникам квартиры и местному органу власти, отвечающему за перепланировку.

Основное исковое требование – сохранение квартиры в состоянии, имеющемся после перепланировки.

Какие документы необходимо собрать для подачи иска в суд

Если возникла задача узаконить перепланировку в судебном порядке, то одним только исковым заявлением не обойтись.

Нужно собрать пакет материалов, доказывающих, что сделанные изменения не выходят за пределы существующих строительных норм.

В первую очередь следует запастись заключением от проектной организации (она должна быть зарегистрирована в СРО) о том, что правила строительных работ нарушены не были.

Дальше нужно получить положительные бумаги от пожарников, СЭС и коммунальных служб, куда могут входить газовщики, электрики и так далее.

Собрать необходимо также согласования от управляющей компании, соседей, других собственников (если квартира разделена на доли между несколькими людьми).

Само собой понадобятся и правоустанавливающие документы на квартиру.

Если речь идет об ипотечном жилье, то также необходимо согласие от банка, выдавшего кредит. Более того, в случае судебного процесса финансовое учреждение стоит привлечь к участию в деле как третье лицо.

Может ли быть отказ суда в узаконении перепланировки квартиры

Как и по любому другому иску, суд вправе вынести отрицательное решение и не согласиться с самовольно сделанной перепланировкой. Основными препятствиями могут быть:

  • отсутствие нескольких важных документов;
  • нарушение перепланировкой норм жилищного законодательства, а также строительных правил;
  • ухудшение существовавших ранее жилищных условий (например, вследствие перепланировки уменьшается норма жилой площади из расчета на одного человека).

Помимо отказа в иске суд может обязать хозяина квартиры привести ее в первоначальное состояние до проведения всех работ. И поверьте, что местные власти за исполнением решения в этой части будут пристально следить.

Что нужно сделать после положительного судебного решения

В их состав входят новые редакции паспортов на недвижимость (технического и кадастрового).

Кроме того, если в результате всех проведенных строительных работ изменилось соотношение общей и жилой площади квартиры, то следует подойти в местное отделение Росреестра для обновления по ней регистрационных данных.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 288-73-46 , Санкт-Петербург +7 (812) 317-70-86 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Ссылка на основную публикацию