Как ип сдать коммерческую недвижимость

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Нужно ли физическому лицу получать статус индивидуального предпринимателя для сдачи нежилых помещений в аренду?

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ). При этом гражданин может осуществлять деятельность по сдаче имущества в аренду как физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем (далее также — ИП), так как закон не содержит требование о регистрации физического лица в качестве ИП как необходимое условие сдачи в аренду принадлежащего ему имущества.

Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (абзац третий п. 1 ст. 2 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве ИП.

Осуществление физическим лицом предпринимательской деятельности без государственной регистрации в зависимости от обстоятельств может явиться основанием для привлечения его к административной (ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ) или уголовной (ст. 171 УК РФ) ответственности.

Как отмечает судебная практика, а также подчеркивают в своих разъяснениях Минфин России и налоговые органы, о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

— изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

— хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;

— взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;

— устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

При наличии этих признаков физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве ИП. Однако самого по себе факта совершения физическим лицом сделок на возмездной основе для признания осуществляемой им деятельности предпринимательской недостаточно, если совершаемые сделки не образуют деятельности. Поэтому при отсутствии вышеуказанных признаков физическое лицо вправе сдавать в аренду принадлежащее ему имущество без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (смотрите, например, постановление Верховного Суда РФ от 10.01.2012 N 51-АД11-7, письма Минфина России от 28.12.2012 N 03-04-05/10-1454, от 17.11.2009 N 03-04-05-01/808, ФНС России от 25.02.2013 N ЕД-2-3/125@, УФНС России по г. Москве от 15.06.2009 N 20-14/060015@).

Данные выводы учитывают позицию, выраженную Пленумом ВС РФ в постановлении от 18.11.2004 N 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем». В п. 2 данного постановления ВС РФ указал, что в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство (ст. 171 УК РФ).

Отдельные случаи продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, не образуют и состава административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ, если количество товара, его ассортимент, объемы выполненных работ, оказанных услуг и другие обстоятельства не свидетельствуют о том, что данная деятельность была направлена на систематическое получение прибыли (п. 13 постановления Пленума ВС РФ от 24.10.2006 N 18 «О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях», постановление Верховного Суда РФ от 30.06.2006 N 53-АД06-2). В письме от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412@ ФНС России подчеркнула, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности.

На осуществление предпринимательской деятельности может указывать, например, заключение договора на срок более одного налогового периода (календарного года) или его пролонгация на следующий период, неоднократное получение дохода, неоднократное заключение договоров аренды с одним и тем же юридическим лицом и т.д. (смотрите, например, письмо УФНС РФ по г. Москве от 15.04.2005 N 18-12/3/26639, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.04.2004 N А38-4668-5/85-2004). Как свидетельствует правоприменительная практика, при решении этого вопроса принимаются во внимание такие факторы, как направленность действий гражданина на систематическое получение прибыли, постоянный характер деятельности по сдаче имущества в аренду, приобретение имущества для целей его сдачи в аренду.

Если предметом договора аренды является помещение, не предназначенное для проживания граждан; а собственник помещения регулярно получает доход от его сдачи в аренду, существует риск признания таких действий гражданина предпринимательской деятельностью и привлечения его к административной ответственности на основании ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ с наложением штрафа в размере от 500 до 2000 рублей (смотрите также постановления Алтайского краевого суда от 20.10.2011 N 4а-634/2011, Верховного Суда Республики Татарстан от 16.02.2011 N 7а-138м).

Однако вопрос о квалификации действий по сдаче нежилого помещения в аренду как предпринимательской деятельности гражданина окончательно может быть решен только судом с учетом совокупности конкретных обстоятельств.

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

17 февраля 2014 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Налог на имущество ИП сдаваемое в аренду

Tania, а вы в курсе, что если вы соберетесь продать эти свои квартиры, которые являются предметами предпринимательской деятельности, то должны будете заплатить НДФЛ с доходов от продажи? Вот, как раз, свеженькое письмо-разъяснение Минфина России от 15.10.18 № 03-04-05/73674 по этому поводу вышло. В нем говориться о том, что индивидуальный предприниматель не освобождается от уплаты НДФЛ с дохода от продажи недвижимости, которая находится в его в собственности три года и более.

Аргументируется это тем, что согласно пункту 17.1 статьи 217 НК РФ и пункту 2 статьи 217.1 НК РФ доходы от продажи недвижимого имущества не будут облагаться НДФЛ, если такое имущество находилось в собственности физического лица в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
С 1 января 2016 года минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Но этот срок можно существенно понизить, если в отношении недвижимости соблюдается хотя бы одно из условий:
— право собственности на недвижимость получено гражданином в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, а именно членом семьи или близким родственником;
— право собственности получено в результате приватизации;
— право собственности на недвижимость получено в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Все перечисленные правила не применяются к доходам от продажи недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности. А это значит, что индивидуальный предприниматель обязан заплатить НДФЛ с доходов от продажи «рабочей» недвижимости независимо от срока владения этим имуществом.

Есть ли разница между арендой и субарендой нежилого помещения, если его сдал ИП, и как оформляются такие сделки?

Бизнес на аренде недвижимости, как показывает практика, приносит хороший доход. Ряд предпринимателей специализируется на сдаче во временное владение и пользование объектов недвижимого имущества. Своего и чужого.

Какие особенности имеет данная процедура? В чем отличие аренды от субаренды, кому же предприниматели чаще всего сдают собственную недвижимость — ответы на все эти вопросы далее в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Отличия аренды от субаренды

Основываясь на нормах ст. ст. 606, 615, 650 Гражданского кодекса РФ, можно сделать следующие выводы:

    При аренде нежилой недвижимости ИП передает во временное владение и пользование свое имущество – принадлежащее ему на праве собственности. Субаренда имеет место, когда ИП сам выступает арендатором недвижимости, но не пользуется ею, а передает данные полномочия за плату третьему лицу.

Кому предприниматель обычно сдает собственную недвижимость?

Круг субъектов гражданского права не ограничен. Сделки могут заключать лица, обладающие дееспособностью и правоспособностью. Соответственно, аренда и субаренда может быть оформлена между, с одной стороны, индивидуальным предпринимателем, с другой:

  • ИП;
  • юридическим лицом;
  • государственным органом;
  • муниципальным образованием, организацией.
Читать еще:  Единовременная материальная помощь от государства: как получить, кому положена?

Можно заключать аренду и с физическим лицом. Ведь нежилое помещение не всегда используется в коммерческих целях. Человек, не имеющий статуса ИП, например, может использовать некий склад для хранения личных вещей.

Составление договора аренды

Аренда между ИП и собственником оформляется по правилам, установленным в главе 34 ГК РФ. Стороны оговаривают в документе:

  • предмет сделки;
  • порядок осуществления платежей и их размер;
  • ответственность;
  • особенности возложения обязанностей по содержанию имущества;
  • срок действия сделки.

Кстати, договор может быть заключен и бессрочно.

А если субаренда?

По сути, сторонам остается договориться о размере и сроках оплаты за пользование нежилым помещением, об особенностях содержания объекта недвижимости. Как отмечалось, срок субаренды, на который собственник сдал помещение, не может быть больше, чем срок договора аренды, но может быть меньше него.

Если любой из указанных договоров заключается на 12 месяцев и более, то сторонам нужно будет обратиться в органы Росреестра или МФЦ, чтобы зарегистрировать сделку.

Такая обязанность установлена ст. 651 ГК РФ.

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

    Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

  • Договор аренды здания или сооружения, заключенный на «срок» не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
  • Подробнее про договор субаренды и аренды нежилых помещений для ИП мы писали здесь.

    Различия при соглашении с физическим и юридическим лицом

    В целом, договоры заключаются по схожему алгоритму:

    1. Стороны проверяют документы на недвижимость и изучают личность контрагента.
    2. Обсуждаются условия договора.
    3. Подписывается соглашение и акт приема-передачи.
    4. Осуществляется регистрация сделки в компетентных органах, если есть такая необходимость – если того требует закон.

    В чем же разница?

    1. Решение о заключении договора юр. лицом принимают его компетентные органы управления или общее собрание. Физ. лицо – это один человек, который принимает решение о заключении договора, исходя из собственных соображений.
    2. Юр. лицу требуется представить довольно объемный пакет документов:

    • учредительные бумаги;
    • свидетельства ИНН и ОГРН или выписку из налоговой, содержащую информацию, о том, что компания зарегистрирована в законном порядке;
    • приказ о назначении руководителя, доверенность на представителя.
  • Если договор долгосрочный, то нужно разница имеется и в размере госпошлины.

    • Для юр. лиц она составляет 22 тыс. рублей.
    • Для «физиков» – 2000 рублей.
  • Особенности налогообложения

    Многое зависит от того, используется ли недвижимость в коммерческих целях.

    Если ИП сдает объект в аренду, не занимаясь этим на постоянной основы, то можно уплачивать налог, как физ. лицо – в размере 13%. Если же аренда недвижимости – систематическая деятельность, с которой предприниматель получает регулярный доход, то нужно уплачивать налог, в зависимости от того, какая система налогообложения выбрана. Например, УСН 6% или УСН «доходы минус расходы» – 15%.

    Возможно сдавать нежилую недвижимость, имея патент на это.

    Про налогообложение сделки по аренде нежилых помещений для ИП подробнее говорится тут.

    Оформление патента

    Патентная система налогообложения хороша тем, что избавляет ИП от сдачи отчетности. Минус, что налог уплачивается с фиксированной суммы дохода, не реальной, а предполагаемой. Чтобы получить патент, ИП должен:

    • быть собственником недвижимости;
    • иметь объекты, находящиеся в одном регионе;
    • получать доход в сумме до 60 млн. рублей.

    Таким образом, свои плюсы у патента на сдачу есть. Но и минусов хватает. Стоит ли выбирать данную систему налогообложения – каждый должен решать самостоятельно. Таким образом, аренда и субаренда нежилых помещений ИП имеет ряд нюансов. Но, в целом, процедуры должны соответствовать правилам, установленным ГК РФ.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    +7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

    Это быстро и бесплатно !

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Все что стоит знать, если планируете сдавать в аренду нежилое помещение

    Процесс сдачи в аренду нежилых помещений юр. лицом либо физ. лицом имеет некоторые нюансы и порой вызывает много вопросов. Для осуществления деятельности любой организации требуется соответствующее помещение, которое далеко не всегда возможно приобрести в собственность. Именно поэтому целесообразнее арендовать необходимую площадь.

    Порядок сдачи в аренду нежилого помещения физическим лицом

    Требуется ли физ. лицам регистрация ИП

    В гражданском кодексе РФ в статьях 130 и 213 п. 1 закреплено право любого физического и юридического лица обладать нежилым имуществом.

    Гражданин, являющийся собственником той или иной площади, согласно закону, способен владеть этой недвижимостью, распоряжаться и пользоваться по собственному усмотрению. Данное право отмечено в 209 статье ГК РФ. Сдача в аренду нежилого помещения – привилегия любого гражданина, закреплённая 608 статьёй ГК РФ.

    Из вышеизложенных данных следует, что физическое лицо может реализовать своё право на распоряжение недвижимостью, находящейся у него в собственности. При этом он не обязан становиться индивидуальным предпринимателем (т. е. открывать ИП), потому как российское законодательство не содержит подобного условия.

    Исключение составляет ведение предпринимательской деятельности физ. лицом с помощью сдачи в аренду площади. В таком случае необходимо открытие ИП.

    В каких случаях необходимо получение статуса ИП

    Физические лица могут заниматься предпринимательской активностью только после прохождения соответствующей процедуры регистрации и получения статуса ИП. Однако гражданин не обязан становиться юридическим лицом (ст. 23 п. 1 ГК РФ).

    Предпринимательскую деятельность отличает несколько характерных черт:

    • регулярное получение денежной выручки в результате пользования имуществом (ст. 2 ч. 1 ГК РФ);
    • ведение учётности по операциям и сделкам;
    • наличие устойчивых связей со съёмщиками;
    • приобретение недвижимости для получения прибыли при её реализации либо в процессе пользования;
    • регулярное совершение сделок в конкретный период;
    • покупка нескольких нежилых помещений с аналогичной целью.

    Ключевым фактором для признания предпринимательством сдачи в аренду физ. лицом недвижимости, является приведение доказательств того, что осуществляемые сделки относятся к деятельности с целью получения постоянного дохода.

    К примеру, таким подтверждением может выступать подписание арендного договора на один год и более, многократное совершение сделок с теми же юридическими лицами и т. д. В таком случае гражданин обязан произвести регистрацию ИП.

    Последствия за совершение незаконной предпринимательской деятельности

    При осуществлении предпринимательства с помощью сдачи в аренду площади физ. лицом, не прошедшим соответствующую регистрацию ИП, в его отношении возбуждается судебное производство.

    Правонарушитель привлекается по одному из двух видов ответственности:

    • уголовной (взыскание до 300 тысяч рублей, назначение обязательных работ в сумме до 480 часов, штраф в размере дохода за 2 года или арест до полугода по 171 статье УК РФ);
    • административной (взыскание от 500 до 2 тысяч рублей по статье 14.1 части первой КоАП РФ).

    Правила заключения арендных договоров

    В российском законодательстве отсутствуют специальные правила по регулированию передачи нежилых помещений в аренду, поэтому при составлении договора необходимо ориентироваться на Главу 34 ГК РФ, включающей в себя общие сведения об аренде.

    Основываясь на 606 статье ГК РФ, арендодатель, который в этом случае не относится к юридическим лицам, обязуется передать арендуемую площадь арендатору во временное использование или владение после внесения определённой оплаты.

    Составление самого договора происходит в соответствии со статьями 434 ч. 2 и 609 ч. 1 ГК РФ в письменном виде и с подписанием бумаг обоими участниками.

    В договоре необходимо указание следующих условий, без которых документ будет считаться недействительным:

    • реквизиты обеих сторон, заключающих соглашение;
    • характеристики арендуемого объекта (по ст. 607 ч. 3 ГК РФ без указания этих данных заключение невозможно);
    • условия пользования объектом;
    • сумма выплат за арендование.

    Период действия в документе может не указываться, тогда договор относится к заключённым на неопределённое время (статья 610 часть вторая ГК РФ).

    Также в тексте должен присутствовать код по ОКВЭД (общему по территории России классификатору различных видов экономической деятельности). Для арендования нежилых помещений используется ОКВЭД под номером 70.20.2.

    В характеристики объекта входят:

    • инвентарный номер;
    • точный адрес (включая этаж и местонахождение на этаже);
    • функциональное назначение (например, офисное, для склада и т. д.);
    • наименование;
    • площадь.

    Договор называется официально заключённым только после факта его регистрации в гос. органах Росреестра (609 статья ГК РФ). При составлении с физическими или юридическими лицами на период до одного календарного года договора не требуют соответствующей регистрации и могут заключаться в любой форме (то же касается продления договора на тот же период).

    Для гос. регистрации потребуются перечисленные ниже документы:

    • заявление (предоставляется нотариусом либо специалистом, принимающим необходимые бумаги);
    • кадастровый паспорт нежилого помещения;
    • договор со всеми имеющимися приложениями;
    • удостоверение личности (паспорт);
    • квитанция об уплате госпошлины (1 000 рублей);
    • дополнительная документация, если необходима (согласие супруга, разрешение от органов опеки и т. д.).

    Налогообложение арендодателя

    Любое помещение, которое приносит доход, подлежит обложению налогом. Сроки уплаты и порядок его расчёта зависят напрямую от статуса налогоплательщика:

    • 6% от суммы арендной платы при УСН с дополнительными страховыми взносами (для ИП);
    • 13% НДФЛ с оплатой единожды (для физ. лиц ст. 208 п. 1 пп. 4 НК РФ).
    Читать еще:  Какие документы нужны для загранпаспорта: оформление загранпаспорта 2019-2020 старого и нового образца, Волна Информаций, Яндекс Дзен

    При уклонении от уплаты налогов следует уголовная ответственность либо взыскание административного штрафа.

    Порядок сдачи в аренду нежилого помещения юр. лицом

    В качестве арендодателя может выступать и юридическое лицо (например, агентство недвижимости). На основании статей 213 п. 1, 209 п. 1–2, 608 Гражданского кодекса юридические лица имеют те же права на владение, распоряжение и пользование недвижимым имуществом, что и физические.

    Ограничение на количество имеющихся или сдаваемых нежилых помещений отсутствует, что закреплено частью 2 статьи 213 ГК РФ.

    Особенности сдачи в аренду помещений юр. лицами

    Заключение арендного договора и регулирование возникших после этого отношений, происходит с ориентированием на статьи ГК РФ с 606 по 670.

    Код для деятельности юридических лиц по ОКВЭД указывается 70.20.2. Документ должен составляться исключительно в письменном виде независимо от того, на какой период времени требуется аренда помещения, если один из участников имеет статус юридического лица (ст. 609 ч. 1 ГК РФ).

    Все договора должны также обязательно содержать указанные ниже данные, без которых документ не будет признан действительным:

    • характеристика сдаваемого помещения;
    • реквизиты участников, заключивших соглашение (432 и 606 статьи ГК РФ);
    • сумма выплат за арендование;
    • нюансы пользования помещением и его ремонта;
    • подписи обеих сторон;
    • при отсутствии в тексте документа срока заключения договора, он признаётся заключённым на неопределённое время (статья 610 часть вторая ГК РФ).

    Договор и все приложения к нему подлежат регистрации в гос. реестре при подписании на срок больше одного календарного года. Только после этого он считается официально заключённым (609 статья ГК РФ). Для осуществления регистрации в гос. органах юридическому лицу потребуется следующая документация:

    • заявление о регистрации;
    • подписанный договор со всеми приложениями;
    • кадастровый паспорт помещения;
    • подтверждение правового статуса юридического лица (свидетельство о гос. регистрации, учредительные документы и прочее);
    • бумаги, подтверждающие уплату госпошлины (15 000 рублей);
    • дополнительные документы, если требуются (например, документы, подтверждающие полномочия представителей арендатора либо юридического лица и т. д.).

    Аренда нежилого помещения у физического лица

    При заключении договора аренды с арендодателем, не являющимся юридическим лицом, необходимо обратить внимание на следующие нюансы:

    • в документе должны быть указаны адрес и характеристики объекта;
    • арендные выплаты не подлежат начислению НДС в связи с тем, что договор заключается с физ. лицом;
    • в сумму выплат за арендование могут входить также коммунальные платежи;
    • выплаты производятся несколькими вариантами – безналичным способом на банковский счёт физ. лица или наличными средствами;
    • изменение размера платы может происходить не более раза ежегодно (ст. 614 ч. 3 ГК РФ);
    • при указании срока аренды более одного года необходимо зарегистрировать договор в территориальном органе Росреестра.

    Все что стоит знать, если планируете сдавать в аренду нежилое помещение

    Процесс сдачи в аренду нежилых помещений юр. лицом либо физ. лицом имеет некоторые нюансы и порой вызывает много вопросов. Для осуществления деятельности любой организации требуется соответствующее помещение, которое далеко не всегда возможно приобрести в собственность. Именно поэтому целесообразнее арендовать необходимую площадь.

    Порядок сдачи в аренду нежилого помещения физическим лицом

    Требуется ли физ. лицам регистрация ИП

    В гражданском кодексе РФ в статьях 130 и 213 п. 1 закреплено право любого физического и юридического лица обладать нежилым имуществом.

    Гражданин, являющийся собственником той или иной площади, согласно закону, способен владеть этой недвижимостью, распоряжаться и пользоваться по собственному усмотрению. Данное право отмечено в 209 статье ГК РФ. Сдача в аренду нежилого помещения – привилегия любого гражданина, закреплённая 608 статьёй ГК РФ.

    Из вышеизложенных данных следует, что физическое лицо может реализовать своё право на распоряжение недвижимостью, находящейся у него в собственности. При этом он не обязан становиться индивидуальным предпринимателем (т. е. открывать ИП), потому как российское законодательство не содержит подобного условия.

    Исключение составляет ведение предпринимательской деятельности физ. лицом с помощью сдачи в аренду площади. В таком случае необходимо открытие ИП.

    В каких случаях необходимо получение статуса ИП

    Физические лица могут заниматься предпринимательской активностью только после прохождения соответствующей процедуры регистрации и получения статуса ИП. Однако гражданин не обязан становиться юридическим лицом (ст. 23 п. 1 ГК РФ).

    Предпринимательскую деятельность отличает несколько характерных черт:

    • регулярное получение денежной выручки в результате пользования имуществом (ст. 2 ч. 1 ГК РФ);
    • ведение учётности по операциям и сделкам;
    • наличие устойчивых связей со съёмщиками;
    • приобретение недвижимости для получения прибыли при её реализации либо в процессе пользования;
    • регулярное совершение сделок в конкретный период;
    • покупка нескольких нежилых помещений с аналогичной целью.

    Ключевым фактором для признания предпринимательством сдачи в аренду физ. лицом недвижимости, является приведение доказательств того, что осуществляемые сделки относятся к деятельности с целью получения постоянного дохода.

    К примеру, таким подтверждением может выступать подписание арендного договора на один год и более, многократное совершение сделок с теми же юридическими лицами и т. д. В таком случае гражданин обязан произвести регистрацию ИП.

    Последствия за совершение незаконной предпринимательской деятельности

    При осуществлении предпринимательства с помощью сдачи в аренду площади физ. лицом, не прошедшим соответствующую регистрацию ИП, в его отношении возбуждается судебное производство.

    Правонарушитель привлекается по одному из двух видов ответственности:

    • уголовной (взыскание до 300 тысяч рублей, назначение обязательных работ в сумме до 480 часов, штраф в размере дохода за 2 года или арест до полугода по 171 статье УК РФ);
    • административной (взыскание от 500 до 2 тысяч рублей по статье 14.1 части первой КоАП РФ).

    Правила заключения арендных договоров

    В российском законодательстве отсутствуют специальные правила по регулированию передачи нежилых помещений в аренду, поэтому при составлении договора необходимо ориентироваться на Главу 34 ГК РФ, включающей в себя общие сведения об аренде.

    Основываясь на 606 статье ГК РФ, арендодатель, который в этом случае не относится к юридическим лицам, обязуется передать арендуемую площадь арендатору во временное использование или владение после внесения определённой оплаты.

    Составление самого договора происходит в соответствии со статьями 434 ч. 2 и 609 ч. 1 ГК РФ в письменном виде и с подписанием бумаг обоими участниками.

    В договоре необходимо указание следующих условий, без которых документ будет считаться недействительным:

    • реквизиты обеих сторон, заключающих соглашение;
    • характеристики арендуемого объекта (по ст. 607 ч. 3 ГК РФ без указания этих данных заключение невозможно);
    • условия пользования объектом;
    • сумма выплат за арендование.

    Период действия в документе может не указываться, тогда договор относится к заключённым на неопределённое время (статья 610 часть вторая ГК РФ).

    Также в тексте должен присутствовать код по ОКВЭД (общему по территории России классификатору различных видов экономической деятельности). Для арендования нежилых помещений используется ОКВЭД под номером 70.20.2.

    В характеристики объекта входят:

    • инвентарный номер;
    • точный адрес (включая этаж и местонахождение на этаже);
    • функциональное назначение (например, офисное, для склада и т. д.);
    • наименование;
    • площадь.

    Договор называется официально заключённым только после факта его регистрации в гос. органах Росреестра (609 статья ГК РФ). При составлении с физическими или юридическими лицами на период до одного календарного года договора не требуют соответствующей регистрации и могут заключаться в любой форме (то же касается продления договора на тот же период).

    Для гос. регистрации потребуются перечисленные ниже документы:

    • заявление (предоставляется нотариусом либо специалистом, принимающим необходимые бумаги);
    • кадастровый паспорт нежилого помещения;
    • договор со всеми имеющимися приложениями;
    • удостоверение личности (паспорт);
    • квитанция об уплате госпошлины (1 000 рублей);
    • дополнительная документация, если необходима (согласие супруга, разрешение от органов опеки и т. д.).

    Налогообложение арендодателя

    Любое помещение, которое приносит доход, подлежит обложению налогом. Сроки уплаты и порядок его расчёта зависят напрямую от статуса налогоплательщика:

    • 6% от суммы арендной платы при УСН с дополнительными страховыми взносами (для ИП);
    • 13% НДФЛ с оплатой единожды (для физ. лиц ст. 208 п. 1 пп. 4 НК РФ).

    При уклонении от уплаты налогов следует уголовная ответственность либо взыскание административного штрафа.

    Порядок сдачи в аренду нежилого помещения юр. лицом

    В качестве арендодателя может выступать и юридическое лицо (например, агентство недвижимости). На основании статей 213 п. 1, 209 п. 1–2, 608 Гражданского кодекса юридические лица имеют те же права на владение, распоряжение и пользование недвижимым имуществом, что и физические.

    Ограничение на количество имеющихся или сдаваемых нежилых помещений отсутствует, что закреплено частью 2 статьи 213 ГК РФ.

    Особенности сдачи в аренду помещений юр. лицами

    Заключение арендного договора и регулирование возникших после этого отношений, происходит с ориентированием на статьи ГК РФ с 606 по 670.

    Код для деятельности юридических лиц по ОКВЭД указывается 70.20.2. Документ должен составляться исключительно в письменном виде независимо от того, на какой период времени требуется аренда помещения, если один из участников имеет статус юридического лица (ст. 609 ч. 1 ГК РФ).

    Читать еще:  Как рассчитывается больничный: начисление и расчет оплаты больничного листа, формула расчета

    Все договора должны также обязательно содержать указанные ниже данные, без которых документ не будет признан действительным:

    • характеристика сдаваемого помещения;
    • реквизиты участников, заключивших соглашение (432 и 606 статьи ГК РФ);
    • сумма выплат за арендование;
    • нюансы пользования помещением и его ремонта;
    • подписи обеих сторон;
    • при отсутствии в тексте документа срока заключения договора, он признаётся заключённым на неопределённое время (статья 610 часть вторая ГК РФ).

    Договор и все приложения к нему подлежат регистрации в гос. реестре при подписании на срок больше одного календарного года. Только после этого он считается официально заключённым (609 статья ГК РФ). Для осуществления регистрации в гос. органах юридическому лицу потребуется следующая документация:

    • заявление о регистрации;
    • подписанный договор со всеми приложениями;
    • кадастровый паспорт помещения;
    • подтверждение правового статуса юридического лица (свидетельство о гос. регистрации, учредительные документы и прочее);
    • бумаги, подтверждающие уплату госпошлины (15 000 рублей);
    • дополнительные документы, если требуются (например, документы, подтверждающие полномочия представителей арендатора либо юридического лица и т. д.).

    Аренда нежилого помещения у физического лица

    При заключении договора аренды с арендодателем, не являющимся юридическим лицом, необходимо обратить внимание на следующие нюансы:

    • в документе должны быть указаны адрес и характеристики объекта;
    • арендные выплаты не подлежат начислению НДС в связи с тем, что договор заключается с физ. лицом;
    • в сумму выплат за арендование могут входить также коммунальные платежи;
    • выплаты производятся несколькими вариантами – безналичным способом на банковский счёт физ. лица или наличными средствами;
    • изменение размера платы может происходить не более раза ежегодно (ст. 614 ч. 3 ГК РФ);
    • при указании срока аренды более одного года необходимо зарегистрировать договор в территориальном органе Росреестра.

    Физлицо сдает в аренду нежилое помещение юрлицу: как оформить и платить налог

    Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

    8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

    8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

    На сегодняшний день многие граждане ищут способы получения пассивного заработка. Подобные виды деятельности являются дополнительным источником пополнения их ежемесячного бюджета.

    Если гражданин, являющийся собственником нежилой недвижимости, желает сдать это помещение для использования другим лицом за плату, он будет считаться получателем пассивного дохода. Законодательство РФ обязывает всех лиц, получающих выгоду от своей деятельности в денежном эквиваленте, уплачивать налоги в государственный бюджет. Из этих средств начисляется и выплачивается зарплата госслужащим и работникам бюджетной сферы (педагоги, врачи, сотрудники правоохранительных органов). Поэтому ФНС строго отслеживает правильность начисления и уплаты налоговых платежей от доходов граждан, включая сдачу недвижимости в аренду физическим лицом.

    Процедура сдачи в аренду

    Процесс аренды недвижимости, считающейся нежилой, является формой имущественного контракта, в соответствии с которым происходит передача арендодателем (владелец помещения) объекта недвижимого имущества арендатору (съёмщику) во временное пользование за определенную плату. Обычно подобные сделки осуществляются между юрлицами или частными предпринимателями, но нередко арендодателем выступают и граждане РФ.

    Порядок аренды нежилого недвижимого имущества зафиксирован в ГК РФ и Федеральном законе о госрегистрации недвижимости. Согласно положениям Гражданского кодекса арендное соглашение, которое оформлено на срок меньше 1 года, не подлежит регистрации в госорганах. Если же срок аренды превышает указанный период времени, то договор обязательно должен быть зарегистрирован в соответствующих учреждениях.

    Важно: Объектами аренды могут выступать различные здания и сооружения или отдельные помещения, которые находятся в нежилом фонде. Некоторые элементы недвижимости не могут быть сданы во временное пользование за плату (подвал, крыша, лестничные марши и пр.).

    Арендуемое помещение сдается арендатору со всей необходимой документацией и ключами. Иначе контракт может быть расторгнут ввиду отсутствия условий эксплуатации объекта.

    Как уплачивать налоги

    Когда физлицо сдает в аренду нежилое помещение юрлицу, арендатор обязательно сталкивается с вопросом уплаты налогов с получаемого дохода. Многие владельцы таких объектов интересуются размером налоговых платежей при осуществлении данного вида деятельности, а также необходимостью регистрации ИП.

    Согласно п.4 ч.1 ст. 208 НК РФ плата за временное пользование объектом недвижимого имущества считается доходом, с которого физлицо (владелец) обязано уплатить НДФЛ в размере 13% от общей суммы полученных средств за весь срок действия арендного соглашения. Нужно иметь ввиду, что если собственник скрывает факт сдачи помещения в аренду, то на него может быть наложено административное взыскание.

    Полезно: Налоговая служба может легко обнаружить факт получения физлицом определенных ежемесячных доходов в виде крупных банковских переводов. Также сам арендатор должен отчитываться о своей деятельности в ФНС, ссылаясь в некоторых документах на адрес арендуемого объекта.

    Необходимость регистрации ИП

    Согласно законодательным актам РФ ведение предпринимательской деятельности без постановки на регистрационный учет в компетентных органах влечет наложение на нарушителя административной и уголовной ответственности (ст.14.1 КоАП, ст.171 УК РФ), если полученная прибыль составляет менее или более 2250 тысяч рублей за год соответственно.

    Определенного ответа на вопрос, считается ли сдача коммерческой недвижимости физическим лицом предпринимательской деятельностью, не существует. Если дело доходит до судебного разбирательства, то к учёту принимается множество условий, факторов и обстоятельств.

    Когда суд рассматривает деятельность как предпринимательскую

    Существует несколько отличительных особенностей, когда сдача объекта недвижимости во временное пользование юрлицу будет рассматриваться как источник получения дохода. Они включают:

    • сдачу помещения в нежилом здании. Такой объект не может использоваться для жилья граждан, а следовательно, он сдается с целью получения дохода;
    • сдачу в аренду юрлицу. Компания-арендатор в соответствующей статье затрат будет указывать сумму, выплаченную арендодателю;
    • приобретение помещения специально для передачи во временное пользование за плату;
    • заключение арендного контракта на продолжительный период времени или многократное перезаключение. В суде этот факт рассматривается в качестве доказательства регулярного получения собственником помещения дохода.

    Если хотя бы один из этих признаков присутствует, то в соответствии с законом владелец арендного имущества обязан официально зарегистрироваться в госорганах как ИП. В этой ситуации физлицо имеет право выбрать УСН (упрощенную систему налогообложения), когда налог с прибыли составляет 6%.

    При правильном оформлении гражданином своего статуса, фискальные органы не будут иметь никаких претензий к осуществляемой им деятельности. Поэтому следует вовремя подать все необходимые документы и встать на учет в ИФНС.

    Арендодатель может возложить функции по удержанию и уплате налогов со своей деятельности на арендатора. Это законом не запрещено.

    Справка: Также нужно иметь ввиду, что и физлицу, и ИП в качестве арендатора необходимо своевременно отчитываться в ИФНС по форме согласно НК РФ.

    Штрафные санкции

    Налоговые органы имеют несколько способов воздействия на неплательщиков налогов. Эти методы включают:

    • оперативную реакцию. Если налоговый агент вовремя не подал документы на уплату налогов, то инспекторы ФНС имеют право заблокировать его счета в банке;
    • штрафы в размере 10% от суммы неуплаты, если она представлена в виде заниженной суммы;
    • санкции 5% от общей суммы, которая должна быть отражена в декларации;
    • пени в размере 0,003% от ставки Центробанка за каждые сутки просрочки.

    Возможна ли субаренда

    Наниматель помещения имеет право также сдавать его в субаренду. Но это возможно только при наличии письменного разрешения собственникам объекта недвижимости и соответствующего условия в заключенном арендном соглашении. При этом участниками субаренды могут быть и физлица, и организации. Копия контракта должна быть выдана субарендатору как доказательство согласия владельца помещения на осуществление данного действия.

    Основные моменты

    Такая сделка имеет некоторые нюансы, которые необходимо иметь ввиду арендатору при пересдаче объекта. К ним относятся:

    • дата окончания договора субаренды не может превышать срок действия основного арендного соглашения. Субарендатор имеет право арендовать объект непосредственно у его владельца по окончании действия первоначального контракта арендатора с собственником. При этом условия съёма остаются неизменными.
    • договор субаренды также должен быть зарегистрирован в соответствующих госорганах, если он заключается на срок свыше 1 года.
    • арендатор вправе пересдать помещение субарендатору на условленный период времени и на оговоренных условиях.
    • юрлицо, арендующее нежилое помещение, обязано контролировать его использованию согласно назначению.
    • субарендатор обязан своевременно вносить плату за съем объекта, содержать его в порядке и использовать только по назначению.
    • лицо, заключившее с арендатором договор субаренды, вправе выполнять ремонтные работы в съемном помещении (при условии согласия собственника).
    • факт субаренды закрепляется в акте приема-передачи.

    Важно знать: При любом нарушении обязательств, зафиксированных в контракте, он может быть расторгнут в одностороннем порядке до окончания периода действия по решению суда.

    Таким образом, рассмотрены основные нюансы сдачи нежилого помещения в аренду физическим лицом. В любом случае такая сделка должна быть зафиксирована в регистрирующих органах власти, а получаемый с неё доход облагается налогом на доходы. Арендодатели должны указывать данный вид прибыли в ежегодной налоговой декларации, которая подается в ИФНС до 30 апреля года, следующего за отчетным.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector