Почему риэлторы занижают цены на квартиры

Риэлтор занижает цену квартиры

Все доброго времени суток!

Подскажите, пожалуйста, является ли обычной практикой для риэлтора со стороны продавца квартиры максимально акцентировать внимание на минусах продаваемого объекта и тем самым морально готовить продавца к продаже по минимальной цене или к нежеланному размену? (риэлтор работает на % от сделки)

Адекватная оценка стоимости — дело хорошее, но пока слышно только о том, как всё плохо с объектом.

(ЦАО, рядом несколько станций метро пешком, дом с высокими потолками, хорошая планировка в большой квартире, тихие соседи, не первый и не последний этаж, 1 собственник много лет, никто не прописан больше, долгов нет. Из минусов — отсутствие ремонта, въехать и зажить будет проблемно — вторичка во всей красе).

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Анна, ключевое тут стоЯт или стОят. Посмотрите сроки экспозиции этих квартир, будете удивлены. Некоторые варианты продаются годами и в итоге вообще не продаются. Занижение цены подход не нормальный, а вот обоснованное приведение цены к реальной рыночной очень даже правильное мероприятие. Вы же взрослый человек, попросите у риэлтора обосновать его мнение, привести аргументы.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Посмотрите в окно. Сейчас вечернее время суток. Поэтому, добрый вечер! А может плюсов просто нет? Для ЦАО метро — это не плюс, это действительность (в большинстве случаев). Квартиру смотрят? Не стесняйтесь, спросите у смотрящих их мнение. Прям так и скажите, «откровенно, Ваше мнение». Проблема ЦАО всегда была в завышенных ценовых ожиданиях собственников. Сейчас ситуация такова, что тот у кого есть деньги для покупки чего-то дорогого 100 раз подумает, что взять: старое и, так казать, без современных удобств или новое и отвечающее всем современным реалиям жизни.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Работать нужно не с разными, а с одним, но профессионалом. Если Вы считаете, что компетентность стоит дорого, то попробуйте некомпетентность – она обойдётся вам гораздо дороже. Йохан Стаель фон Хольстайн.

Риэлтор работает на % и против его % ничего не имеем. Но он умышленно каждый раз сбивает цену.

У кого вечер, у кого утро, живем в разных часовых поясах поэтому и доброго времени суток, а там сами решайте, что за окном.Квартира только выставляется на продажу.С разными попробуем, но всё же вопрос актуальный — занижение цены для риэлтора, работающего на % — это нормальный подход? От его информации с каждым разом всё меньше и меньше хочется продавать жилье. По аналогии объявления с подобными квартирами без ремонта (или вообще под 0, что можно сделать и с этой квартирой) вообще стоят дороже, в районах у ТТК. Не думали, что метро — это минус.
Понимание всех минусов жилья у нас есть, но очень настораживает, что с каждым разом цену всё ниже и ниже делают. Цели продать срочно-срочно не стоит, отсюда и непонимание такого подхода.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Не знаю какое время суток у Вас поэтому Здравствуйте! Понятно, что чем дороже агент продаст, тем больше денег заработает, так ка не фиксированная комиссия. А если не продаст? Тогда не заработает вообще. Не можем понять, что там у Вас происходит. Поведение агента связано с порывом быстро продать или дать понять, что Вы слишком хорошего мнения о своей собственности. Пригласите профи для полного анализа. После этого поймёте — менять агента или согласиться с ним и его замечаниями. Желаю удачи Вам в этом не лёгком деле. С Уважением, Арман!

Почему риэлторы выставляют квартиры по заниженной цене?

Этот вопрос часто задают мои клиенты, а также читатели, которые присылают письма. И в связи с этим назрела необходимость ввести небольшую рубрику «Вопрос-Ответ», с вашего позволения 😊

Кстати, вы также можете задать интересующий вопрос или предложить тему по электронному адресу: realtorsworld@yandex.ru

Либо можно сделать это через личные сообщения в мой инстаграм, ссылка на который указана в шапке канала

Итак, вернёмся к вопросу в заголовке. Мне известны три случая по которым риэлторы выставляют квартиры по заниженной цене:

1. Когда объявление о продаже квартиры — фейковое

Это основная причина. Помимо низкой цены, ̶м̶о̶ш̶е̶н̶н̶и̶к̶и̶ ушлые риэлторы выкладывают ещё и красивые фотографии несуществующих квартир. Эти объявления называются «приманки», или ещё их называют — фонари. На них и слетаются клиенты-мотыльки, но это конечно лирика.

Суть в том, чтобы по такому объявлению получить звонок от потенциального клиента, которому ̶в̶п̶а̶р̶и̶т̶ь̶ предложить что-то другое и зачастую — по более дорогой цене.

Я подозреваю, что подобная тактика активно используется:

а) В крупных агентствах. Слишком дорогое удовольствие — размещать массово фейковые объявления на том же Авито. Сам неоднократно ловил именно крупные конторы на подобных «приманках».

б) У дельцов, которые занимаются сбором лидов (т.е. заинтересованных в недвижимости людей — в нашем случае) для последующего формирования базы и её продажи в агентства недвижимости. Часто бывает так — ты позвонил по интересному варианту, но телефон не отвечает, а только слышен щелчок — всё, твой номер уже в «базе». А максимум через день-два перезванивает агент — «бла-бла мол вы звонили по моему объявлению, чем-то интересуетесь?» и так далее, начинается развод по описанной выше схеме.

2. Квартира продаётся на аукционе

Об этом способе продажи я уже писал ранее на канале [СТАТЬЯ] . Но если в двух словах — предполагается, что клиент, которому понравилась квартира должен предложить цену выше, чем другие. Кто больше даст — тот и купит. Об аукционе должно быть указано в объявлении. Если нет — значит продавец лукавит.

3. Когда риэлтор хочет «продавить» собственника по цене

Делается это в том случае, когда продажей недвижимости помимо самого собственника занимается еще и риэлтор, или несколько. Каждый хочет продать быстрее конкурента и выставляет недвижимость дешевле в надежде, что собственник согласится с этой более низкой ценой. Тут логика риэлторов заключается в том, что видя несколько объявлений одной и той же квартиры, покупатель позвонит по самому дешёвому варианту. А ещё некоторые обиженные риэлторы мстят таким образом конкурентам или собственнику, портя им всю продажу.

Ещё раз напоминаю, что вопросы или предложения можно присылать на мой электронный адрес: realtorsworld@yandex.ru

Если вам есть, что добавить — делитесь мнением в комментариях. На канале вы можете найти много полезного и интересного из мира недвижимости. Подписывайтесь , оценивайте , делитесь с друзьями . Спасибо!

Хитрости торга: как уговорить собственника сбить стоимость квартиры

Сколько денег можно сэкономить при покупке квартиры?

Возможность сбить цену при приобретении квартиры — желание любого покупателя. О том, как убедить собственника сбить цену на жильё, читайте в материале N1.RU.

Риелторы говорят, что при покупке квартиры во вторичной недвижимости торг уместен всегда, поскольку при выставлении жилья на продажу собственники часто завышают цены на 15–20 %.

Если вы собрались покупать квартиру, первое, что необходимо сделать, — изучить рынок недвижимости в Перми, а затем определить сумму, которую вы готовы потратить. Найдите несколько похожих вариантов квартир в одном районе, одинаковых по количеству комнат, чтобы сравнить их.

«Сразу обращайте внимание в объявлениях на то, когда собственники указывают, что торг уместен. Возможно, вы договоритесь о приемлемой цене. Если продавец пишет, что срочно продаёт квартиру, в большинстве случаев вы можете рассчитывать на скидку 20–30 %», — пояснили в пермской риелторской компании «Этажи».

Перед тем как отправиться на осмотр, узнайте все подробности о доме, в котором собираетесь покупать квартиру: год постройки, проводили ли в нём капитальный ремонт, какая управляющая компания его обслуживает. Если вы будете обладать конкретными сведениями, собственнику будет сложно спорить с вами.

Какие могут быть причины для снижения стоимости квартиры?

Используйте психологические приёмы воздействия на продавца. Например, вы можете выписать на лист бумаги все схожие предложения, но по более доступной цене. Велика вероятность того, что оппонент склонится к предоставлению скидки, ведь вы действительно можете выбрать другое жильё.

Читать еще:  Нормы строительства частного дома от соседей (соседского жилого дома, забора)

«Конкуренция на рынке недвижимости Перми большая, поэтому в интересах продавца — чтобы его квартиру купили как можно быстрее», — считает частный риелтор в Перми Анастасия Скворцова.

Обратите внимание на то, сколько по времени продаётся интересующая вас квартира. Продавец, который долго не может совершить сделку, охотнее пойдёт на снижение цены, ведь он наконец-то сможет продать своё жильё.

Дефекты в квартире

Основная ошибка покупателей при торге — попытка сбить цену по телефону. Договариваться о снижении стоимости можно только после того, как вы посмотрите объект и пообщаетесь с собственником.

«В большинстве случаев продавцу не всё равно, кому он продаёт свою квартиру. Сильно не критикуйте жильё, лучше укажите на некоторые недостатки, а в чём-то выразите свою симпатию. Например, скажите: «квартира, конечно, просторная, хороший вид из окна, но вот состояние ванной и кухни оставляет желать лучшего. Давайте договоримся о скидке, поскольку сэкономленные деньги пойдут на ремонт квартиры», — советует Анастасия Скворцова.

Аргументы для снижения стоимости могут быть разные. С их помощью вы можете сэкономить внушительную сумму: за недоделанный ремонт — 200–400 тысяч рублей, неузаконенную перепланировку — 150–170 тысяч рублей, старые окна и электропроводку — 80–130 тысяч рублей, дефекты на потолке и обшарпанные стены — 20–30 тысяч рублей.

Расположение квартиры на первом или последнем этаже — тоже одна из причин добиться от собственника снижения стоимости недвижимого имущества.

«В первом случае вы можете просить скидку около пяти тысяч рублей, во втором — четыре-семь. Аргументов здесь можно привести массу. Например, на первом этаже обычно темно в дневное время, тянет холодом из подвала, слышны голоса людей, которые идут мимо дома, а на последнем этаже могут быть постоянные сквозняки и протечки из-за дефектов в крыше», — пояснил юрист по делам недвижимого имущества в Перми Михаил Богин.

Проблемы с документами

Если с документами на квартиру у собственника есть те или иные сложности, то это может быть вашим козырем. Допустим, если в квартире прописано несколько человек и оформление договора купли-продажи требует некоторых хлопот, предложите владельцу, чтобы вы сами оформили документы, за что он сделает скидку 50–70 тысяч рублей. Часто собственники идут на такие условия.

«Если вы хотите сэкономить деньги, но собственник не поддаётся вашим уговорам, предложите ему выгодный вариант. Например, вы просите скидку 50 тысяч рублей за то, что сразу оплачиваете всю сумму», — считает Богин.

Коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик советует при осмотре квартиры задавать собственнику как можно больше вопросов.

«Шумные соседи, большая удалённость от остановок общественного транспорта, строительство нового дома или ежегодная замена асфальта с большим количеством пыли и грязи — тоже стимул для торга», — говорит эксперт.

Фиксируем условия договора

Если владелец согласился на скидку, это ещё не значит, что сделка будет проведена. Другой клиент может согласиться купить эту же квартиру по цене, указанной в объявлении. Поэтому лучше сразу составить договор купли-продажи и указать в нём все условия.

«В договоре обязательно нужно прописать окончательную цену квартиры, ответственность сторон при расторжении документа, дату, когда собственник должен освободить жильё, срок оформления документов, сумму задатка или аванса и форму их вручения (наличными или на банковскую карту)», — советуют в агентстве недвижимости Перми «Респект».

Покупателям не стоит путать задаток с авансом. Это абсолютно разные понятия. Если собственник откажется продавать квартиру, а в договоре будет указан аванс в качестве обеспечительного платежа, то он вернёт вам ту сумму денег, которую получил от вас. В случае задатка он обязан выплатить вам деньги в двойном размере.

Найти актуальную информацию о рынке недвижимости Перми, оценить рыночную стоимость своей квартиры вы можете на портале N1.RU.

Зачем риелторы занижают цены на квартиры?

Наверняка хоть раз в жизни вам приходилось заниматься поисками квартиры в аренду для себя или своих родственников. А значит, вы не понаслышке знакомы с процессом бесконечного телефонного обзвона и спецификой общения с риелторами. При этом нельзя не заметить, что ценовая политика со слов агентов недвижимости и в реальных объявлениях сильно отличается. Почему? Давайте разберемся.

Откуда берется разница цен?

Потенциальные арендаторы заинтересованы в поиске жилья по приемлемой цене. Как правило, наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры в обжитых спальных районах. Именно с ними случается больше всего ценовых недоразумений.

Происходят они обычно по такой схеме:

  • потенциальный клиент обращается к риелтору ;
  • риелтор сообщает среднюю стоимость квартиры , которая выше, чем ожидал клиент;
  • клиент самостоятельно ищет жилье по объявлениям в Сети;
  • клиент находит объявление с низкой стоимостью , звонит по заявленному номеру телефона и снова попадает к риелтору ;
  • риелтор сообщает, что объявление уже неактуально , но у него есть другие предложения аналогичных квартир по несколько отличающейся стоимости;
  • клиент арендует квартиру в том же ценовом сегменте, который был заявлен в самом начале поиска.

В любом случае клиенту практически никогда не удается найти квартиру, которая по стоимости была бы существенно ниже той, что заявлена на старте поиска жилья. В данном случае речь идет о сознательном занижении цен со стороны риелторов.

Такой квартиры может вообще не существовать. То есть выдумывается фейк с целью привлечения внимания клиента. Или же квартира с экстремально низкой стоимостью существовала, но довольно быстро была сдана. При этом объявление продолжает размещаться в интернете для привлечения потенциальных клиентов.

Зачем риелторы идут на обман?

Для большинства работников сферы недвижимости самую большую ценность представляет база телефонов потенциальных клиентов . С помощью таких объявлений подобная база и пополняется.

Человек звонит, так как интересуется квартирой по низкой стоимости. А дальше уже от мастерства риелтора зависит, сможет ли он успешно предложить более дорогую квартиру. И с точки зрения рынка эта новая цена будет вполне оправдана.

Таким образом, риелторы специально занижают стоимость аренды с целью пополнения клиентской базы.

Как действуют мошенники?

Но это, к сожалению, не единственная причина. Существуют и сугубо мошеннические схемы в создании таких объявлений.

Зачастую, когда находится человек, желающий арендовать условно дешевую квартиру, «риелтор» просит внести некоторую предоплату . После этого мошенник обещает закрепить за клиентом квартиру и не предлагать ее другим желающим. Но как только вносится залоговая сумма, так называемый агент исчезает бесследно, а его номер телефона не отвечает или становится заблокированным.

Помните — при обнаружении подозрительно низкой цены на квартиру нужно быть максимально внимательным. В противном случае вы рискуете стать жертвой мошенников или бесконечно получать предложения об аренде квартир от надоедливых риелторов.

Ставь лайк, если дочитал до конца! Подписывайся на наш канал – у нас еще много интересного!

Вопрос по стоимости услуг риэлтора на продаже

об оплате труда риэлтора: взгляд со стороны риэлтора Вопрос оплаты труда риэлтора имеет решение в трёх возможных форматах: фиксированная оплата, процент от суммы и комбинация первых двух. Вы сами предлагаете третий вариант.

При первом риэлтор не заинтересован в максимизации цены квартиры, наоброт, занижая цену, он, во-первых, всё равно получает назначенное вознаграждение, но при том быстрее, и вдобавок у него появляются возможности получения дополнительной комиссии с покупателя в виде теневых договорённостей за право выбора определённого покупателя при нескольких возможных, готовых лично ему заплатить. Своего рода откат наоборот.

Второй вариант мне представляется оптимальным, хотя он и связан, как правило, с наличием определённой минимальной пороговой фиксированной цены, т.е. содержит в себе элемент первого варианта.

Ну, и третий вариант предполагает более широкие рамки дополнительного стимулирования риэлтора в привязке к цене объекта.

