На что обратить внимание при покупке апартаментов

Рынок апартаментов ворвался в Россию и штормит инвесторов не первый год. Обещанная доходность 17-20% годовых, низкие риски, минимум усилий — и обеспеченная старость гарантированна. Но так ли радужно все на самом деле? Что на самом деле продают застройщики апартаментов сегодня на рынке и как отличить действительно доходную недвижимость от маркетинговой уловки?

Содержание

✔️ Стоит ли верить доходности апартаментов 17-20% в новом году?

✔️ Почему стоимость новостроек растет, а апартаментов — нет? Что способствует сдерживанию себестоимости доходных объектов?

✔️ В чем непредвиденные риски этого вида недвижимости, о которых вам не скажут?

К чему приведет рекордный спрос на жилую недвижимость в 2018-ом году: стоит ли ждать нового витка развития сегмента апартаментов

Рекордный спрос на жилую недвижимость в Москве, который пробил рекордные цифры в 2018-ом году, вряд ли повторится в новом году. В 2019-ом эксперты уже не ждут резкого спроса на квартиры первичного или вторичного рынка. Об этом сообщает РБК.

Также аналитики прогнозируют отсутствие заметного роста цен на квартиры. Увеличение средней стоимости 1 кв. м может произойти в сегменте новостроек в связи с переходом на проектное финансирование, но его будут сдерживать рост ипотечных ставок и большой объем предложения на рынке.

А что при этом происходит на рынке апартаментов?

Апартаменты занимают уже 8% на первичном рынке жилой недвижимости. За 11 месяцев 2018 года прирост предложения составил 24%. Сейчас в продаже находится 19 000 апартаментов, примерно 46% относится к комфорт-классу, ещё 42% – к бизнес-классу.

Некоторые факты про апартаменты

  • Структура рынка меняется в сторону сервисных апартаментов. Появляются новые управляющие компании – как внутри девелоперских структур, так и независимые.
  • Спрос растёт тоже. Больше 3000 апартаментов продано за три квартала 2018-го (по сравнению с тем же периодом 2017-го – плюс 11%). При этом доля инвестиционных покупок – 60-65%.
  • Средняя цена растёт и сейчас составляет 135 000 за 1 кв.м. Мы ждём, что к 2020 году будет введено 43 комплекса апартаментов. Уже сейчас анонсированы и поступят в продажу ещё 24.
  • Colliers пока относит апартаменты к жилой недвижимости, поскольку даже сданные в аренду они всё-таки предназначены для жизни.

На первый взгляд, выгода очевидна: и цены доступные, и доходность выше процентов по депозиту. Но за счет чего застройщики этого класса жилья по-прежнему продают привлекательные инвестиционные продукты?

Что способствует сдерживанию себестоимости апартаментов? В чем непредвиденные риски этого вида недвижимости, о которых вам не скажут?

Покупка апартаментов — что это: доходность 20% годовых или скрытые риски?

Сейчас на рынке продают не просто квадратные метры, а инвестиционный продукт, будущий бизнес.

Покупка апартаментов на сегодня есть покупка надежды на удачный будущий проект, который в конкретной локации, в конкретный период, при конкретной управляющей компании сработает и будет приносить ежемесячный доход инвестору.

На этапе продаж у клиента есть выбор – купить апартаменты без доходных программ или же инвестиционный продукт. Объекты апартаментов в крайних секциях при желании тоже можно сдавать через УК, но доходность будет другая.

Те же, кто покупает инвестиционный продукт, платит дороже (за гостиничные стандарты) и заключает обязательный договор с УК.

Сейчас главный инструмент продаж – обещания доходности. В горизонте полутора-двух лет отчётливо маячит риск невыполненных обещаний.

Ключевые риски вложений в апартаменты

  • Если в рекламе апартаменты называть квартирами, попадёшь под статью о незаконной рекламе. Рекомендации Минэкономразвития по кадастровому учёту велят изначально считать апарт-отели гостиницами. И налоги с них берут как с гостиниц. При этом на рынке апартаменты конкурируют и с обычным жильём, и с арендным, и с гостиницами, и с депозитами.
  • На этапе строительства девелопер продаёт по «долёвке» что-то не очень понятное: номера, нежилые помещения… А когда собственник получает готовый объект и думает, что делать дальше – жить или сдавать в аренду, оказывается, что без гостиничной классификации и «звёзд» здесь нечего ловить.

Может ли девелопер на этапе строительства отвечать за то, какой на этом объекте получится бизнес?

Дополнительные риски вложений в апартаменты

Главный риск для управляющей компании эксперты рынка видят в том, что управлять придётся многособственнической структурой.

Когда апарт-отель новый, нагрузка на инженерные системы, лифты, МОПы невелика.

Но объект будет стареть, затраты будут расти, а жилищное законодательство тут не работает, нет никаких сборов на капитальный ремонт.

Среднерыночная доходность в недвижимости составляет 10-12% годовых, это аксиома. При этом на этапе продаж почему-то обещается доходность 17-20%.

Это вдобавок к тому факту, что на рынке очень мало компаний, которые уже владеют или управляют действующими апарт-отелями.

А ведь всё завязано на доход, который будет года через три-четыре. Вы уверены, что формат и конкретно ваш проект будет настолько востребован?

Апартаменты конкурируют с гостиницами, но насколько это реально

Чтобы конкурировать с отелями, управляющая компания постоянно инвестирует в персонал. Без компетенций гостиничного оператора не обеспечить привлечения и краткосрочного размещения гостей, а также высокой доходности собственникам.

В Петербурге, например, проблема подготовки персонала отеля остается ключевой. У нас нет ни школы отельеров, ни налаженной системы подготовки персонала.

А в отельном бизнесе — условно назовем бизнес на апартаментах так — человеческий фактор играет важную роль, как и «звёздность» объекта .

Отсюда риски для инвестора: застройщик уже договорился с управляющей компанией, кто будет управлять будущим объектом, застройщик сулит доходность по расчетным прогнозам, а что будет на самом деле после сдачи объекта в эксплуатацию — большой вопрос.

Екатерина Лисовская, генеральный директор УК «Плаза Отели» PLAZA LOTUS GROUP , отмечает:

« В Петербурге появился новый формат коммерческой недвижимости – инвест-отели. Он отличается низким порогом входа для инвесторов, широким выбором инвестиционных программ, а также высоким уровнем сервиса и инфраструктуры.

Мы считаем доходность от 9 до 17% годовых достижимой для этого формата. И предлагаем инвесторам обратный выкуп, когда приобретённые на старте строительства квадратные метры можно продать управляющей компании по индексированной цене после ввода объекта в эксплуатацию».

Главный вывод: проекты, которые начинались до осознания технических и потребительских требований к апарт-отелям, неизбежно столкнутся с колоссальными проблемами на стадии получения «звёзд». А классификация неизбежна.

Если человек не оформил свою недвижимость как гостиничный номер, он теряет право извлекать из неё доходы, сдавая в аренду. Её нельзя выставить на booking, рекламировать, регистрировать гостей по месту пребывания – а это уже нелегальное проживание, штрафы, риски.

Отели, которые начаты в последние полтора года, учитывают это уже на стадии проекта и разработки концепции. Старые объекты – в зоне риска. Дополнительные шансы на жизнь сегменту даёт развитие пенсионной реформы. В минус могут сработать падающие доходы населения.

С 1 января 2019 года начался декларационный период, когда нужно сдавать декларацию в ФНС о покупке или продаже недвижимости в 2018-ом году.

Кому и как оформить налоговую декларацию о покупке или продаже квартиры до 30 апреля 2019 года написано здесь .

На что нужно обратить внимание при покупке апартаментов?

Главное, при принятии решения понимать, с чем вы имеете дело, и подробно изучить вопрос о том, что такое апартамент, что конкретный застройщик подразумевает под этим словом, как будет осуществляться сделка, как она будет оформляться. Не стоит полагаться на общие заявления в прессе. Каждый объект уникален, будь то жилье или не жилье, первичный рынок или вторичный. Каждый раз пакет документов нужно изучать внимательно, и, к сожалению, нельзя сказать, что есть какие-то общие шаблоны, видя которые наш покупатель может быть спокоен. Проблемы могут возникнуть как в ходе сделки, так и после ее совершения, как в случае с жильем, так и в случае с нежилым помещением. Закон нам предоставляет одинаковые механизмы защиты прав. Конкретную сделку нужно готовить очень внимательно и советоваться с профессионалами.

Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Темы в материале

Поделиться

Треть новостроек, строящихся в Москве, приходится на апартаменты. Они всегда популярны у покупателей из-за более доступных цен – их стоимость может быть на 30% ниже, чем квартира равной площади в этом же районе. Возникает вопрос: чем же апартаменты отличаются от обычной квартиры, если застройщики готовы идти на такое снижение стоимости?

Рассмотрим вместе с экспертами плюсы и минусы апартаментов и разберемся, в каких случаях их покупка будет выгодной.

Что такое апартаменты

Апартаменты – это нежилая коммерческая недвижимость, которая внешне ничем не отличаются от квартиры. Там есть все необходимое для проживания людей: вода, электричество, санузел, место для кухни.

Однако из-за особого статуса в таком помещении нельзя оформить постоянную регистрацию – только временную. В результате имеем нечто среднее между гостиничным номером, офисом и квартирой.

В ряде случаев застройщик для привлечения внимания к своему объекту обещает покупателям в дальнейшем оказать содействие в переводе апартаментов в жилье. Это не противоречит российскому законодательству, но на деле процедура очень сложная и редко осуществимая.

«В первую очередь, необходимо привести апартаменты в соответствии с санитарными нормами. К примеру, обеспечить достаточный уровень инсоляции: солнечный свет должен попадать в каждую комнату не менее двух часов в день. Иногда это невозможно в силу конструктивных особенностей здания», – рассказал управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

Почему так дешево?

Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то нормы жилищного строительства на апарт-здания не распространяются.

«Застройщик может не придерживаться установленных требований к жилью, например, по теплоизоляции, инсоляции или удаленности от промышленных объектов. Кроме того, девелопер не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детскими садами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры. Все это значительно удешевляет себестоимость объекта и упрощает для застройщика процесс согласования и получения разрешения на строительство. Отсюда и низкая цена», – пояснил управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

Он отметил, что именно поэтому апартаменты часто возводят там, где по техническим и другим нормативам невозможно построить жилые дома.

Продажа апартаментов могла проводиться по договору долевого участия (ДДУ), то есть в соответствии с 214-ФЗ. Однако заключение ДДУ на нежилые помещения – лишь право, но не обязанность застройщика.

Поэтому многие строительные организации вполне законно уходят к другим договорным отношениям, которые более выгодны им: предварительные ДДУ, договоры соинвестирования и прочие. Такие схемы достаточно рискованны и не гарантируют получение «квадратных метров».

Таким образом, при покупке апартаментов был риск встретиться с недобросовестным застройщиком.

С 1 июля 2019 года в этой области произошли существенные изменения: застройщиков апартаментов юридически приравняли к застройщикам жилых многоквартирных домов. В связи с переходом на проектное финансирование они должны переводить деньги в банк на эскроу-счета.

«Девелопер теперь не сможет привлекать средства граждан по какой-либо «серой» схеме, в обход эскроу-счетов – к примеру, по договорам инвестирования», – сказала председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

Однако, по ее словам, покупателю не стоит забывать, что апартаменты не приравнены к жилью, и в случае банкротства застройщика гражданин сможет вернуть только деньги, а не квадратные метры, как при приобретении квартиры.

Условия ипотечного кредитования для апартаментов и квартиры также отличаются.

«Получить ипотеку на коммерческий объект гораздо сложнее по ряду причин: не все банки выдают займы на покупку нежилой недвижимости, существует сложность оценки объекта, большой первоначальный взнос, повышенные процентные ставки. Если банк все же одобрит ипотеку, то сам объект недвижимости будет находиться в обременении у банка до момента полной выплаты ипотеки», – говорит руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров.

Социальные гарантии

Из-за статуса коммерческой недвижимости размер коммунальных платежей для апартаментов выше в среднем на 15% по сравнению с квартирами.

«Если жилищное законодательство подразумевает государственное регулирование – у управляющих компаний будет примерно одинаковая тарификация, то в случае с апартаментами государство не имеет никаких рычагов воздействия. Сегодня вы можете получить счет за коммунальные услуги на 6 тысяч, а в следующем месяце – на 26 тысяч, и с этим ничего нельзя будет сделать», – комментирует генеральный директор ООО «ВИВЛА» Виталий Потапов.

По его словам, имущественный налог на апартаменты тоже существенно выше. Если за квартиру кадастровой стоимостью 10 млн рублей вы платите 10 тысяч рублей налога ежегодно, то за аналогичные апартаменты налог составит примерно 50 тысяч рублей.

Еще один минус – при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет (260 тысяч рублей на человека) и использовать социальные льготы – например, материнский капитал.

«Покупая апартаменты для жилья, лучше выбирать дома, в котором продаются также и квартиры. Иначе может оказаться, что вашими соседями по апартаментам станут офисы, магазины или даже ночной клуб, поскольку на нежилые помещения не распространяется действие закона о тишине», – отметил Виталий Потапов.

Плюсы апартаментов

Список минусов довольно внушительный, но спрос на апартаменты растет с каждым годом. И немаловажную роль в этом играет цена.

Отсутствие необходимости соблюдать множество формальностей при строительстве существенно снижает себестоимость такой недвижимости. В итоге покупателю нужно заплатить за апартаменты гораздо меньшую сумму при заключении сделки. Это хорошая возможность не только приобрести относительно дешевое жилье, но и зарабатывать на его сдаче в аренду.

«Довольно часто апартаменты строятся в очень интересных местах – бывших промзонах, красивых территориях с видом на Москву-реку. Застройщики стараются сделать свои комплексы максимально привлекательными. К работе привлекаются архитекторы, ландшафтные дизайнеры, создается уникальная архитектура зданий», – рассказывает руководитель Проектного Объединения УНИКУМ Ольга Смоленская.

По ее словам, второй важный плюс – свободная планировка пространств.

«Поскольку апартаменты не являются жильем, ограничивающих норм на них меньше. Соответственно, в отведенном пространстве можно делать все: расположить санузлы, где удобно, убрать или поставить перегородки», – отметила она.

Большинство объектов имеет удобное местоположение: недалеко от метро и крупных офисных центров. В проектах высокого класса обязательным условием будут улучшенные планировки, гостиничный сервис и дополнительные услуги, интересный дизайн и компоновка помещений (например, террасы или мансарды).

Покупка апартаментов — что это: доходность 20% годовых или скрытые риски?

Рынок апартаментов ворвался в Россию и штормит инвесторов не первый год. Обещанная доходность 17-20% годовых, низкие риски, минимум усилий — и обеспеченная старость гарантированна. Но так ли радужно все на самом деле? Что на самом деле продают застройщики апартаментов сегодня на рынке и как отличить действительно доходную недвижимость от маркетинговой уловки?

Содержание

✔️ Стоит ли верить доходности апартаментов 17-20% в новом году?

✔️ Почему стоимость новостроек растет, а апартаментов — нет? Что способствует сдерживанию себестоимости доходных объектов?

✔️ В чем непредвиденные риски этого вида недвижимости, о которых вам не скажут?

К чему приведет рекордный спрос на жилую недвижимость в 2018-ом году: стоит ли ждать нового витка развития сегмента апартаментов

Рекордный спрос на жилую недвижимость в Москве, который пробил рекордные цифры в 2018-ом году, вряд ли повторится в новом году. В 2019-ом эксперты уже не ждут резкого спроса на квартиры первичного или вторичного рынка. Об этом сообщает РБК.

Также аналитики прогнозируют отсутствие заметного роста цен на квартиры. Увеличение средней стоимости 1 кв. м может произойти в сегменте новостроек в связи с переходом на проектное финансирование, но его будут сдерживать рост ипотечных ставок и большой объем предложения на рынке.

А что при этом происходит на рынке апартаментов?

Апартаменты занимают уже 8% на первичном рынке жилой недвижимости. За 11 месяцев 2018 года прирост предложения составил 24%. Сейчас в продаже находится 19 000 апартаментов, примерно 46% относится к комфорт-классу, ещё 42% – к бизнес-классу.

Некоторые факты про апартаменты

  • Структура рынка меняется в сторону сервисных апартаментов. Появляются новые управляющие компании – как внутри девелоперских структур, так и независимые.
  • Спрос растёт тоже. Больше 3000 апартаментов продано за три квартала 2018-го (по сравнению с тем же периодом 2017-го – плюс 11%). При этом доля инвестиционных покупок – 60-65%.
  • Средняя цена растёт и сейчас составляет 135 000 за 1 кв.м. Мы ждём, что к 2020 году будет введено 43 комплекса апартаментов. Уже сейчас анонсированы и поступят в продажу ещё 24.
  • Colliers пока относит апартаменты к жилой недвижимости, поскольку даже сданные в аренду они всё-таки предназначены для жизни.

На первый взгляд, выгода очевидна: и цены доступные, и доходность выше процентов по депозиту. Но за счет чего застройщики этого класса жилья по-прежнему продают привлекательные инвестиционные продукты?

Что способствует сдерживанию себестоимости апартаментов? В чем непредвиденные риски этого вида недвижимости, о которых вам не скажут?

Покупка апартаментов — что это: доходность 20% годовых или скрытые риски?

Сейчас на рынке продают не просто квадратные метры, а инвестиционный продукт, будущий бизнес.

Покупка апартаментов на сегодня есть покупка надежды на удачный будущий проект, который в конкретной локации, в конкретный период, при конкретной управляющей компании сработает и будет приносить ежемесячный доход инвестору.

На этапе продаж у клиента есть выбор – купить апартаменты без доходных программ или же инвестиционный продукт. Объекты апартаментов в крайних секциях при желании тоже можно сдавать через УК, но доходность будет другая.

Те же, кто покупает инвестиционный продукт, платит дороже (за гостиничные стандарты) и заключает обязательный договор с УК.

Сейчас главный инструмент продаж – обещания доходности. В горизонте полутора-двух лет отчётливо маячит риск невыполненных обещаний.

Ключевые риски вложений в апартаменты

  • Если в рекламе апартаменты называть квартирами, попадёшь под статью о незаконной рекламе. Рекомендации Минэкономразвития по кадастровому учёту велят изначально считать апарт-отели гостиницами. И налоги с них берут как с гостиниц. При этом на рынке апартаменты конкурируют и с обычным жильём, и с арендным, и с гостиницами, и с депозитами.
  • На этапе строительства девелопер продаёт по «долёвке» что-то не очень понятное: номера, нежилые помещения… А когда собственник получает готовый объект и думает, что делать дальше – жить или сдавать в аренду, оказывается, что без гостиничной классификации и «звёзд» здесь нечего ловить.

Может ли девелопер на этапе строительства отвечать за то, какой на этом объекте получится бизнес?

Дополнительные риски вложений в апартаменты

Главный риск для управляющей компании эксперты рынка видят в том, что управлять придётся многособственнической структурой.

Когда апарт-отель новый, нагрузка на инженерные системы, лифты, МОПы невелика.

Но объект будет стареть, затраты будут расти, а жилищное законодательство тут не работает, нет никаких сборов на капитальный ремонт.

Среднерыночная доходность в недвижимости составляет 10-12% годовых, это аксиома. При этом на этапе продаж почему-то обещается доходность 17-20%.

Читать еще:  Устав СНТ в 2020 году: новый закон, новости, текст

Это вдобавок к тому факту, что на рынке очень мало компаний, которые уже владеют или управляют действующими апарт-отелями.

А ведь всё завязано на доход, который будет года через три-четыре. Вы уверены, что формат и конкретно ваш проект будет настолько востребован?

Апартаменты конкурируют с гостиницами, но насколько это реально

Чтобы конкурировать с отелями, управляющая компания постоянно инвестирует в персонал. Без компетенций гостиничного оператора не обеспечить привлечения и краткосрочного размещения гостей, а также высокой доходности собственникам.

В Петербурге, например, проблема подготовки персонала отеля остается ключевой. У нас нет ни школы отельеров, ни налаженной системы подготовки персонала.

А в отельном бизнесе — условно назовем бизнес на апартаментах так — человеческий фактор играет важную роль, как и «звёздность» объекта .

Отсюда риски для инвестора: застройщик уже договорился с управляющей компанией, кто будет управлять будущим объектом, застройщик сулит доходность по расчетным прогнозам, а что будет на самом деле после сдачи объекта в эксплуатацию — большой вопрос.

Екатерина Лисовская, генеральный директор УК «Плаза Отели» PLAZA LOTUS GROUP , отмечает:

« В Петербурге появился новый формат коммерческой недвижимости – инвест-отели. Он отличается низким порогом входа для инвесторов, широким выбором инвестиционных программ, а также высоким уровнем сервиса и инфраструктуры.

Мы считаем доходность от 9 до 17% годовых достижимой для этого формата. И предлагаем инвесторам обратный выкуп, когда приобретённые на старте строительства квадратные метры можно продать управляющей компании по индексированной цене после ввода объекта в эксплуатацию».

Главный вывод: проекты, которые начинались до осознания технических и потребительских требований к апарт-отелям, неизбежно столкнутся с колоссальными проблемами на стадии получения «звёзд». А классификация неизбежна.

Если человек не оформил свою недвижимость как гостиничный номер, он теряет право извлекать из неё доходы, сдавая в аренду. Её нельзя выставить на booking, рекламировать, регистрировать гостей по месту пребывания – а это уже нелегальное проживание, штрафы, риски.

Отели, которые начаты в последние полтора года, учитывают это уже на стадии проекта и разработки концепции. Старые объекты – в зоне риска. Дополнительные шансы на жизнь сегменту даёт развитие пенсионной реформы. В минус могут сработать падающие доходы населения.

С 1 января 2019 года начался декларационный период, когда нужно сдавать декларацию в ФНС о покупке или продаже недвижимости в 2018-ом году.

Кому и как оформить налоговую декларацию о покупке или продаже квартиры до 30 апреля 2019 года написано здесь .

Чем апартаменты отличаются от квартиры

С точки зрения закона и права

В прошлый раз мы начали рассказывать, что такое апартаменты и как их купить. Пришла пора поговорить о законах: разберемся, чем апартаменты отличаются от квартир.

С точки зрения закона, апартамент — это не то же самое, что квартира. Даже если там живет семья с тремя детьми и это их единственное жилье. Временная регистрация тоже не делает апартаменты жилой недвижимостью. Здание с апартаментами не считается многоквартирным домом, даже если у него есть управляющая компания, почтовые ящики в подъездах и качели во дворе. Для государства апартаменты — вид коммерческой недвижимости. Это главное, чем апартаменты отличаются от квартир.

Вы можете сэкономить миллион рублей при покупке и потом потерять гораздо больше, если заранее все не рассчитать. Потери не всегда измеряются деньгами и могут быть необратимыми.

Каждый отвечает за себя

Мы расскажем самое важное об апартаментах с точки зрения закона и экономики, а вы уже сами решайте, надо вам оно или нет. В любом случае покупка недвижимости — это такое дело, в котором лучше обратиться за помощью к профессионалам. Большая ошибка — думать, что сейчас вам всё расскажут в интернете. В этом деле много нюансов. Консультируйтесь со специалистом.

Назначение помещений

В законе есть конкретный перечень, какие помещения можно считать жилыми. По умолчанию апартаменты под это определение не подходят. Даже если здание гостиничного типа будет внешне выглядеть как жилой дом — это все равно не жилье.

Если у вас в собственности апартаменты — скорее всего, вы владелец коммерческой недвижимости, а не квартиры. В таком случае законы, которые касаются жилья, на апартаменты распространяться не будут. Если вы читаете правила господдержки, условия ипотеки или требования к льготникам и там встречаются слова «жилье, жилое помещение» — вас это вряд ли касается.

Например, государство установило требования к безопасности жилых помещений, высотности домов, обеспечению их лифтами, расположению санузлов, усилению перекрытий, естественному освещению, высоте потолков, звукоизоляции и даже уклону лестниц. На апартаменты нежилого назначения эти требования не распространяются.

Теоретически бывают апартаменты-квартиры, которые находятся в жилом здании. Это можно выяснить из документов по конкретному проекту, где вам предлагают купить недвижимость. Например, назначение здания и помещений в нем легко найти в проектной декларации, которая обязательно будет на сайте застройщика.

Выписка из проектной декларации квартала в Филях. В рекламном буклете застройщик называет его жилым комплексом, но по документам он нежилой Жилых помещений в квартале в Филях нет. Все апартаменты нежилые

Содержание общего имущества

Квартира. Когда вы покупаете квартиру в обычном жилом доме, то автоматически становитесь совладельцем общего имущества. Хоть в свидетельстве об этом не написано, вам по умолчанию принадлежит часть крыши, фасада, общих балконов, подъезда, подвала, лестничных пролетов, лифтов и даже двора. Эту долю нельзя выделить в натуре, продать или отказаться от нее.

Без вашего согласия нельзя сдать в аренду подвал под фитнес-центр, повесить рекламный баннер на фасаде и занять общий балкон под кладовую. Вы сможете участвовать в решении вопросов по благоустройству двора, выбирать вариант оплаты общедомовых нужд и менять управляющую компанию.

Апартамент. Здесь все сложно. Режим общей долевой собственности на общее имущество в нежилом здании прямо законом не урегулирован. Некоторые эксперты считают, что у владельцев апартаментов нет права собственности на общее имущество. Но Высший арбитражный суд разъяснил, что у собственников помещений в нежилых зданиях такие же права и обязанности, как в многоквартирных домах, — им принадлежит доля в общем имуществе и они обязаны оплачивать его содержание.

В таком подходе есть и преимущества, и недостатки. С многоквартирным домом все более или менее понятно — там есть подъезды, лестницы и лифты, которыми так или иначе пользуются все жильцы. Логично всем за них и платить. В нежилом здании кроме апартаментов могут быть офисы, торговые помещения, вестибюли, фонтаны, входные группы — все это общее имущество, которое придется содержать владельцам не только офисов, но и апартаментов.

Даже если семья купила апартаменты, живет там с детьми и никогда не бывает в холле бизнес-центра, с нее теоретически могут потребовать плату за содержание этой части здания. Конкретная управляющая компания может установить свой режим, но по умолчанию разъяснения ВАС работают именно так, а судебная практика неоднозначна. Завтра придет другая управляющая компания и все поменяет.

Государство не регулирует перечень услуг управляющих компаний для нежилых зданий. Если класс коммерческого объекта предполагает услуги садовников, дворецких и консьержей, владельцы апартаментов будут за них платить. С одной стороны, это позволяет строить апартаменты невозможной красоты и удобства. С другой, можно получить услуги, которые вам не особо нужны.

Управление домом

У дома много дел помимо того, что происходит за железными дверями квартир. Подъезды нужно убирать, лифты и крыши — чинить, лампочки — вкручивать; на придомовой территории нужно строить площадки и ставить лавочки, стричь газоны и ставить столбики, красить ограды, подметать листву. Кто, как и за какие деньги будет делать — открытый вопрос.

Квартира. В многоквартирном доме вопросами управления занимается управляющая компания или ТСЖ . Управляющую компанию выбирает собрание собственников. Оно же принимает ключевые решения по управлению домом. Собрание собственников — это демократия в действии: у каждого собственника есть какой-то «вес» в зависимости от площади его квартиры и он этим «весом» может голосовать.

Активные жильцы могут вести агитацию, объединять вокруг себя группы собственников и влиять на голосования — все как в обычном демократическом процессе. Если у молодой мамы есть время и желание, она все организует и у подъездов появятся пандусы для колясок. Пенсионеры могут объединиться и проголосовать за то, чтобы во дворе не было парковки. А если больше голосов у владельцев машин, то как раз пенсионеры останутся без лавочек и зеленых зон, а парковка расширится — и все это за общий счет.

Чтобы гарантированно решать вопросы многоквартирного дома по-своему, нужно быть собственником больше половины квадратных метров в этом доме или контролировать решения таких собственников. В жизни такое, конечно, невозможно, поэтому все жильцы могут влиять на общие решения.

Апартамент. В нежилом здании с офисами и магазинами вполне может возникнуть такая ситуация: застройщик не продает офисы, а сдает их в аренду, сохраняя право собственности. Или всю офисную и торговую часть выкупает девелоперская компания. Так появляется мажоритарный собственник — тот, кому принадлежит большинство голосов. А у кого большинство голосов, тот имеет право единолично принимать решения по дому.

Это маловероятно, если комплекс состоит только из апартаментов. Но исключать такое нельзя: вы не знаете, кому они принадлежат. Может быть, полздания выкупил бизнесмен и откроет там гостиницу. Имеет право: назначение позволяет.

Если перед вами комплекс из офисов и квартир или, например, апартаментная высотка торчит из чрева торгового центра — риск есть. И очень высокий.

Мажоритарный собственник может проголосовать за повышенные тарифы, назначить удобную для себя управляющую компанию, нанять садовника с Рублевки, установить в центре двора памятник в свою честь или сдать первый этаж под караоке-клуб, в котором будут только песни Григория Лепса. Никаких законных механизмов бороться с такой ситуацией у жильцов апартаментов не будет. Не помогут даже доказательства, что мажоритарный собственник заодно с управляющей компанией. Это не считается злоупотреблением правом.

Отношения с соседями

Квартира. По закону ни вы, ни кто-то другой не может использовать жилые помещения для бизнеса. В квартире нельзя легально организовать офис или мини-гостиницу, в ней нельзя открыть кафе, сауну, студию звукозаписи или площадку для рэп-баттлов. Помещение нужно переводить в нежилое, а это не всегда возможно.

Разница между апартаментами и квартирой в том, что для жилых домов есть режим тишины: после определенного времени в квартирах нельзя шуметь. Если вы живете в настоящем многоквартирном жилом доме, а из-за стены по ночам постоянно доносятся дешевые панчи, у вас есть законные механизмы, чтобы на это повлиять.

Апартамент. Собственники могут использовать их любым законным способом, если соблюдают технические регламенты и требования надзорных ведомств. Эти требования не такие, как для квартир. У апартаментов может быть разное назначение, но оно всегда нежилое. В апартаменте гостиничного типа вы можете жить, как в квартире, а несколько соседних кто-то выкупит, чтобы сдавать командировочным, иностранцам и влюбленным парочкам — это законно.

Для апартаментов нет требований по режиму тишины и звукоизоляции — соседи через стенку могут играть на барабанах по ночам.

На первом этаже могут открыть бар без вашего разрешения, снести при этом часть стены и закрыть вам обзор. Отличие апартаментов от квартиры в том, что в обычном доме спросили бы разрешения у жильцов, а в комплексе апартаментов могут не спросить. Через ваш подъезд могут ходить люди в офис сетевой компании. Причем охрана будет обязана выдавать им пропуски.

Это не значит, что при покупке апартаментов вы обязательно столкнетесь с такими проблемами. Может быть, рядом с вами будут жить тихие семьи и вообще весь комплекс заселят обычными людьми. А под офисы и магазины сдадут только первый этаж, причем разместят там нотариуса, аптеки, продукты, отделение банка и детский центр — все, о чем вы мечтали. Но при покупке нужно отдавать себе отчет, что комплекс с апартаментами — это не многоквартирный дом. На него не распространяется жилищный кодекс, а у жильцов меньше прав.

Читать еще:  Написать письмо Жириновскому по электронной почте или через сайт

Изъятие за долги

Квартира. По закону единственное жилье нельзя забрать за долги. Даже если собственник квартиры должен много денег банку, соседу, микрофинансовой организации или кому угодно, у него не заберут недвижимость и не выселят семью на улицу. Исключение только для ипотечных квартир, которые и так в залоге у банка.

Апартамент. Апартаменты не являются жильем, поэтому для них нет ограничений при взыскании. Неважно, что там живет семья, которая купила апартаменты для постоянного проживания, у них нет другой недвижимости и кредит взят не под залог квартиры. Для приставов апартамент — это обычный актив, который можно арестовать и выставить на продажу в счет долга. Например, если владелец ИП , у него накопились долги перед кредиторами и налоговой. В апартаменте живет его семья и дети, но эта недвижимость не защищена от взыскания.

Вычеты при покупке недвижимости

Квартира. Разница между апартаментами и квартирой в том, что при ее покупке вы можете заявить вычет и вернуть налог. Если покупаете квартиру в браке и никто из супругов раньше не пользовался вычетом, семья сможет вернуть до 520 тысяч рублей. Дополнительно государство вернет 13% от уплаченных процентов по ипотеке — максимум 390 тысяч рублей каждому супругу.

Апартамент. Для нежилой недвижимости никаких вычетов, даже если ее покупает обычная семья с детьми и собирается там постоянно жить.

Возьмем суммы из примера в предыдущей статье — там апартаменты стоили 7,2 млн рублей.

Посчитаем, сколько денег супруги смогут забрать у государства, если купят квартиру такой же стоимости в ипотеку на 15 лет под 10%. С 4 млн рублей первоначального взноса супруги вернут 520 тысяч рублей налога — это максимальный вычет по 2 млн на каждого. И еще около 390 тысяч семья постепенно вернет за проценты. Итого при покупке квартиры можно забрать из бюджета 910 тысяч рублей. Причем с учетом лимита вычет по процентам использует только один супруг, а второй сохранит его для следующей ипотеки.

При покупке апартамента за эту же сумму с таким же первоначальным взносом государство семье ничего не вернет: нет оснований.

Квартира или апартаменты: какое жилье выгоднее для покупки?

5 сентября 2019

Поделитесь с друзьями

Под апартаментами чаще привыкли понимать роскошную статусную недвижимость, со множеством положительных качеств. Особенно, если сравнивать их с квартирами. В чем отличия, преимущества и недостатки разных видов жилья, что лучше приобрести в России, а что является выгодным вложением в европейских странах – в материале обзора.

Отличия квартиры и апартаментов

Разница между апартаментами и квартирами в том, что первые — не часть жилого фонда и расположены в массивах площадей больших комплексов и центров. Квартиры же – основное понятие жилищного фонда не только в России, но и в Европе.

Тем не менее, и квартира, и апартаменты одинаково подходят и предназначены для постоянного проживания.

С законодательной точки зрения:

  1. Квартира – это недвижимость, предназначенная для проживания человека или группы людей. Квартира – это площадь, находящаяся в строгом соответствии строительным нормам и правилам, правилами санитарии и пожарной безопасности.
  2. Апартаменты как объект недвижимости законами России и ряда стран Европы никак не определены, либо определены размыто. При этом к апартаментам предъявляются конкретные требования:
  • наличие не менее 2-х жилых комнат и кухни;
  • жилая площадь более 40 квадратных метров (в России);
  • студии 30 — 40 квадратов и выше (в Европе).

Сравним данные в таблице:

Квартира Апартаменты
Площадь: мало влияет на статус Площадь: не менее 40 кв. м.
Планировка: не менее одной комнаты Планировка: минимум 2 жилых комнаты
Постоянное проживание: да Постоянное проживание: да
Регистрация: постоянная либо временная Регистрация: временная, не более 5 лет
Налог: обычный имущественный Налог: повышенный
Состояние: любое Состояние: улучшенный ремонт, повышенная комфортность
Инфраструктура: зависит от статуса дома и расположения Инфраструктура: развитая
Уход и уборка: владелец Уход и уборка: нанятый персонал
Фонд: жилая недвижимость Фонд: коммерческая недвижимость

Плюсы и минусы разных видов недвижимого имущества

Вот в чем заключаются отличия, которые можно рассмотреть как достоинства и как недостатки.

Инфраструктура

  • для апартаментов характерна развитая инфраструктура;
  • могут находиться больших жилых комплексах, где есть отдельный бассейн, спортзал, ресторан и другие удобства;
  • квартира с развитой инфраструктурой — чаще в старом фонде;
  • новостройки обычно расположены на окраинах, в неразвитых или относительно новых районах города.

Ремонт и техническое оснащение

  • для апартаментов характерна роскошь, дизайнерская планировка, наличие бытовой техники вплоть до систем «умного дома»;
  • апартаменты сразу имеют презентабельный и готовый для жизни вид;
  • квартиры – свобода для творчества. Там можно делать какой угодно ремонт, ставить любую технику или ничего не ставить;
  • квартиры в жилом состоянии — только во вторичном фонде.

Стоимость и налоги

  • стоимость апартаментов превышает стоимость квартиры с той же площадью на 20 — 30 %;
  • налоги на апартаменты повышенные: 0,5 — 2 % кадастровой стоимости;
  • апартаменты считаются коммерческой недвижимостью, и коммунальные тарифы по ним выше;
  • для квартир имущественный налог фиксированный и составляет 0,1 %;
  • тарифы на коммунальные услуги устанавливаются как для жилой недвижимости.

Какую недвижимость лучше купить в России

В России приобретение апартаментов невыгодно. Причиной тому являются:

  1. Законодательная база. Обязывает владельцев апартаментов выплачивать повышенные имущественные налоги до 2 % от кадастровой стоимости.
  2. Стоимость. Если нормальную двухкомнатную квартиру (в среднем по регионам) можно будет купить на 3 миллиона, то стоимость апартаментов такой же площади может составлять 3,6 миллиона.
  3. Услуги жилищно-коммунальных хозяйств. Для апартаментов они отличаются: тарифы повышены.

Квартиры для российских людей – привычное имущество, не вызывающее сомнений в его рентабельности:

  • в случае недостатка средств правильнее оформить целевой или ипотечный кредит в надежном банке по приемлемой ставке и стать хозяином желанных метров;
  • если речь идет о планах сдавать жилье, то квартира – безусловный фаворит;
  • немалые средства за апартаменты выгоднее вложить в хороший и качественный ремонт даже самой безнадежной квартиры.

Что покупают за границей

Покупка апартаментов в европейской стране – выгодная инвестиция в будущее. В подавляющем большинстве случаев апартаменты приобретаются для сдачи в аренду туристам или приезжим, и вот почему:

  • за сдачу апартаментов европейцы платят меньший налог на доходы, чем при сдаче квартиры;
  • в Европе единый имущественный налог на квартиры и апартаменты: 2 % от кадастровой стоимости.

Итак, если задумываетесь об инвестиции в будущее или покупке жилья для личного пользования, располагаете свободными средствами и живете в России – лучше выбирать квартиры. Апартаменты требуют не только больших вложений и не сопоставимых с российской реальностью взносов за ЖКУ и налоги, но и нередко оформлены как гостиничные номера с соответствующим сервисом. Это крайне непригодно для постоянного семейного пребывания в них.

Поделитесь с друзьями:

Как выгодно рефинансировать кредит

Что такое дебетовая карта

Как рассчитать эффективную процентную ставку по кредиту

5 приложений для домашнего бюджета

Олег Сургучев

Я думаю проблема выбора между квартирами и апартаментами стала насущной в то время, когда появились в большом количестве комплексы и центры, имеющие у себя в распоряжении много свободной площади. В любом случае вопрос выбора между апартаментами и квартирами, как я считаю, не существенен для жителей небольших городов. Там, где нет подобного рода центров или они есть, но их крайне мало. А что касается, например, таких городов, как Москва или крупные города-миллионники, то там вопрос по ЖКУ стоит далеко не на первом месте! 🙂 Сама стоимость жилья, будь то квартира, будь то апартаменты, достигает заоблачных высот и доступна только состоятельным людям. Вопрос ипотеки я не рассматриваю, это отдельный момент. А те люди, кто способен приобрести квартиры или апартаменты в крупных городах на свои личные деньги не сильно обеспокоены вопросом ЖКХ, чтобы от этого испытывать большой дискомфорт, как я считаю. Но, в целом, материал выше мне был полезен, и особенно в том моменте, что налог на апартаменты повышенный, а на квартиру обычный имущественный. При таком раскладе, в любом случае, лучше уж покупать квартиру, если когда-либо будет возможность инвестировать в будущее!

Артём Сапожников

Ну я бы лично для себя покупал бы всё же квартиру. Ведь можно и четырёхкомнатную квартиру купить, удобную, комфортную, так называемую сталинку и она к апартаментам отношения иметь не будет. Сейчас в новостройках также есть отличные варианты квартир, зачем вообще нужно замарачиваться с апартаментами, если они стоят дороже, налоги выше, да ещё и считаются коммерческой недвижимостью? Мой выбор однозначен — квартира.

Олег Дмитриев

Однозначно лучше квартира с несколькими комнатами. Проблема в том, что если вы живете в апартаментах, то там меньше пространство для уединения, да и вообще жилищная площадь достаточно ограничена. Поэтому обычная квартира мне гораздо больше нравится.

Тихон Рукавицын

Не совсем понятно — если покупать жильё в России, как ты его ни называй — квартира или апартаменты, то по налогам разницы нет. Если для себя покупать, то нужно выбирать квартиру, чтобы она тебя устраивала по всем показателям, а если для сдачи в аренду, то лучше однокомнатную, на них спрос больше. А если покупать жильё за границей, то нужно ознакомиться с местными налогами, чтобы не попасть впросак и не платить лишние деньги.

Сергей Иванов

Лично мне больше по душе квартиры. По той простой причине, что в них обычно больше квадратура, есть стены, соответственно есть возможность уединиться в другой комнате, если живешь не один. В обычных апартаментах же такая возможность в большинстве случаев отсутствует.

Пётр Твердохлебов

Для себя, для проживания с семьёй, чтобы спокойно, в любви и согласии жить и растить детей, идеально подойдут хорошие апартаменты. Именно хорошие. А если есть свободные деньги, то можно купить парочку небольших квартир и сдавать их в аренду, для получения постоянного дохода. А для рекламы этих квартир смело можно использовать слова «апартаменты», поскольку людям нужно жильё для проживания, по принципу «заходи и живи», поэтому они не обращают особого внимания на такие мелочи, как вы называете свою квартиру — апартаменты или квартира. Для людей в нашей стране это никакой роли не играет.

Кирилл Максимов

Зависит от того, для каких нужд необходима недвижимость. Если для жизни одного человека — вполне достаточно апартаментов. Если же у вас семья, то лучше задуматься о приобретении квартиры, чтобы у каждого из членов семьи был свой уголок для уединения.

Ирина Смирнова

Квартира всегда, в любой стране, при любой власти у человека должна быть удобной, комфортабельной и уютной. Отдельным плюсом идёт локация и инфраструктура. И не важно как она называется — квартира или апартаменты, в принципе это одно и тоже, но на разных языках. Для нас ближе квартира, от самого этого слова веет чем-то домашним, мамиными пирогами и покоем.

Зоя Протасова

Скажу за себя — когда мы с мужем искали хороший вариант новой квартиры, то мы даже и не знали ни про какие апартаменты. Просто искали большую, светлую и тёплую квартиру, ближе к центру города. Один из ключевых критериев, на который мы сразу обращали внимание — пешая доступность школы и детского садика. Нашли подходящий вариант и купили. Живём и наслаждаемся жизнью.

Войдите или зарегистрируйтесь, чтобы оставить комментарий

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector