На какой срок лучше брать ипотеку

Ипотека от других видов кредитных продуктов банков отличается двумя основными признаками: особым целевым жилищным характером и длительным сроком действия обязательства.

На ипотечный кредит заемщик может приобрести только объекты недвижимости. Большинство банков кредитует граждан под жилое недвижимое имущество, лишь немногие – под коммерческие помещения.

Срок пользования заемными средствами при этом может достигать 30 лет. Очевидно, что за столь длительный период времени заемщику придется выплатить ощутимо высокую сумму переплаты по займу. Но при маленьком сроке действия ипотечного займа платежи по кредиту могут оказаться для заемщика неподъемными.

О том, на какой срок выгоднее брать ипотеку, поговорим в данной статье.

На что влияет срок ипотечного кредитования?

Всем известны три основных критерия кредитования – возвратность, платность и срочность. Любое предоставление заемных средств должно удовлетворять этим трем признакам, иначе это действие уже не будет признаваться кредитом.

Без возвратности предоставление денежных средств будет считаться дарением, без платности – рассрочкой, а без срочности – вообще несуразицей. Срок пользования заемными средствами является главным признаком кредитования.

Для ипотеки характерны достаточно продолжительные периоды пользования деньгами. Обычно это 10, 15, 20 лет, иногда больше. Максимальный срок ипотечного кредитования равен 30 годам.

Срок ипотеки всегда фиксируется в договоре кредитования по обоюдному согласию сторон. При этом каждый заемщик имеет законное право досрочного погашения ипотечного займа в случае улучшения его финансового состояния. Препятствовать этому банк не может, как и не может взимать за это дополнительные комиссии или проценты.

Часто банки прописывают такие санкции в ипотечных договорах, намеренно забывая уведомить об этом вторую сторону сделки. Поэтому нужно внимательно читать текст соглашения на предмет проверки таких невыгодным для заемщика нюансов.

Почему нужно думать о сроке, когда берешь ипотеку? Со сроком важно определяться именно на этапе оформления сделки, ведь от этого фактора будут зависеть условия дальнейшего сотрудничества с банком.

Срок может напрямую оказывать влияние на следующие факторы:

  • Риски, связанные с просрочкой. За очень продолжительное время действия ипотечного договора с заемщиком может случиться, что угодно. В лучшем случае он может попасть в кризисную финансовую ситуацию или на время потерь работу, в худшем – он может заболеть или даже умереть. В такой ситуации появляются реальные риски потери недвижимости для плательщика. Поэтому не стоит брать на себя очень длительные обязательства, или при невозможности выбора другого сценария – обязательно застраховать свои жизнь и здоровье.
  • Досрочное погашение. При осуществлении заемщиком частичных досрочных погашений ипотечного займа пересчитывается оставшаяся сумма долга. В результате таких манипуляций даже по очень долгой ипотеке можно существенно сократить переплату.
  • Переплата. Чем дольше будет срок пользования заемными средствами, тем выше будет переплата. Это нужно учитывать, подписывая долгосрочный ипотечный договор.
  • Брать ипотеку на длительный срок или нет – личное дело каждого. Все зависит от приоритетов и текущих запросов заемщика. Долгосрочная ипотека чревата большими переплатами, но позволяет даже при небольшом доходе надежно обслуживать действующий кредит.

    На сколько лет выгоднее брать ипотеку?

    Все же каждый период ипотечного кредитования имеет свои достоинства и недостатки, с которыми нужно ознакомиться перед оформлением займа. Выбор же лучше осуществлять в зависимости от текущих ожиданий клиента.

    Рассмотрим особенности получения ипотеки в разрезе нескольких пятилеток:

  • Ипотека на 5 лет. В таком кредите будет самая минимальная переплата, но очень высокие очередные платежи. Поэтому такой заем банк может одобрить только тем заемщикам, которые имеют высокий уровень дохода. При наступлении чрезвычайных ситуаций просрочки по ипотеке начнут нарастать стремительно, в результате чего имущество очень быстро будет выставлено на торги банком. Специалисты рекомендуют в такой ситуации брать не ипотечный заем, а обычный потребительский кредит.
  • Ипотека на 10 лет. Здесь переплата будет выше, но нагрузка по оплате долга снизиться в два раза. Такой кредит лучше брать заемщикам, которые в ближайшее время ожидают хороших финансовых поступлений. Снизить долговую нагрузку можно за счет частичных, но частых досрочных выплат.
  • Ипотека на 15 лет. Самый оптимальный вариант оформления ипотечного займа, при котором банк получает надежность и прибыль, и заемщик имеет возможность погашать долг и переплачивать вполне приемлемую сумму. Если в семье оба супруга работают, выплаты по такой ипотеке незначительно влияют на семейный бюджет.
  • Ипотека на 20 лет и более. Этот вариант кредитования рассчитан на заемщиков с низким, но стабильным доходом. Переплата в этом случае может доходить до запредельных значений, но риски потери платежеспособности в этом случае не столь высоки и опасны. С ними легко можно справиться. Досрочное погашение в такой ипотеке довольно затруднительно и с финансовой точки зрения не оправдано.
  • Как выгоднее брать ипотеку – на 10 или 20 лет? Выгоднее с экономической точки зрения оформлять заем на 10 лет или 15 лет. Размер переплаты оказывает в этом случае решающее значение.

    Для десятилетнего кредитования переплата соответствует финансовым запросам банка и изменениям экономической ситуации в стране. Для заемщика она вполне приемлема. Он также может уменьшить долговую нагрузку через периодические досрочные выплаты.

    Чем раньше заемщик расплатиться с банком по ипотечному кредиту, тем меньше он потеряет в деньгах и в ликвидности купленной недвижимости.

    Ипотеку всегда можно рефинансировать в другом банке или в том же кредитном учреждении, но по более выгодным условиям.

    Срок в том числе также может быть изменен при оформлении нового ипотечного договора или дополнительного к нему соглашения на тот, который заемщик считает более приемлемым на данном этапе.

    Изменение срока должно быть одобрено банком. За счет рефинансирования можно существенно сократить срок действия долгового обязательства и размер уплаченных банку процентов.

    На какой срок лучше брать ипотеку при досрочном погашении?

    Досрочное погашение – это один из ключевых факторов, влияющих на выбор срока при оформлении ипотеки. Если заемщик желает досрочно погасить свои обязательства, он вправе это сделать. Но для этого, как правило, банк заранее уведомляется специальным заявлением.

    Эксперты не советуют досрочно погашать ипотеку во время высокой инфляции в стране. Лучше трать деньги на обустройство жилья или иные нужды.

    При какой ипотеке лучше осуществлять досрочное погашение?

    Выгодно ли брать ипотеку на длительный срок и гасить досрочно? Нет, не выгодно. Намного выгоднее досрочными взносами расплачиваться по краткосрочной ипотеке.

    Таким образом можно уменьшить переплату и быстрее расстаться с долговым обязательством. При длительном же сроке действия ипотечного договора досрочная выплата будет бесполезной.

    При длительном ипотечном займе желательно вносить досрочные выплаты в первый год действия договора. Банку же слишком быстрая оплата долга не выгодна, поэтому многие из кредитных учреждений прописывают заранее в договоре запрет на досрочное погашение займа ранее 3 месяцев действия соглашения. В 2019 году, к примеру, такой запрет действует в Сбербанке и некоторых других финансовых учреждениях.

    Читать еще:  Пятидневка в школах в 2019-2020 учебном году: будет или нет?

    При осуществлении досрочного погашения нужно точно определить ту сумму, которую планируется внести свыше установленного графиком платежей размера.

    Подача заявления в банк необходима для того, чтобы банк знал о том, сколько денежных средств нужно будет списать с Вашей карты в счет погашения кредита. Если уведомление банком получено не будет, в привычную дату платежа он спишет столько, сколько Вы платили каждый месяц.

    Выгода досрочного погашения в первой половине кредита

    Вносить досрочные платежи по ипотеки лучше всего в первой половине срока действия договора.

    Это обусловлено тем, что платежи по кредиту уплачиваются в аннуитетной форме. Это значит, что выплаты имеют неизменное значение на всем сроке. При дифференцированном способе оплаты такой вариант уже будет не предпочтительным.

    Кроме того, первую половину срока заемщик по большей части выплачивает банку проценты, размер которых с каждым разом снижается за счет увеличения доли основного долга. Поэтому к половине срока выплаты большую часть прибыли банк с Вас уже получит.

    В связи с этим рекомендуется учитывать две основные особенности:

    • Досрочное погашение ипотеки на ее поздних сроках не принесет финансовой выгоды;
    • Начинать осуществлять досрочные погашения нужно как можно раньше.

    Расплачиваясь по кредиту вперед срока на первом этапе отношений с банком, клиент существенно снижает размер переплаченных по займу процентов.

    Главное при этом, совершать эти действия в соответствии со всеми действующими требованиями банка. Без его уведомления или получения согласия можно пропустить сроки списания денежных средств или заплатить дополнительные комиссии.

    После предполагаемой даты расчета и списания средств, нужно удостовериться в том, что деньги банком были получены и пошли в счет досрочного погашения.

    Нередко можно встретить кредитные организации, которые за досрочные погашения ипотечных займов в первый год накладывают на своих заемщиков штрафы. Но мало, кто из граждан способен рассчитаться с многомиллионным займом всего за 12 месяцев.

    В вопросе досрочного погашения ипотеки особое место занимает перерасчет страховки. Если человек вернул кредит раньше срока, риски потери его здоровья или жизни уже никакого отношения к банку не имеют. Однако, полную страховую сумму он обязан уплатить сразу при получении заемных средств.

    Теоретически заемщик, досрочно расплатившийся по кредиту, имеет право вернуть часть суммы уплаченной страховки. На практике же часто такой запрет прописывается в страховом договоре.

    Несмотря на это заемщики идут в суд, где отстаивают свои права на возврат излишне уплаченных средств. Судебная практика по таким вопросам неоднозначна.

    Выбор ипотечного кредита – ответственное решение, от которого многое зависит. Заемщики желают оформить жилищный кредит на самых выгодных для себя условиях. При этом всю выгоду от такой сделки получает кредитное учреждение.

    Срок ипотечного займа непосредственно влияет на размер переплаты по кредиту, размер ежемесячных платежей, ставку процентов по ипотеке и многие другие факторы. Рекомендуется оформлять среднесрочную ипотеку, не создающую особых финансовых трудностей и сильных переплат.

    Видео: На какой срок брать ипотечный кредит?

    На какой срок брать ипотеку

    Первый пост попал в «горячее», а значит, расчёт кредитов волнует многих. Пишу ещё один, надеюсь, будет полезным.

    Ипотеку лучше брать на подольше, но ежемесячно вносить досрочные погашения. Так можно себя обезопасить на случай финансовых трудностей, снизив обязательную часть ежемесячного платежа. Переплаты за изначальный срок нет.

    Покажу на примере.

    Если взять ипотеку 3 млн на 20 лет под 10% годовых, обязательный ежемесячный платёж составит 29 тыс. руб.:

    Если бы ипотека была взята на 12 лет, то в месяц нужно было бы платить 35,9 тыс.:

    Если эту же сумму (35,9 тыс.) платить ежемесячно при изначальном сроке 20 лет, то есть 6,9 тыс. вносить досрочно, то ипотека будет выплачена за 12 лет с переплатой, как при 12 годах — ссылка на расчёт на кредитном калькуляторе.

    В данном случае все досрочные погашения внесены с уменьшением срока, но если вносить досрочку до 35,9 тыс. в месяц с уменьшением платежа, получим ту же картину по сроку и переплате:

    Ежемесячно мы платим за пользование телом кредита. То есть за то, что, например, в августе мы пользовались 3 млн руб., в сентябре должны заплатить 25 тыс. При этом неважно, сколько впереди лет.

    Совет брать на подольше не подходит тем, у кого проблемы с самодисциплиной. Если нужны внешние рамки, чтобы выплатить кредит быстрее — выбирайте не очень большой срок.

    На какой срок выгоднее взять ипотеку?

    Ещё лет 15 назад трудно было представить, что ипотека получит в России такое развитие и популярность. Кредитование жилья при нынешних его ценах, — практически единственная возможность для семьи, особенно молодой, улучшить свои жилищные условия.

    Однако нельзя не отменить что многие условия, которые при ипотечном кредитовании может предоставить тот или иной банк, иногда заёмщику просто неизвестны. Например, максимальный и минимальный сроки ипотеки могут быть разными при разных условиях. Вот в этом давайте и разберёмся.

    От чего он зависит?

    Решаясь на ипотечный заём, тщательно рассчитайте свои возможности и желания. Как правило, в России банки предоставляют ипотечный кредит сроком на 10, 15, и 20 лет. Некоторые банки сейчас идут и на увеличение срока до 30, а то и 50 лет, но обычно такие выплаты даются при социальных программах , которые поддерживает государство.

    Обычно срок выплаты ограничивается пенсионным возрастом заёмщика (для мужчин – 60-65 лет, для женщин – 55). К этому времени вы обязаны рассчитаться полностью, включая все проценты. В тех странах за рубежом, где пенсионные выплаты больше и стабильнее, возраст заёмщика может длиться и дольше, но у нас это – редкость.

    Что же касается минимального срока, то временной отрезок в 5 лет встречается редко, а меньше – вовсе практически не регистрируется в данном виде.

    Если у вас есть возможность за 3-4 года выплатить взятое с процентами, лучше возьмите простой потребительский кредит на подходящих условиях.

    Выбирая временной отрезок, за который вам предстоит рассчитаться с кредитором, учтите все возможные риски.

    Особенности длительного срока

    Если растянуть платежи на длительное время, сразу видны определённые преимущества:

    • ежемесячный платёж не сильно обременителен;
    • можно выбрать квартиру подороже, и, следовательно, просторнее и в хорошем районе;
    • есть возможность даже откладывать определённые средства для следующих платежей.

    Но при этом нужно помнить, что:

    • чем дольше срок выплат, тем, больше сумма, которую вы в итоге переплатите;
    • ежемесячную долгую финансовую зависимость трудно через какое-то время уже переносить психологически, ведь в чём-то неизбежно приходится себе отказывать;
    • выбирая долгий срок, будьте уверены, что ваши доходы за это время не упадут, ваше социальное положение не изменится, и предприятие, на котором вы трудитесь, не обанкротится, или вас не сократят.
    Читать еще:  Образец должностной инструкции менеджера по логистике в 2019 году

    Особенности короткого срока

    Они практически очевидны:

    • за небольшое сравнительно время вы избавляетесь от долговой кабалы;
    • проценты «набегают» меньше;
    • вы получаете возможность участвовать уже в другой кредитной программе с положительной кредитной историей.

    При этом на поверхности лежат и минусы:

    • большие, часто обременительные ежемесячные выплаты;
    • не все банки идут на короткие сроки;
    • положительное влияние инфляции на величину короткого кредита практически исключено.

    Какие банки предоставляют ипотеку надолго?

    Большинство этих кредитных организаций работают со сроками в 25-30 лет . А вот максимальное время заёмщику может представить банк ВТБ – там можно выплачивать заём в течении полувека.

    Зато Сбербанк может выдать ипотеку, даже если заёмщику на момент погашения кредита должно быть не больше 75 лет. Правда, такие условия предоставляются, как правило, постоянным и надёжным клиентам.

    Изменение условий выплаты ипотеки

    Сразу отметим, что срок выплаты кредита можно, при определённых условиях, как уменьшить, так и увеличить.

    Большинство банков запрещают досрочное погашение договора в первые 6 месяцев его действия.

    Некоторые из них предусматривают даже штрафные санкции за досрочную полную выплату, поскольку на процентах в этом случае кредитная организация выигрывает мало.

    Преждевременный расчёт в подобных ситуациях – явление нечастое. Гораздо чаще бывает иначе, – человек попадает в трудную жизненную ситуацию, происходит резкий скачок инфляции, тяжёлое заболевание и т. д.

    В подобных ситуациях следует не прятаться от кредиторов и уходить от платежей, а обратиться непосредственно в банк с просьбой о реструктуризации долга, чтобы увеличить срок выплат. Как правило, клиентам идут навстречу.

    Абсолютное большинство банков может предоставить вам право платить ежемесячно только проценты некоторое время, обычно, это 3-6 месяцев. Остальной график платежей разрабатывается индивидуально.

    Иногда некоторые банки (в основном, Сбербанк) могут на 2 года вообще прекратить выплаты . Но, согласно законодательству, этим послаблением могут воспользоваться только молодые семьи при рождении ребёнка.

    На какой период времени лучше взять ипотеку в России?

    Рассмотрим пример, когда ваша квартира стоит 2,5 млн руб. Средний первоначальный взнос, который вы должны сделать сами, — 20 % от этой стоимости, то есть 500 тыс руб. Значит, фактически кредит вам предстоит брать на сумму 2 млн руб и, скажем, на средние 13 % годовых .

    Если его брать на 5 лет, и ежемесячная сумма при этом будет неизменной, то переплата по процентам у вас составит всего 730 тыс., но и ежемесячный платёж превысит 45 тыс. Сможете вы потянуть такую сумму? Скорее всего, большинству наших бюджетных семей она не под силу.

    Кредит на 10 лет уже уменьшает регулярные выплаты до 30 тыс., но при этом и переплата уже превышает полтора миллиона. Однако этот кредит, пожалуй, людям со стабильным хорошим заработком наиболее подходит, потому что, если занять деньги на 15 лет, процентная выплата вырастет уже до 2,5 млн., а ежемесячная выплата сократится лишь до 25 тыс.

    Однако, для многих семей и такое уменьшение существенно, так что и такой срок ипотеки специалисты советуют выбирать. А вот кредит уже на 20 лет, как многим экспертам представляется, для такой суммы займа уже невыгодный. Переплата подскакивает до 3,6 млн., а ежемесячная выплата падает лишь до 23 тыс.

    Так что разумнее всего, как и часто в жизни, выбрать середину, — ипотеку на 10 или 15 лет . В конце концов, это не такой уж и большой срок, но зато за это время ваши жилищные проблемы будут окончательно решены.

    На какой срок лучше брать ипотеку при досрочном погашении

    За годы ипотеки «сверху» тела кредита можно переплатить сумму, эквивалентную 1–2 квартирам. Поэтому многие заемщики стремятся погасить долги полностью раньше договорного срока или хотя бы уменьшить платежи. Но как провести внеплановый расчет с банком максимально эффективно? Для этого надо учесть, на какой срок лучше брать ипотеку при досрочном погашении в дальнейшем, и вкладывать свободные средства так, чтобы они не осели на счете «без дела».

    Что значит срок ипотечного кредитования

    Банк выдает кредитные средства на определенное время, исчисляемое в календарных годах. Юридические отношения сторон закрепляются кредитным договором, где прописывается дата начала и завершения займа. Этот период и есть срок ипотечного кредитования. На чем следует акцентировать внимание:

    • предусматривается график ежемесячных платежей, его надо выполнять не позже установленных дат;
    • изменения сроков и условий кредитования проводятся с учетом законодательных норм и условий ипотечного соглашения;
    • кредитные обязательства необходимо исполнить к завершению действия договора.

    С точки зрения права, человек считается заемщиком и выступает должником перед кредитором. Российские банки предоставляют ипотечные займы на срок от 1 года до 30 лет, однако на практике первичное оформление ипотеки до 5 лет применяется редко. По продолжительности применяется несколько типов ипотечных займов:

    • краткосрочные – 5–10 лет;
    • среднесрочные – 11–20 лет;
    • долгосрочные – 21–30 лет.

    Градация законами никак не прописана, однако банки активно применяют ее на практике. Для каждого сегмента устанавливается свой диапазон ставок, кредитных сумм, требований к заемщикам. Среди россиян наиболее популярна среднесрочная ипотека.

    Что такое досрочное погашение кредита

    Это внесение дополнительных средств по ипотеке сверх стандартного платежа, в результате чего снижается основной долг («тело» кредита), уменьшаются начисленные проценты и конечная переплата. Возможность полного или частичного досрочного погашения установлена ст. 11 ФЗ 353 «О потребительском кредите» (на кредит с ипотекой распространяются нормы данного закона). Заемщик должен выполнить ряд условий:

    • за 30 дней предупредить банк о своем намерении;
    • составить и направить уведомление с учетом условий договора (иногда по общим требованиям ГК РФ);
    • уплатить по ставке договора проценты за пользование возвращаемой суммой — со дня получения кредита и до зачисления досрочного платежа.

    Обратите внимание! В течение 30 календарных суток со дня выдачи ипотеки заемщик вправе возвратить заемные средства полностью или частично без дополнительных уведомлений (п. 3 ст. 11, ФЗ 353). Заплатить проценты за дни использования кредитных средств придется.

    На какой срок лучше оформлять ипотеку

    Однозначно «обвинять» длительное кредитование в огромных переплатах, а короткий срок в непосильном бремени для бюджета не стоит. У каждого заемщика жизненная ситуация своя, как и пожелания к займу. Банковские специалисты вывели общие особенности каждого срока ипотечного кредитования, на них и стоит остановиться.

    Главное преимущество такой ипотеки – относительно небольшая переплата, сниженные ставки. О целесообразности программы заставят задуматься:

    • непосильный ежемесячный платеж;
    • вероятность отказа даже при средних доходах;
    • риск просрочек при незначительном ухудшении финансового положения;
    • при неблагоприятном развитии ситуации — лавинообразное нарастание долга с выставлением объекта на торги;

    Совет! С учетом оформления залога и расходов по его страхованию есть смысл отказаться от ипотеки в пользу потребительского кредита (если сумма невелика).

    Здесь уменьшение платежа почти вдвое оборачивается умеренным ростом переплаты. Кредитная нагрузка приличная, поэтому 10-летний срок лучше выбирать, если ожидаются крупные финансовые поступления (маткапитал, субсидии от государства, продажа авто или недвижимости). Из преимуществ заемщиков заинтересуют привлекательные ставки ипотеки, дополнительные льготы от застройщиков в новостройках, быстрое снижение нагрузки при досрочных погашениях.

    Читать еще:  Вступление в наследство по закону после смерти: сроки, госпошлина, налог, Наследство и завещание в 2019 году

    Кредитные специалисты сходятся во мнении, что оптимальная для заемщика со средней зарплатой среднесрочная ипотека имеет следующие параметры:

    • рубеж 11–15 лет удачен с точки зрения размера ежемесячного платежа и умеренной переплаты;
    • при 2-х работающих привычный образ жизни не меняется, остаются деньги для крупных покупок, обучения и развлечений.

    Если доходы позволяют, можно собрать на досрочное закрытие кредита. При своих интересах и банки: их риски с доходами уравновешены.

    На 20 лет и дольше

    Ипотека подходит гражданам с небольшими доходами, покупателям дорогой недвижимости. Но говорить стоит не о выгоде, а удобстве программы:

    • платежи не ложатся тяжким бременем;
    • с небольшой нагрузкой легче выйти из затруднительных финансовых ситуаций;
    • выплаты по кредитам допускаются до 65–75 лет.

    Однако, если тянуть кредитную лямку полный срок, переплаты по процентам составят до 300–400%. При досрочных погашениях настраиваться надо хотя бы на поквартальные доплаты, что для бюджета обременительно.

    Что стоит учитывать заемщикам

    Главное правило ипотечного кредита – брать только то, что действительно необходимо для приобретения жилья. Не стоит в займ закладывать ремонт и другие «профильные» расходы, ведь чем меньше изначальная сумма, тем проще гасить долг досрочно.

    Величина первоначального взноса

    Это часть суммы от стоимости квартиры, которую заемщик вносит при оформлении кредита из собственных средств. Достаточно сделать взнос 15–20%, чтобы выполнить минимальные требования банков. С началом кризиса 2014 года кредиторы стали предлагать ипотеку без первоначального взноса. Но выгода клиента здесь призрачна:

    • существенно возрастает размер ежемесячного платежа — достаточно незначительного ухудшения финансовой ситуации для появления просрочек;
    • переплатить придется минимум 3-кратную сумму от размера основного долга;
    • от возможных форс-мажоров банки страхуются повышением ставки, что еще больше увеличивает стоимость кредита.

    С 2018 года ипотечные программы без клиентского взноса сворачиваются. И заемщики только в выигрыше: долг меньше, проценты ниже. Если же собственный платеж составляет 40-50%, появится понижающий бонус по ставке .

    Важно! Даже если банк готов предоставить кредит в 100% от цены недвижимости, из-за огромных расходов по ежемесячным платежам досрочное погашение ипотеки под большим вопросом.

    Минимальная и максимальная сумма кредита

    Кредиторы самостоятельно устанавливают минимальные и максимальные ограничения, учитывая собственную выгоду и защиту финансовых рисков. На практике ипотека не должна быть меньше 30% от оценки приобретения. Поскольку найти квартиру меньше 1 миллиона на рынке нереально (аварийное жилье не в счет), минимальный порог составляет от 300 тысяч рублей. Окончательный размер кредита определяется одним из способов:

    • 75–85% от стоимости приобретаемого объекта;
    • 75–85% от размера рыночной оценки предмета залога (ипотечного обременения).

    Расчетной базой служит рыночная оценка жилья сертифицированным экспертом. Сумма предварительного одобрения зависит от зарплаты клиента и срока кредитования. После ежемесячного вычета обязательных платежей, включая ипотеку, в семье должно оставаться минимум 40% совокупного дохода.

    Досрочное погашение в первой половине кредитного срока выгоднее

    Причина в аннуитетной форме расчетов. В отличие от дифференцированной схемы, выплаты неизменны на всем сроке. При этом первое время львиную долю платежа составляют проценты. К середине срока банк получит почти весь запланированный доход и перейдет к основному погашению клиентского долга. Вывод таков:

    • приступать к досрочным взносам нужно как можно раньше. Уменьшая размер кредита на начальном этапе, клиент заплатит меньше процентов;
    • досрочное погашение на поздних сроках не принесет ощутимой выгоды. В этом случае лучше направить взнос на уменьшение срока кредита.

    При внесении «досрочек» нужно учитывать текущий платеж. В установленную дату банк списывает сначала эти деньги, затем дополнительный взнос. Если заявленной на досрочное погашение суммы не хватит, средства останутся лежать на счете. Проценты будут начисляться на полный долг, а о проблеме клиент узнает при очередном посещении кредитора.

    Расчет ипотеки с аннуитетными платежами на 10 лет Расчета ипотеки с дифференцированными платежами на 10 лет

    Совет! После предполагаемой даты расчета стоит удостовериться в полном списании средств по кредитному счету.

    Сравнительный анализ по срокам ипотечного кредитования

    На примере жилищного кредита Сбербанка на вторичную квартиру стоимостью 2500000 рублей видно — на какой срок выгоднее брать ипотеку? Ежемесячные платежи и переплаты находятся в прямой зависимости от срока кредитования.

    Срок ипотеки, лет Первоначальный взнос,%/руб. Размер кредита, млн. руб. Годовая ставка, % Ежемесячный платеж, руб. Начисленные проценты, руб. Итоговый платеж по ипотеке, руб. Рекомендуемый доход, руб.
    5 15/375000 2 125 000 10,4 45 045 577 729 2 702 728 65 200
    10 15/375000 2 125 000 10,4 27 964 1 230 739 3 355 739 40 800
    15 15/375000 2 125 000 10,4 22 706 1 961 996 4 086 996 38 900
    20 15/375000 2 125 000 10,4 20 366 2 762 868 4 887 868 35 122
    25 15/375000 2 125 000 10,4 19 160 3 623 088 5 748 088 33 188
    30 15/375000 2 125 000 10,4 18 492 4 531 961 6 656 961 32 133

    Для чистоты эксперимента в расчете не применялись уменьшающие коэффициенты по процентам. Гипотетический заемщик не является зарплатным клиентом СБ и согласился на страхование жизни. Стоит учитывать, что на практике ставка зависит от возраста, финансового положения заемщика, суммы кредита и взноса, особенностей недвижимости.

    «Короткая» ипотека привлекает незначительными переплатами и обременяет ежемесячным взносам. Удобна для досрочных погашений, но из-за высокой кредитной нагрузки рекомендуется гражданам с высокими доходами. При дополнительных взносах стоит подумать о снижении платежа, и только потом о сроках.

    «Длинный» кредит не выгоден с экономической точки зрения: с увеличением срока резко возрастают переплаты при незначительном уменьшении месячного платежа. Тем не менее при невысоких заработках долгосрочный кредит повышает шансы на одобрение. В дальнейшем можно погашать долг частично небольшими дополнительными взносами, снижая срок кредитования.

    Среднесрочная ипотека оптимальна по платежам и переплатам, подходит для широкого круга граждан, в том числе и заемщикам, нацеленным закрыть долг раньше положенного времени. При этом поначалу выгодно снижать сумму основного долга, а затем переходить к уменьшению срока ипотеки.

    И главное: при любой продолжительности кредита первоначальный взнос надо сделать по максимуму. Лучше в дальнейшем откладывать понемногу на «досрочки», чем отправлять деньги в процентную «топку» банка.