На мой взгляд, для собственника важно самому изначально понимать, за сколько можно продать квартиру и не быть в плену иллюзий взять более высокую ценовую планку. Для этого нужно понимание того, в какой фазе находится рынок: на росте, падении или на плато (стабилизация после более интенсивной динамики). В этом должен помочь риэлтор. Но и самому нужно иметь адекватное видение. Именно в этом заключается, на мой взгляд, правильный подход, когда собственник адекватно оценивает перспективы рынка и стоимость собственного актива, следует рекомендациям выбранного риэлтора, и в соответствии с ними решает поставленную задачу.

Читать еще:  Документы, необходимые для прописки в частный дом: перечень, права, порядок, условия

Страховка собственника от затягивания продажи: срочный договор. Но и срок д.б. выбран оптимально разумно. При слишком большом (полгода-год) затяжка вполне возможна, при слишком малом (месяц-два) риэлтор будет стремиться занизить цену, чтобы обеспечить себе возможность выполнения задачи. Я не говорю о том, что именно так и случится, ибо все риэлторы разные и по-разному оценивают рынок, свои услуги и продаваемый объект. Но вероятный сценарий постарался Вам описать.

Как и кого выбирать, как и в каком размере стимулировать — решать Вам. Старайтесь только выбрать компетентного специалиста с достаточным опытом и лучше по рекомендациям от тех, кто с ним уже работал.

Слушай, ну вот по второму варианту оплаты и тому, что он оптимальный, в очередной стотысячный раз не соглашусь. Ещё со времён господства Трио здесь, когда мы продвигали идею фиксированной комиссии как показателя того, что работа риэлтора стоит одинаково независимо от цены продаваемого объекта или количества денег в кармане клиента-покупателя призываю вопрошающих и продвигающих идею риэлторского процента взять калькулятор и посчитать.
Предположим квартира стоит 10 млн. рублей, а риэлтор хочет 3% от этой суммы.
Если риэлтор продаёт за 10 млн. рублей, он получает 300 тысяч.
Если риэлтор продаёт за 9,5 млн. рублей, он получает 285 тысяч.
Итого, риэлтор потерял 15 тысяч, клиент пол миллиона.
Неужели ты будешь утверждать, что среднестатистический риэлтор будет «рубиться» с рынком за вот эти вот пятнадцать тысяч? Нет такой мотивации. Это дешёвые выдумки агентов и агентств, заинтересованных «срубить по лёгкому» с доверчивого клиента, пришедшего с дорогой недвижимостью. Не более того.

Фиксированная комиссия и бонус, как предлагает в исходном сообщение топикстартер, будет гораздо больше мотивировать исполнителя по максимуму отрабатывать цену продаваемого объекта. Хотя, уважающий себя специалист и так будет по максимуму отрабатывать объект. Ибо рекомендации благодарного клиента — бесценны.

Данил, я не считаю необходимым эту тему обсуждать с коллегами и доказывать обоснованность того или иного подхода. У каждого он свой. Твой взгляд на этот вопрос мне известен давно. И каждый имеет право на свою точку зрения.

Странно, что нотариусы, работающие по процентной схеме (не берём сейчас ДПНУ), не внемлют подобной логике, хотя их трудно упрекнуть в том, что из-за них клиент «потерял» деньги. Чем в этом отношении хуже риэлторы — непонятно, ибо только продавец решает, будет он продавать квартиру за предложенные ему деньги или нет, и тем ответственен за свой выбор.

Думаю, что в этой теме риэлторы должны отвечать автору, а не друг дружке. Про рекомендации — согласен полностью. ;))

вопрос не мне, но встряну со своим имхо:)) Да, при работе в экономе — фикс видится справедливым.

Но ты же не будешь отрицать, что сделка по свободной продаже (ты с продавцом), через депозит нотариуса и сделка по продаже с 3 мя ипотеками в разных банках и с 10 ячейками- это разные сделки по трудозатратам?
А если еще косяки с документами вылезают, которые на ходу править надо?

Мне видится, что плата не может быть фиксированной «за продажу (покупку)». Люди же нормально воспринимают, когда из сервиса звонят и говорят, мол, колодки надо менять, это плюсом к заявленной цене на ТО пойдет. Никто же не возмущается- вы обещали ФИКС!!

Ну и второй момент- это квартиры из сектора бизнес. Помню, сопровождал продажу квартиры за 60 млн, продавали муж с женой, которые шли к разводу.

Да мы один аванс вносили две недели, такие терки были, иначе не назвать. Ты продашь 3-5 однушки за 5 млн за месяц- и не заметишь, а с одним объектом свыше 30 млн и за два не управишься, и ничем другим заниматься не будешь, кроме как бесконечных переговоров

я, похоже, не четко написал. Я не про «процент версус фикс», я про то, что просто назвать один и тот же фикс за любую продажу видится неправильным. А процент- скорее, премия за успех уместна, она будет мотивировать больше.

Опять же, «в процессе пути».
Начинаешь- у меня жилец хочет купить квартиру, сколько сопровождение?
Потом жилец сливается, уже не покупает, и уже речь про полный цикл получается. Но ведь это же другая сделка? или все равно- цена не будет меняться?

Спасибо. Самое главное, что я понял — велосипед уже давно придуман, а Америку открыл Колумб (но это не точно).
🙂

Что меня смущает, так это сроки — Вы говорите о 1-2 месяцах, как о «слишком малом» сроке, и тут мой счёт, страдающий от ежемясячных ипотечных платежей возмущается. Плюс небольшой опыт с прошлой продажи, когда квартира ушла в первую сессию показов (емнип, во вторник опубликовали объявление, а в субботу второй покупатель внёс предоплату, потом первый вернулся, но уже поздно было).
Так что я морально готов довольно быстро падать довольно быстро, но вот чтобы не потерять очевидную возможность всё-таки продать на 1-2м. То есть скажем если бы я сам вёл этот проект, я вы выставил цену Х и каждую неделю снижал бы её на 2-3-5 процента. Но это — я.

Вопрос — каков фикс принято предлагать? На всякий случай уточню, я пока не продаю, ибо мою новую квартиру ещё не построили, а интересуюсь из разряда повышения общего уровня.

вопрос конкретных цифр слишком индивидуален, поэтому его проще и правильнее обсуждать с конкретным исполнителем. Могу только сориентировать в общих цифрах. Профессионал вряд ли предложит Вам цифру менее 100 тысяч для Москвы, в среднем же на рынке присутствует цифра 150 тысяч. Остальные варианты нужно обсуждать с заинтересованным соискателем. 🙂

Однако, если Вы настроены на быстрый результат и даже имеете свою стратегию, то я бы предложил Вам самостоятельно попробовать свои силы, взяв риэлтора на сопровождение сделки. Быстрое снижение так или иначе приведёт Вас к нахождению покупателя. Остаётся только грамотно оформить сделку с наиболее комфортными для продавца условиями. К советам риэлтора по цене и по темпам снижения я бы всё же рекомендовал прислушаться, но решение принимать по своему усмотрению.

Уловки риэлторов

В любой профессии есть как честные профессионалы, так и люди, которые недобросовестно выполняют свою работу. Агенты по недвижимости не исключение: можно встретить и хорошего риэлтора, который будет внимательно сопровождать каждый этап сделки, и человека, который отнесется к этому халатно. Некоторые уловки агентов можно отнести к маркетинговым приемам, но есть и более опасные, мошеннические методы, которые могут стоить клиентам и денег, и квартиры. О том, как максимально обезопасить себя от недобросовестных агентов, мы и поговорим.

Спешка и давление
При покупке или аренде квартиры клиент часто находится в нерешительности: стоит ли покупать или арендовать квартиру — или можно подыскать лучший вариант? Ответ риэлтора, который мало заботится об интересах клиента, всегда один: нет, лучшей квартиры за такие деньги не найти, поэтому с ее покупкой или наймом нужно торопиться. Такой агент может рассказать о нескольких клиентах, которые хотят внести задаток за понравившуюся вам квартиру в скором времени. Риэлтор хочет создать ажиотаж вокруг жилья: для покупателя или нанимателя могут подстраиваться телефонные звонки или даже встречи с «конкурентами» (зачастую коллегами агента). Нередко такие агенты рассказывают о пугающей статистике на рынке аренды, где на одну квартиру приходится по десять квартиросъемщиков, хотя, по последним данным, предложение и спрос не сильно расходятся.
Совет: риэлторам важно быстрее оформить сделку и получить комиссионные, поэтому недобросовестные агенты будут пытаться заставить вас паниковать и согласиться на любое предложение. Не торопитесь с выбором, иначе можно купить или арендовать квартиру со множеством недостатков.

Читать еще:  Старший по дому: права, обязанности, зарплата, Юридический помощник, Яндекс Дзен

Слишком низкая цена
Иногда риэлторы выставляют в объявлениях заниженную цену квартиры. Когда арендатор приходит посмотреть на жилье, ему сообщают, что наймодатель неожиданно решил повысить плату. Так агент пытается заманить клиента, ведь, возможно, он согласится и на более дорогой вариант или решится подписать агентский договор на подбор квартиры.
Совет: не обманывайте себя, чересчур заманчивые предложения (когда цена сильно отличается от среднерыночной) должны вызывать у вас подозрение. В лучшем случае, вы узнаете, что квартира продается/сдается несколько дороже, в худшем — столкнетесь с мошенниками или проблемной недвижимостью.

Квартира-призрак и навязывание агентского договора
Некоторые не слишком честные риэлторы заманивают клиентов объявлениями о несуществующих квартирах — идеальной недвижимостью с хорошей ценой (такие объявления часто можно встретить на остановках общественного транспорта и подъездах). Радостный клиент звонит риэлтору, но тот с сожалением сообщает, что квартира уже сдана или продана. И затем предлагает показать ему почти такую же или подобрать любую другую квартиру. Его задача — подписать с вами агентский договор. Даже если квартира вашей мечты существует в действительности, риэлтор может отказаться показывать ее до тех пор, пока вы не оформите с ним деловые отношения.
Совет: не соглашайтесь сотрудничать с агентом, который уже при первом разговоре попытался вас обмануть — найдите надежного риэлтора, например, по рекомендациям знакомых.

Уловки при продаже неликвидной недвижимости

Часто недобросовестные риэлторы намеренно скрывают от покупателей и нанимателей недостатки квартир. Так, вступив в сговор с продавцом или наймодателем, они сбывают неликвидные объекты недвижимости. Для этого они используют несложные приемы, о которых каждый человек, находящийся в поисках квартиры, должен знать.

Показ квартиры в темное время суток
Если квартира находится около перегруженного транспортом шоссе, вас пригласят туда поздно вечером, когда пробок и сопутствующего шума не будет. Также окна квартиры могут выходить на кладбище, свалку или линии электропередач (веские причины для снижения цены недвижимости), но в темноте вы ничего не заметите.
Совет: по возможности не соглашайтесь на просмотр квартир в поздние часы. Если другого времени у вас нет, обязательно изучайте карту местности.

Маскировка дефектов
Для того, чтобы поднять настроение клиентам, агенты часто заваривают кофе перед показом. В некоторых случаях это делается для того, чтобы покупатель или арендатор не смогли заметить менее приятные запахи квартиры. Если в квартире нет горячего водоснабжения, вам расскажут о проведении профилактических работ (чаще всего такое удается провернуть летом) или даже на время подключат газовую колонку (в некоторых случаях на стене висит вообще»муляж»). Дефекты отделки (грибок в ванной, осыпающаяся штукатурка, кривой пол и прочее) нечестный риэлтор попытается замаскировать картинами, шторками, коврами, а также будет вас отвлекать и торопить с осмотром. В последнее время широко практикуется предпродажная подготовка квартир, в ходе которой и происходит маскировка дефектов, возможен даже дешевый косметический ремонт.
Совет: никогда не спешите при осмотре квартиры, внимательно все проверьте и не стесняйтесь заглянуть в каждый угол квартиры.

Испугать клиента
Для начала риэлтор может показать квартиру в очень плохом состоянии и пояснить, что в заданной ценовой категории чаще всего попадаются именно такие объекты. Для этих целей могут привлекаться сторонние граждане с неприглядными квартирами, продавать которые на самом деле они и не собираются, просто зарабатывают «на показах». После этого даже не слишком хороший вариант жилья, но не находящийся в таком плачевном состоянии, может показаться запуганному покупателю или арендатору подходящим.
Совет: если вы хорошо изучите цены рынка недвижимости, риэлтору не удастся вас запугать.

Встретить клиента
Иногда риэлторы предлагают встретить клиента и вместе доехать до объекта. Часто это делается для того, чтобы клиент не заблудился и долгие плутания не испортили ему настроение. Однако квартира может располагаться в таком месте, куда сложно добираться на общественном транспорте. В этом случае риэлтор быстро довезет клиента на машине, чтобы тот не обратил на это внимание.
Совет: всегда сами высчитывайте расстояние до метро и прикидывайте, насколько удобным будет для вас расположение квартиры.

Задаток
Случается, что под предлогом задатка или аванса для продавца риэлторы выманивают у клиентов немалые деньги: при покупке квартиры задаток составляет около 5% от ее стоимости, при аренде — примерно 10% от месячной платы. Во-первых, агент-мошенник может взять у вас сумму задатка и пообещать передать ее самому хозяину квартиры. Затем составляется расписка, риэлтор уходит с деньгами и пропадает. Даже если риэлтор работает в агентстве по недвижимости, он может оказаться мошенником — работники там могут меняться очень часто, особенно в больших компаниях. Во-вторых, риэлтор может предложить выдать ему задаток или аванс заранее — якобы можно будет сразу отдать хозяину аванс и занять квартиру, если появится подходящая. В ваш договор включается соответствующий пункт, а вы передаете деньги, которые уже никогда не увидите. По закону, переданную риэлтору сумму нельзя считать ни авансом, ни задатком — агент просто может оставить деньги себе.
Совет: задаток или аванс стоит передавать только хозяину квартиры, составив именно соглашение о задатке или авансе, а также расписку. Если риэлтор дал вам на подписание договор, где есть пункт о передаче задатка ему, стоит отказаться от сотрудничества.

Договор, составленный в пользу риэлтора
Договор с риэлтором может содержать неясные фразы, касающиеся его обязанностей. Например, по договору он должен подобрать клиенту однокомнатную квартиру в таком-то ценовом диапазоне — без дальнейших пояснений. Такая неопределенная формулировка развязывает агенту руки: он может вообще ничего не подыскивать, а предлагать первые попавшиеся варианты. Если вы сдаете квартиру и не пропишите четкие требования к нанимателям, он будет отправлять к вам всех встречных квартиросъемщиков. Проходит время, недобросовестный риэлтор ничего не делает, рассчитывая на то, что все само собой сложится. Тогда клиент решает досрочно расторгнуть договор. А это не так просто, ведь формально прописанные в договоре обязанности агент исполняет. Поэтому в агентстве по недвижимости, ссылаясь на договор, вам предложат заплатить штраф или даже откажутся возвращать вам хранящиеся у риэлтора правоустанавливающие документы.
Совет: прежде чем подписать договор с риэлтором (эксклюзивный или обычный договор на оказание услуг), внимательно его прочитайте, особо обращая внимание на пункты об обязанностях сторон и о расторжении договора.

Скрытая комиссия
Нередко посредник вымогает дополнительные средства как у продавца, так и у покупателя квартиры, получая двойные проценты. На рынке недвижимости это называют скрытой комиссией посредников. Например, риэлтор говорит покупателю, что если тот хочет получить квартиру в обход других претендентов, он должен дать взятку. Такие же требования риэлтор может выставить, пообещав уговорить продавца снизить цену за квартиру. Это один из вариантов. Также агент может за дополнительную плату договориться с хозяином продать квартиру по завышенной цене, утаивая дефекты от покупателя.
Совет: чтобы риэлтор не смог вас обмануть, вы должны хорошо ориентироваться в ценах на недвижимость — как при продаже, так и покупке жилья. Также обговорите с риэлтором возможность общаться с другой стороной сделки и обсуждать с ними денежные вопросы: гласность поможет вам в борьбе со скрытой комиссией. Недобросовестные риэлторы будут всячески препятствовать встрече обоих сторон. Либо, если вы всё же встречались с хозяином квартиры, то риэлтор захочет вас проводить и убедиться, что вы не вернетесь и не договоритесь с продавцом в обход агентских вознаграждений, либо может дежурить некоторое время у подъезда.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector