Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации

По закону, продажа недвижимости после приватизации регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации. Без приватизации, ее продажа предусматривается нормами Жилищного законодательства. Владелец муниципальной квартиры может оформить скрытую, но вполне законную, сделку купли-продажи жилплощади.

Причины, по которым владельцы жилья не спешат приватизировать квартиру, далеко не всегда связаны с нежеланием разбираться в этом процессе. Муниципальное жилье дает некоторые привилегии от государства, которые переходят и покупателю, если перед продажей квартира так и не была приватизирована.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Варианты продажи муниципального жилья

Перед тем как продать неприватизированную квартиру, собственник должен способ. Существует два варианта того, как это осуществить:

Регистрация покупателя в муниципальной квартире до момента ее продажи Приватизация жилплощади совместно с покупателем
Суть такой сделки в том, что владелец муниципальной квартиры прописывает в ней потенциального покупателя, переоформляет на него лицевой счёт, после чего сам выписывается из этой жилплощади. Жилье остаётся неприватизированным, но покупатель будет жить в нём вполне законно.

Для прописки нового гражданина, являющегося родственником, потребуется письменное согласие всех совладельцев квартиры. Если же прописываемый человек – посторонний, нужно получить разрешение муниципалитета.

Подобный вид сделки несколько рисковый, поэтому передачу денежных средств следует оформлять распиской в нотариальной конторе.

Актуальна, когда истёк срок возможности бесплатной приватизации объекта недвижимости. Поэтому продажа неприватизированной квартиры происходит в основном тогда, когда потенциальный покупатель заинтересован именно в данной жилплощади и готов к некоторым трудностям, включая внесение задатка для ее приватизации.

Такое оформление будет длительным, но в результате покупатель получит собственную, приватизированную на свое имя квартиру.

Перед началом процесса приватизации стоит убедиться, что это действительно можно сделать. Существуют ограничения для жилплощади, расположенной в военных городках и в домах специального ведомства.

Ограничения и документы

Не стоит упускать из внимания некоторые ограничения для сделки с обменом неприватизированной квартиры:

  • Владелец неприватизированной квартиры должен иметь жилье, в котором будет зарегистрирован после совершения сделки;
  • Обмен жилплощадью менее пятнадцати квадратных метров запрещён;
  • Количество снятых с регистрации жильцов должно соответствовать количеству прописанных по новому месту жительства.

Важно заранее подготовить следующие документы для приватизации и оформления сделки. К ним относятся:

  • Паспорта всех проживающих;
  • Справка из домовой книги о составе семьи;
  • Выписки об отсутствии коммунальной задолженности;
  • Документы на начисление льгот;
  • Паспорта и свидетельства о рождении детей.

Обмен муниципальной квартиры на частное жильё

Если речь идёт об обмене квартиры без приватизации на частную жилплощадь, то оба объекта недвижимости сохраняют свой статус и не меняют форму собственности. То есть меняются только собственники жилья. Такой обмен – скрытая сделка продажи, которую можно оформить самостоятельно или с помощью посредников и агентств недвижимости. У посредников обычно существует база подобных объектов недвижимости для поиска потенциальных покупателей.

Бывает, что покупатель, приобретая подобную муниципальную квартиру через агентство, оформляет на нее право собственности без осмотра. После завершения обмена, бывший собственник неприватизированной квартиры получает деньги.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Чем чреват обмен

Перед тем как продать неприватизированную квартиру посредством вышеописанного обмена, стоит оценить недостатки такой сделки, чтобы понять, насколько выгодной она будет:

  • Найти агента недвижимости для оформления подобной сделки может быть не так просто. Это должен быть надёжный, проверенный специалист, который гарантирует снижение рисков. Оформлять все документы нужно крайне осторожно, ведь малейшее нарушение приведёт к аннулированию договора;
  • Покупая неприватизированную квартиру, новый владелец получает возможность ей пользоваться, но не полноценное право собственности;
  • Подобные сделки возможны только для граждан России;
  • Расчет осуществляется только наличными, поскольку банк не выдаст кредит под столь рискованную сделку.

Положительные стороны

Несмотря на некоторый риск, можно отметить не только недостатки подобной продажи квартиры и ее переоформления, но и положительные стороны:

  • Оформление сделки занимает не более десяти дней;
  • Муниципальная жилплощадь для покупателя – безопасна и защищает его права. Даже если продавец передумает, отменить сделку и вернуть жилье он не сможет;
  • Отмена сделки невозможна даже через суд, если покупатель выполнил свою часть обязательств и оплатил по договору всю стоимость в полном объёме;
  • Оформлением документов занимается государственное учреждение, в котором исключена возможность мошенничества.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Покупка-продажа муниципального жилья

Стремление людей сэкономить при решении жилищного вопроса привело к появлению различных схем – одной из них является приобретение неприватизированного жилья. Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации и как это сделать?

Что такое муниципальное жилье?

Муниципальное жилье числится на балансе населенного пункта (муниципалитета) – наймодателем является муниципальный орган. По договору социального найма оно предоставляется гражданам для проживания (ст. 674 ГК) – арендная плата не взимается, оплачиваются лишь коммунальные услуги. Право собственности принадлежит государству, но благодаря приватизации квартира может перейти во владение жильцу. В большинстве случаев договор не ограничен каким-либо сроком, но если жилплощадь предоставлялась в качестве служебного помещения или проживавший там одинокий арендатор умер, то она возвращается в муниципальный жилой фонд.

Причины, побуждающие заключить сделку

Приватизация жилья бесплатна. В соответствии с внесенными в ФЗ изменениями она больше не ограничена сроками (соответствующее решение было принято Государственной Думой 10.02.17 г. и утверждено 15.02.17 г.). После получения прав собственности на квартиру ее можно продать, подарить, обменять, завещать. Зачем приобретать/продавать неприватизированную жилплощадь? Причины имеются как у покупателя, так и у продавца.

Покупателя привлекают низкая стоимость и перспектива приватизации – после завершения процедуры объект будет иметь рыночную цену. У продавца также имеются свои причины. Продать муниципальное жилье в первую очередь желают те, кто уже использовал свое право на бесплатную приватизацию – такая возможность предоставляется государством 1 раз (исключением являются дети, которые после 18 лет могут приватизировать еще 1 объект). Вторая распространенная причина – острая нужда в деньгах. Человек может быть заинтересован в продаже и в случае переезда – найти обмен между муниципальными квартирами сложно, поскольку большая часть жилого фонда уже приватизирована гражданами. Продав недвижимость в одном населенном пункте, можно приобрести ее на новом месте, добавив собственные накопления или взяв кредит.

Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации?

Поскольку недвижимость принадлежит муниципальному органу, продать ее привычным образом гражданин не может. Однако существуют способы, позволяющие обеим сторонам сделки получить желаемое, не нарушив закона. Фактически речь идет об уступке прав на проживание (но не прав собственности – они возникают только после приватизации).

Как продать муниципальную квартиру?

Способ №1.

Этот способ очень рискован – применять его целесообразно только в случае, если между покупателем и продавцом сложились доверительные отношения (отсутствует риск одностороннего нарушения соглашений).

Алгоритм действий следующий: в муниципалитет подается запрос о прописке третьего лица. Если после рассмотрения заявления принимается положительное решение, то покупателя прописывают в квартире. Продавец выписывается после получения денег (снимаются с прописки и остальные жильцы, если таковые имеются). В результате арендатор остается единственным, кто прописан, и он может подать запрос в департамент жилищной политики на подписание договора социального найма уже от своего лица. Если со стороны наймодателя не возникнет возражений, то у квартиры появится новый арендатор. Если свои права на приватизацию он или кто-то из членов семьи еще не использовали, то после прохождения процедуры жилплощадь станет полновластной собственностью.

Риски при смене нанимателя очень высоки. Один из них – возможность выписки нового жильца продавцом сразу после получения денег. Законом закреплено право требовать в судебном порядке выселения временного жильца, если тот отказывается сделать это самостоятельно. Помимо самого продавца обратиться в суд могут члены его семьи, проживающие в квартире.

Способ №2.

Эта схема подразумевает участие риелторов, имеющих в своем распоряжении «буферный» жилой фонд и готовых предоставить сторонам свои услуги. По доверенности АН оформляет на покупателя приватизированное «буферное» жилье. После этого осуществляется обмен – он не запрещен законом. Арендатор муниципальной недвижимости выписывается и оформляет прописку в «буферной» квартире, принадлежащей АН, а покупатель обращается в жилищный департамент для составления нового договора социального найма. Препятствий в оформлении документов возникнуть не должно. Затем продавец выписывается из «буферной» квартиры («дарит» или «продает» ее АН и получает деньги). В итоге все стороны остаются при своих интересах – агентство получает денежное вознаграждение (около 5% от суммы сделки), продавец – деньги, покупатель – жилплощадь, которую он затем может приватизировать (если уже не использовал такую возможность).

Не допускается обмен, если:

  • в результате него жилищные условия одной из сторон серьезно ухудшаются (этот момент стоит учесть при выборе «буферного» жилья);
  • муниципальная квартира относится к специальному фонду.

Если у регистратора возникнет подозрение в том, что сделка носит фиктивный характер, будет получен отказ.

Сделка, подразумевающая продажу муниципального жилья, не приветствуется наймодателем, поэтому выявление факта получения денег повлечет крайне неприятные последствия – вопрос будет рассматриваться судом и решение со 100%-ной вероятностью окажется не в пользу ответчика.

Как избежать проблем?

При проведении такой сделки существует 3 главных риска:

  • продавец, получив деньги, не выпишется из квартиры и принудительно выселит покупателя;
  • владелец муниципального жилья не признает факт получения денег;
  • агентство недвижимости откажется выкупать обратно предоставленную «буферную» квартиру (из-за деликатности обстоятельств отстоять свои интересы в суде не удастся).

Чтобы избежать подобных рисков, стоит:

  • удостовериться в дееспособности продавца (покупателя);
  • внимательно подойти к выбору агентства недвижимости (посмотреть отзывы, проверить документы на право ведения деятельности);
  • не осуществлять полного расчета до получения обменного ордера или заключения договора социального найма на нового жильца (возможен отказ);
  • документально зафиксировать все обязательства сторон сделки;
  • оформлять расписку о получении денег в письменной форме – продавец должен написать ее синими чернилами от руки с указанием суммы прописью и числами (обязательно стоит поставить дату и подпись).

Для осуществления сделки необходимо подготовить пакет документов, в который входят:

  • паспорта – помимо оригиналов потребуются нотариально заверенные копии;
  • если интересы одной из сторон будет представлять сотрудник агентства недвижимости или другой представитель, то нужна доверенность с указанием даты завершения полномочий и их перечня (документ заверяется у нотариуса);
  • договор с АН;
  • расширенный вариант выписки из домовой книги – в ней отображается информация о прописанных лицах, состоянии жилплощади;
  • справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • технический паспорт на квартиру, выписка из ЕГРН (вместо кадастрового паспорта);
  • договор социального найма;
  • согласие со стороны всех проживающих в квартире жильцов;
  • заявление об обмене жилплощади и соответствующий договор (по 1 экземпляру для каждого участника сделки и для регистратора).

Уплачивается госпошлина (2 тыс. руб.).

Чтобы у нового жильца не возникло проблем с приватизацией, требуется письменный отказ со стороны лиц, имеющих право инициировать процесс (это наниматель и прописанные члены его семьи).

Поскольку при продаже муниципального неприватизированного жилья оформлять договор купли-продажи нельзя, его передача осуществляется путем составления в свободной форме передаточного акта. В нем приводятся:

  • сведения о заключивших сделку сторонах (паспортные данные);
  • полная информация о квартире (адрес, площадь, состояние);
  • другие важные детали, которые стороны хотели бы зафиксировать в документе;
  • дата и подписи.

Целесообразность приобретения неприватизированной муниципальной квартиры

Покупка квартиры, фактически находящейся в собственности муниципалитета, имеет лишь одно преимущество – ее стоимость значительно ниже рыночной (часто – в 2-3 раза). Если сделка пройдет удачно, то новый жилец сможет приватизировать квадратные метры, что в разы увеличит их стоимость. Привлекает также отсутствие необходимости в проверке жилья на юридическую чистоту.

Вне зависимости от выбранного способа продажи муниципального жилья, покупатель не имеет права на получение налогового вычета, который положен в случае заключения сделки купли-продажи (13% от 2 млн. руб. – 260 тыс. руб.). Это в определенной мере уменьшает выгоду, которую обеспечивает невысокая цена неприватизированного объекта.

Быстрее всего удается осуществить вариант с пропиской нового жильца – процедура занимает несколько дней. Низкая вероятность положительного исхода и высокие риски аннулируют это преимущество.

Вариант оформления обмена с участием агентства недвижимости занимает больше времени (с учетом обсуждения деталей, поиска заслуживающего доверия АН, сбора/оформления бумаг потребуется 1-2 месяца).

Как продать муниципальное жилье на законных основаниях?

Единственным законным основанием является наличие прав собственности – их предоставит приватизация. Собственность передается бесплатно, процесс регламентируется законом РФ от 04.07. 91 № 1541-1 и №14-ФЗ от 22.02.17 г. (ограничения по сроку проведения программы сняты). Для приватизации объекта не является препятствием наличие задолженности по коммунальным платежам.

Невозможно приватизировать жилье:

  • в котором произведена неузаконенная перепланировка;
  • признанное аварийным;
  • находящееся в закрытых военных городках;
  • относящееся к служебному фонду (при передаче жилья в муниципальную собственность или при оформлении согласия работодателя приватизация становится возможной).

Чтобы приватизировать жилье, нужно обратиться в отдел администрации района, занимающийся этим вопросом и уточнить список документов/справок (требования в разных регионах отличаются). Если кто-то из жильцов не желает принимать участия, то он должен оформить письменный отказ. После сбора документов остается подать их в уполномоченный орган, дождаться рассмотрения заявки и подписать составленный договор приватизации (подписи ставят все прописанные на жилплощади жильцы, жилье переходит в долевую собственность). Договор нужно принести в МФЦ – после регистрации прав собственности можно продать недвижимость на законных основаниях по рыночной цене.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

Можно ли продать неприватизированную (муниципальную) квартиру, как это сделать

Сделки покупки-продажи имущества относятся к одним из самых распространенных. Известно, что отчуждать можно только собственное имущество. Но у некоторых лиц, проживающих в неприватизированных квартирах, все равно возникают вопросы о возможности его продажи. О том, можно ли продавать муниципальную квартиру без приватизации, расскажем далее.

Продажа муниципальной квартиры или комнаты с точки зрения закона

Законодательство однозначно отвечает на вопрос о том, можно ли отчуждать неприватизированную квартиру.

Распоряжаться любым имуществом вправе лишь его собственник. Это значит, что жилое помещение должно быть куплено, получено в дар, по наследству или приобретено иным законным способом. При этом права нужно не только получить, но и зарегистрировать!

Только наличие официальной регистрации прав какого-либо лица на недвижимость дает ему возможность продавать это имущество.

Приватизация является одним из способов перехода жилья в частную собственность определенного лица. Следовательно, объекты, не прошедшие эту процедуру, предоставляют лишь право проживания. Человек, проживающий в такой квартире, не может ее отчуждать, дарить, завещать.

Можно ли продать неприватизированную комнату в коммуналке

На отчуждение неприватизированных (муниципальных) комнат в коммуналках распространяются те же правила, что и на квартиры, не прошедшие эту процедуру. Такое помещение, независимо от вида, не относится к частной собственности. Значит, и совершать с ним любые сделки невозможно.

Как продать муниципальную квартиру без приватизации

Несмотря на законный запрет продажи жилых помещений без приватизации, люди находят разные способы решения этой проблемы.

Существует несколько схем совершения сделок с неприватизированным жилым помещением.

  1. Один из способов наиболее безопасный, так как предполагает приватизацию с последующей продажей жилплощади. Но для этого придется найти покупателя, которого интересует имена эта квартира. Поэтому он согласен ждать и оплачивать расходы на всю процедуру.
  2. Второй способ ­ можно прописать потенциального покупателя в занимаемое по договору соц.найма жилище, а затем выписаться самому.
  3. Третий вариант достаточно сложный. Здесь придется задействовать агентство недвижимости. Оно предлагает покупателю приобрести специальную буферную квартиру, которую потом обменять на неприватизированную недвижимость продавца.

Подводные камни, риски при продаже

Все указанные способы продажи не своего жилья несут в себе значительные риски.

Во-первых, сложно найти покупателей, согласных на такие сложные схемы. Далеко не все готовы ждать, пока квартиру приватизируют, или платить за покупку долгожданных квадратных метров, которые придется самому потом приватизировать. Кроме того, покупатель может оказаться в ситуации, когда он свое право на приватизацию уже использовал ранее. Поэтому ему придется жить в муниципальном жилье, за которое он заплатил как за покупку собственного.

Такие сделки нередко привлекают мошенников, поэтому можно оказаться в очень неприятном положении. Более того, существует вероятность признания их недействительными.

Как себя подстраховать

Если вы все же решились на совершение такой сделки и хотите продать муниципальное жилье, следует себя подстраховать. Не следует выписываться из своего жилого помещения до получения денег от покупателя. При совершении обмена следует тщательно выбирать риэлтерскую фирму, через которую он будет осуществляться.

Для покупателей перед тем, как купить квартиру тоже стоит проверить действительность намерений продавца. Деньги стоит предавать только по расписке, подтверждающий факт их получения продавцом.

Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами, и как

Еще одним риском совершения сделок с муниципальной собственностью является приобретения жилья с долгами. Совершение сделок с муниципальными объектами недвижимости независимо от наличия долгов по закону не допускается. Но если стороны решили воспользоваться одним из вышеуказанных способов продажи такого жилья, то они могут договориться и о покупке квартиры с долгом.

Можно ли подарить неприватизированную квартиру

Подарить имущество, не являющееся по закону собственным, невозможно. Дарение, как и продажа, направлена на отчуждение квартиры. А эти сделки могут совершаться только законными их владельцами. Нанимателям квартир дарить занимаемые помещения нельзя.

Можно ли и как продать неприватизированную квартиру?

Вопрос о том, можно ли продать неприватизированную квартиру, часто задают граждане юристам. Казалось бы, по закону диалог должен быть таким: «Можно ли продать неприватизированную квартиру?» — «Нет, нельзя». Однако на самом деле есть несколько вариантов такой сделки — не слишком очевидных на первый взгляд, но вполне осуществимых.

Статус неприватизированного жилья

По закону квартира, которая не была приватизирована в установленном порядке, принадлежит не жильцам, а муниципалитету или государству. А продать имущество может только собственник — в противном случае сделка будет недействительной.

По сути, вся программа приватизации, действующая уже более 20 лет, рассчитана именно на то, чтобы граждане, получив в собственность квартиры и другое жильё, смогли самостоятельно ими распоряжаться — в том числе и продавать. Без приватизации распоряжение квартирой невозможно.

Следовательно, мы видим первый вариант решения проблемы — перед тем, как продать жилище, его нужно приватизировать.

Как продать неприватизированную квартиру?

Допустим, вы не хотите тратить несколько недель на оформление приватизации, а желаете продать квартиру как можно быстрее. Что ж, здесь тоже есть свои пути:

  1. Самый простой вариант — это договориться с покупателем и, получив от него оговоренную сумму, прописать его в квартире, а самому выписаться. После этого приватизация становится уже проблемой не вашей, а нового хозяина.
  2. Второй способ иногда практикуют агентства, работающие с недвижимостью — схема с так называемой «буферной» квартирой. При таком варианте человек, приобретающий неприватизированную квартиру, передаёт вам деньги, на которые вы покупаете у агентства какую-то жилплощадь (квартиру-«буфер»). Затем происходит обмен уже приватизированного «буфера» на вашу неприватизированную квартиру: вы выписываетесь из квартиры, и туда с согласия местной власти прописывается покупатель. Затем вы продаёте «буфер» обратно агентству, получая на руки деньги. Такой способ используется, как правило, в Москве и других регионах, где местное законодательство допускает такие варианты обмена с передачей прав по договору социального найма.

Надо отметить, правда, что эти 2 варианта работают только в том случае, если ваша квартира вообще может быть приватизирована. Если же нет (жильё ведомственное, находится в военном городке и т. п.) — можно даже не задумываться о продаже.

Подводные камни при продаже

При любом варианте продажи неприватизированной квартиры вы рискуете. Самый главный риск здесь — это мошенничество со стороны покупателя или агентства. Например, вы можете столкнуться с тем, что выпишетесь из квартиры, а деньги вам выплачены не будут, или же агентство откажется выкупать обратно квартиру-«буфер». Поэтому крайне рекомендуется сначала проверить репутацию и человека, и фирмы, с которой вы собираетесь работать.

Кроме того, при «буферной» схеме страдают интересы покупателя: если он уже использовал своё право на приватизацию, то собственником новой квартиры он уже не станет — так и останется лишь жильцом.

Другая опасность подстерегает со стороны закона. Дело в том, что сделки вроде описанных выше — это игра на грани фола. Вы рискуете столкнуться с тем, что кто-то из заинтересованных лиц подаст в суд иск о признании сделки недействительной. Причем формально основания будут: такая продажа теоретически может рассматриваться как мнимая или притворная сделка. Предсказать же результат судебной тяжбы довольно сложно.

Поэтому всё-таки наилучшим способом будет сначала приватизировать квартиру — даже если вы уже нашли покупателя и договорились с ним о внесении задатка.

Как подстраховаться?

Избежать лишних проблем можно, если тщательно документировать каждый свой шаг. Поэтому:

  • если вы решили взять с будущего покупателя задаток, заключайте с ним предварительный договор, в котором будет прописана обязанность сторон оформить договор купли-продажи после завершения приватизации;
  • в договоре чётко оговаривайте цену квартиры;
  • при получении любых сумм выписывайте расписки.

Надеемся, что наши советы окажутся вам полезны.

Можно ли и как продать неприватизированную квартиру?

Вопрос о том, можно ли продать неприватизированную квартиру, часто задают граждане юристам. Казалось бы, по закону диалог должен быть таким: «Можно ли продать неприватизированную квартиру?» — «Нет, нельзя». Однако на самом деле есть несколько вариантов такой сделки — не слишком очевидных на первый взгляд, но вполне осуществимых.

Статус неприватизированного жилья

По закону квартира, которая не была приватизирована в установленном порядке, принадлежит не жильцам, а муниципалитету или государству. А продать имущество может только собственник — в противном случае сделка будет недействительной.

По сути, вся программа приватизации, действующая уже более 20 лет, рассчитана именно на то, чтобы граждане, получив в собственность квартиры и другое жильё, смогли самостоятельно ими распоряжаться — в том числе и продавать. Без приватизации распоряжение квартирой невозможно.

Следовательно, мы видим первый вариант решения проблемы — перед тем, как продать жилище, его нужно приватизировать.

Как продать неприватизированную квартиру?

Допустим, вы не хотите тратить несколько недель на оформление приватизации, а желаете продать квартиру как можно быстрее. Что ж, здесь тоже есть свои пути:

  1. Самый простой вариант — это договориться с покупателем и, получив от него оговоренную сумму, прописать его в квартире, а самому выписаться. После этого приватизация становится уже проблемой не вашей, а нового хозяина.
  2. Второй способ иногда практикуют агентства, работающие с недвижимостью — схема с так называемой «буферной» квартирой. При таком варианте человек, приобретающий неприватизированную квартиру, передаёт вам деньги, на которые вы покупаете у агентства какую-то жилплощадь (квартиру-«буфер»). Затем происходит обмен уже приватизированного «буфера» на вашу неприватизированную квартиру: вы выписываетесь из квартиры, и туда с согласия местной власти прописывается покупатель. Затем вы продаёте «буфер» обратно агентству, получая на руки деньги. Такой способ используется, как правило, в Москве и других регионах, где местное законодательство допускает такие варианты обмена с передачей прав по договору социального найма.

Надо отметить, правда, что эти 2 варианта работают только в том случае, если ваша квартира вообще может быть приватизирована. Если же нет (жильё ведомственное, находится в военном городке и т. п.) — можно даже не задумываться о продаже.

Подводные камни при продаже

При любом варианте продажи неприватизированной квартиры вы рискуете. Самый главный риск здесь — это мошенничество со стороны покупателя или агентства. Например, вы можете столкнуться с тем, что выпишетесь из квартиры, а деньги вам выплачены не будут, или же агентство откажется выкупать обратно квартиру-«буфер». Поэтому крайне рекомендуется сначала проверить репутацию и человека, и фирмы, с которой вы собираетесь работать.

Кроме того, при «буферной» схеме страдают интересы покупателя: если он уже использовал своё право на приватизацию, то собственником новой квартиры он уже не станет — так и останется лишь жильцом.

Другая опасность подстерегает со стороны закона. Дело в том, что сделки вроде описанных выше — это игра на грани фола. Вы рискуете столкнуться с тем, что кто-то из заинтересованных лиц подаст в суд иск о признании сделки недействительной. Причем формально основания будут: такая продажа теоретически может рассматриваться как мнимая или притворная сделка. Предсказать же результат судебной тяжбы довольно сложно.

Поэтому всё-таки наилучшим способом будет сначала приватизировать квартиру — даже если вы уже нашли покупателя и договорились с ним о внесении задатка.

Как подстраховаться?

Избежать лишних проблем можно, если тщательно документировать каждый свой шаг. Поэтому:

  • если вы решили взять с будущего покупателя задаток, заключайте с ним предварительный договор, в котором будет прописана обязанность сторон оформить договор купли-продажи после завершения приватизации;
  • в договоре чётко оговаривайте цену квартиры;
  • при получении любых сумм выписывайте расписки.

Надеемся, что наши советы окажутся вам полезны.

Как продать муниципальную квартиру без приватизации?

К опытным юристам часто обращаются с вопросом: как продать неприватизированную квартиру с долгом. Вот уже два десятка лет в РФ действует закон регламентирующий невозможность этого действия, однако существует несколько законных вариантов сделки ― небезопасных, но вполне осуществимых.

Можно ли выйти из положения?

Итак, собственником неприватизированного жилья является государство. Если в квартире живут по договору социального найма, то его нельзя продать. В противном случае такие сделки будут признаны недействительными. Как же тогда быть, если нужно улучшить жилищные условия? Можно ли продать квартиру, если она не приватизирована?

Начнем с того, что приватизация должна быть осуществимой в этом жилище, в принципе. Есть квартиры, которые невозможно оформить в собственность. К ним относится жилплощадь:

  • в общежитии;
  • в военных городках;
  • в служебном жилфонде;
  • находящаяся в аварийном состоянии;
  • когда кто-то из проживающих против приватизации;
  • в домах социальной защиты в сельской местности.

Об отчуждении такой недвижимости не может быть и речи.

Но, если приватизировать квартиру имеется возможность, то пути выхода из ситуации есть. Вот они:

  1. Совместная приватизация с покупателем и обычная продажа.
  2. Обмен неприватизированными квартирами.
  3. «Буферный» обмен.

Приватизация совместно с покупателем

При наличии задолженности по счетам продавец может взять задаток от покупателя, осуществив за эти средства процедуру приватизации и оплатив счета. Для покупателя вариант немного авантюрный, но грамотный подход к задаче в виде оформления нотариально заверенных гарантий существенно снижает риски. Что касается продавца, то ему придется снизить цену на объект и взять оформление сделки на себя.

Найти покупателя и приватизировать жилье

Этот вариант, пожалуй, оптимальный. В данном случае ищут покупателя, который готов взять на себя расходы по приватизации. Он вносит определенный задаток, который идет на приватизацию. Пункт прописывают в договоре.

Процесс приватизации занимает примерно два с половиной месяца. При этом собирают следующие документы:

  • справку о жилищной квоте;
  • о составе семьи;
  • о жилом помещении;
  • чеки «Жилье», если они имеются;
  • право на льготы;
  • документы, подтверждающие личности прописанных лиц.

Собрав полный пакет документов, направляются всей семьей в администрацию. На месте заполняют заявление, которое подписывают все члены семьи. Вопрос рассматривается в течение 30 дней. Затем заключают договор приватизации, который заверяют у нотариуса. С этого момента дом по закону — приватизированный.

Продажа через агентство

Если вы не разбираетесь в юридических тонкостях и не знаете, как продать неприватизированную квартиру с долгом, то стоит выбрать вариант продажи через профессиональных посредников. Лучше подыскать компанию с большим сроком присутствия на рынке недвижимости и безупречной репутацией, поскольку любая сделка с участием неприватизированного имущества имеет известную долю риска.

Агентство недвижимости официально обращается в управляющую компанию, гарантируя немедленно погасить долги после приватизации. При наличии разрешения от коммунальщиков квартира приватизируется и сразу же продается. Безусловно, все эти действия возможны исключительно с согласия продающей стороны.

Если вы ищете самый надежный и комфортный способ, как продать неприватизированную квартиру с долгами в Москве, можно воспользоваться услугой «аванс до продажи». Заключив договор с клиентом, агентство предоставляет средства, необходимые для решения финансовых проблем продавца, а после завершения сделки деньги возвращаются. Крупные офисы, включая «МИЭЛЬ Чистые Пруды», предоставляют также услуги по приватизации квартир для продажи.

Как продать муниципальную квартиру с долгами по квартплате без рисков?

Чтобы не попасть на уловки мошенников и продать неприватизированную квартиру с долгами без рисков, рекомендуется отображать все этапы сделки на бумаге:

  • расписка — для фиксации факта получения денег;
  • промежуточное двустороннее соглашение, заверенное нотариусом — как гарантия доведения сделки до финала.

Важно
В договоре обязательно должны быть указаны сведения о стоимости объекта. Если покупатель согласен на погашение долгов до оформления сделки, нужно отдельным пунктом указать размер скидки от стоимости квартиры.

Решив провести сделку по одновременной приватизации и продаже недвижимости с долгами, лучше воспользоваться услугами профессионалов. Правовая безграмотность наших граждан нередко приводит к тому, что при совершении сделок купли-продажи или обмена их обводят вокруг пальца.

Когда можно продать квартиру и каковы последствия?

Как только «новоиспеченный» собственник получает свидетельство Росреестра о собственности, он может продавать квартиру. Поэтому сделку можно осуществить сразу же. Однако здесь нужно учесть некоторые детали. По договору купли-продажи придется заплатить НДФЛ. Не подлежит налогообложению продажа лишь в случае, если приватизированная недвижимость в собственности более 3 лет (статья 217, пункт 17 Налогового кодекса).

В то же время собственник может рассчитывать на возврат суммы, если продажа осуществляется в связи с приобретением нового жилья. Это право имущественного вычета. Но оно действует только три года и распространяется на тех, кто является плательщиком НДФЛ.

Плюсы и минусы продажи неприватизированного жилья

Итак, мы ответили на вопрос, можно ли продавать неприватизированные квартиры с долгами по ЖКХ. Кратко рассмотрим основные положительные и отрицательные стороны сделок с муниципальным жильем.

  • такие квартиры обычно юридически чисты, так как не могут выступать в качестве залога или находиться под арестом банка;
  • при оформлении приватизации с участием государственного органа исключена вероятность мошенничества;
  • процедура длится неделю.
  • иностранцы не имеют прав на приобретение неприватизированного жилья;
  • нужно самостоятельно искать средства на покупку такой квартиры, так как банки не выдают кредиты на сомнительные сделки;
  • налоговым вычетом воспользоваться нельзя.

Важно
Ограничением при продаже неприватизированного жилья является то, что площадь должна быть не менее 15 кв. м.

Полезное видео

Посмотрите видео о продаже неприватизированной квартиры:

Подводные камни, риски при продаже

Все указанные способы продажи не своего жилья несут в себе значительные риски.

Во-первых, сложно найти покупателей, согласных на такие сложные схемы. Далеко не все готовы ждать, пока квартиру приватизируют, или платить за покупку долгожданных квадратных метров, которые придется самому потом приватизировать. Кроме того, покупатель может оказаться в ситуации, когда он свое право на приватизацию уже использовал ранее. Поэтому ему придется жить в муниципальном жилье, за которое он заплатил как за покупку собственного.

Такие сделки нередко привлекают мошенников, поэтому можно оказаться в очень неприятном положении. Более того, существует вероятность признания их недействительными.

Как происходит обмен?

Решившись на такую сделку, нужно понимать, что найти подходящий вариант очень непросто. Если уже есть родственники или знакомые с подобным жильем, дело упрощается. Но такое встречается редко. Поэтому в основном придется потрудиться. Поиск может вестись:

Понятно, что риелтор возьмет на себя почти все заботы и объяснит все нюансы. Однако его услуги стоят недешево. Для таких сделок необязательно проверять юридическую чистоту недвижимости. Поэтому главная задача специалиста заключается в поиске подходящей квартиры. Но это вполне можно делать и самостоятельно.

Когда возможный вариант найден, собирают следующие документы:

  • заявление об обмене;
  • для Москвы единый жилищный документ, но могут потребовать справки о том, что задолженности отсутствуют, а также выписки из домовой книги;
  • договор соцнайма;
  • документы, подтверждающие личности всех участников сделки;
  • согласие со стороны прописанных в квартире лиц, которые отсутствуют, оно заверяется у нотариуса;
  • технические документы;
  • заявление нанимателя о том, что у него нет других помещений в собственности или по договору соцнайма.

При наличии детей и недееспособных членов семьи необходимо согласие органа опеки.

Вопрос решается в жилищной комиссии при муниципалитете. Если стороны получили разрешение, переходят к обмену. Для этого расторгают действующие договоры и заключают новые. Эти действия необходимо совершить в течение десяти дней со дня обращения.

Положительные стороны

Несмотря на некоторый риск, можно отметить не только недостатки подобной продажи квартиры и ее переоформления, но и положительные стороны:

  • Оформление сделки занимает не более десяти дней;
  • Муниципальная жилплощадь для покупателя – безопасна и защищает его права. Даже если продавец передумает, отменить сделку и вернуть жилье он не сможет;
  • Отмена сделки невозможна даже через суд, если покупатель выполнил свою часть обязательств и оплатил по договору всю стоимость в полном объёме;
  • Оформлением документов занимается государственное учреждение, в котором исключена возможность мошенничества.

о символов: 26076
Количество использованных доноров: 7
Информация по каждому донору:

  1. https://ProSobstvennost.ru/privatizaciya/kvartiry/mozhno-li-prodat-bez-privatizacii.html: использовано 4 блоков из 7, кол-во символов 3993 (15%)
  2. https://PravoNedv.ru/kvartira/prodazha/neprivatizirovannaya.html: использовано 2 блоков из 6, кол-во символов 1964 (8%)
  3. https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/privatizatsiya/prodat-munitsipalnuyu-k.html: использовано 5 блоков из 6, кол-во символов 7117 (27%)
  4. https://prosadidom.ru/nedvizhimost/sale/kak-prodat-munitsipalnuyu-kvartiru-bez-privatizatsii/: использовано 1 блоков из 6, кол-во символов 898 (3%)
  5. https://zakondoma.ru/sdelki/prodazha/mozhno-li-prodat-neprivatizirovannuyu-kvartiru.html: использовано 5 блоков из 8, кол-во символов 2818 (11%)
  6. https://miel-chistye-prudy.ru/articles/kak-prodat-neprivatizirovannuyu-kvartiru-s-dolgami-po-kommunalke/: использовано 4 блоков из 5, кол-во символов 4125 (16%)
  7. https://dolg.guru/dolgi/fizicheskie-litsa/vse-sposoby-kak-prodat-neprivatizirovannuyu-kvartiru-s-dolgami.html: использовано 2 блоков из 3, кол-во символов 5161 (20%)

Приватизация государственного и муниципального имущества

Мы вам расскажем, можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке?

Можно ли приватизировать квартиру, если уже участвовал в приватизации?

Можно ли продать неприватизированную квартиру?

Можно ли человеку претендовать на жилье в собственность, если он прописывается в не приватизированную квартиру?

Читать еще:  Вступление в наследство по закону после смерти: сроки, госпошлина, налог, Наследство и завещание в 2019 году
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector