Председатель мкд это

Совет многоквартирного дома – орган, являющийся связующим звеном между собственниками помещений и УК. Его члены не принимают ключевых решений, а лишь помогают общему собранию.

У ТСЖ и жилищно-строительного кооператива появилась альтернатива – совет дома. Этот орган занимается вопросами управления многоквартирным домом, контролирует УК и подрядные организации.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Совет многоквартирного дома – что это такое

Совет многоквартирного дома является выборным органом. Участие в его создании принимают собственники квартир и нежилых помещений. Деятельность органа регламентируются ст. 161.1 ЖК Российской Федерации.

Собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) выбирают совет. Данная операция может быть осуществлена только там, где не сформировано ТСЖ или жилищно-строительный кооператив.

Согласно ч. 1 ст. 44 ЖК РФ, в таком доме существует только один орган управления – общее собрание собственников квартир. Он создается для решения самых важных задач, которые связаны с управлением МКД.

Жилищный кодекс не дает юридического статуса совету многоквартирного дома как органу, занимающегося управлением домом. Согласно ЖК Российской Федерации, совет МКД не обладает полномочиями общего собрания, которое вправе принимать решения, связанные с управлением многоквартирным домом.

По этой причине функционирование совета МКД не заменяет работу общего собрания собственников.

Согласно ч. 11 ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ, комиссии владельцев помещений в МКД являются совещательными органами управления указанным объектом недвижимости.

Совет многоквартирного дома решает несколько важных задач. Во-первых, подготавливает предложения по вопросам, предназначенным для рассмотрения общим собранием. Во-вторых, обеспечивает реализацию принятых решений, контролируя качество.

Правила проживания в МКД.

О создании совета многоквартирного дома читайте тут.

Проработка вопросов перед собранием собственников – чрезвычайно важная задача, поскольку без предварительной подготовки, поиска и анализа возможных действий владельцам помещений МКД будет не просто принять взвешенные решения.

Практика показывает, что отсутствие в многоквартирном доме активно действующего органа, способного представлять и отстаивать интересы жителей, ведет к невозможности тесного контакта с УК и обеспечения контроля над взятыми ею обязательствами по договору управления МКД.

Совет дома от одного собрания к следующему выполняет роль посредника между:

  • Собственниками квартир и иных помещений.
  • Жильцами и УК.

Председателю и членам совета МКД важно понимать, что они не имеют власти над остальными собственниками. Целью их деятельности является помощь в принятии решений и обеспечение контроля их реализации.

При желании, собственники жилых и нежилых помещений в МКД вправе в деталях расписать действия, выполнение которых они возлагают на совет дома. В одном документе могут содержаться принятые ранее решения организационного плана.

Для этого общее собрание собственников должно утвердить положение о совете МКД. При этом полномочия председателя и совета не могут выходить за рамки, предусмотренные ЖК Российской Федерации.

Полномочия председателя совета МКД

При сравнении полномочий председателя и совета МКД выясняется, что первый лишь руководит коллегиальным органом. Вследствие этого, у него нет личной власти или дополнительных возможностей в принятии решений.

Деятельность совета:

  • Подготовка предложений собственникам;
  • Презентация владельцам квартир заключения по готовящимся к подписанию договорам. При этом могут использоваться результаты, полученные председателем на переговорах;
  • Осуществление контроля качества предоставляемых коммунальных услуг и исполнение договора управления МКД.

Деятельность председателя:

  • Подписание актов выполненных работ и актов о выявленных нарушениях обязательств по договорам;
  • Обращение в муниципалитет в тех случаях, когда УК нарушает условия договора об управлении многоквартирным домом.

При выполнении своих должностных обязанностей, председатель совета МКД должен отстаивать интересы жителей, основываясь на решении совета, а не на своем личном мнении.

Согласно ЖК Российской Федерации, председатель МКД может выступать в качестве доверенного лица (при наличии соответствующих подтверждающих бумаг) конкретных владельцев квартир.

От их имени он вправе заключать договора на управление многоквартирным домом (соблюдая условия, содержащиеся в решении общего собрания собственников) и отстаивать их интересы в суде по делам, которые связаны с УК или услугами ЖКХ.

Не стоит забывать, что председатель совета МКД не может одновременно быть представителем собственника отдельного помещения, выступая на основании нотариальной доверенности, и руководителем совета МКД.

Владелец квартиры или нежилого помещения имеет право сделать своим представителем любого человека, не обязательно председателя. В ситуации, когда собственники выдают доверенность именно этому лицу, упрощается процесс заключения договоров на управление МКД. Это связано с тем, что подписи под частью бумаг будет ставить один человек.

Однако на практике такое решение упрощает работу по заключению договоров управляющей компании. Для владельцев квартир упрощение не очень-то заметно: вместо самостоятельного подписания бумаг в УК они составляют и заверяют доверенность на проведение этих действий представителю. Несмотря на это, права и обязанности, прописанные в договоре, возникают у владельцев помещений в МКД.

Независимо от наличия и количества доверенностей от собственников, председатель контролирует выполнение УК взятых на себя обязательств по управлению многоквартирным домом, согласно действующему договору. Полномочия на выполнение этих действий дает членство в совете МКД.

Необходимость в получении доверенностей от собственников помещений возникает в случае, когда председатель МКД представляет их интересы во время судебного разбирательства. Указанное лицо не нуждается в разрешительных бумагах от владельцев квартир для выполнения обязанностей, возложенных на него и совет общим собранием жильцов дома.

Председателю МКД, имеющему на руках доверенности от собственников, следует четко осознавать, когда его действия совершаются от имени коллегиального органа (совета многоквартирного дома), а когда представляются интересы определенного владельца жилого или нежилого помещения.

Какой документ подтверждает полномочия председателя или члена совета МКД? В качестве доказательства достаточно предъявить выписку из протокола общего собрания жильцов, на котором произошло их избрание. Бумага подписывается председателем и секретарем собрания.

Выписка обязательно должна содержать следующие сведения:

  • Дата проведения собрания собственников квартир и нежилых помещений в доме;
  • Решение об избрании владельца жилья членом или председателем совета МКД;
  • Указывается точный адрес дома и срок избрания совета.

Заверить выписку из протокола может орган местного или общественного территориального самоуправления, если их сотрудники присутствовали на общем собрании собственников МКД.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Избрание и функции совета многоквартирного дома

Собственники помещений в многоквартирном доме регулярно сталкиваются с вопросами, требующими коллективного принятия решений. Прежде проблемами управления занимались ЖЭКи, но теперь владельцы сами отвечают за функционирование своего жилья. Для этого они выбирают совет многоквартирного дома.

Определение МКД в коммунальном хозяйстве

В положениях Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) неоднократно упоминается термин «многоквартирный дом». Однако его точного определения нормативный акт не дает. Понять, что такое же такое МКД, помогут его основные признаки:

  • это дом, в котором расположено несколько квартир;
  • помещения принадлежат нескольким собственникам;

Многоквартирный дом – это расшифровка МКД, часто встречающаяся в различных документах, регулирующих жилищно-коммунальные отношения. Не стоит путать термин с понятием «жилой дом», которому уделяется значительно больше внимания.

Жилой дом представляет собой отдельно стоящее здание, включающее в себя комнаты для проживания и дополнительные хозяйственные помещения (ст. 16 ЖК РФ). У него, как правило, лишь один собственник, тогда как в МКД их всегда несколько, что и влечет за собой совместную деятельность жильцов по решению общих задач.

Фактор совместного пользования многоквартирным домом вызывает многочисленные сложности и вопросы. Поэтому, отдельно не обсуждая термин МКД, что это такое в ЖКХ, кодекс все-таки придает особое значение управлению зданием.

Что представляет собой совет многоквартирного дома

Поскольку собственники квартир в МКД обязаны принимать участие в его содержании, для удобства и ускорения процесса предусматривается создание специального органа управления — совета многоквартирного дома (СМД). Его юридическое положение регулируют нормы ст. 161.1 ЖК РФ.

Создание управляющего органа полностью лежит на плечах жильцов.

Совет представляет собой орган оперативного управления, состоящий из группы ответственных владельцев помещений, избранных на общедомовом собрании. Он формируется в домах, которые состоят минимум из четырех квартир, а также не имеют товарищества собственников жилья или жилищного кооператива.

Процедура избрания СМД

Поскольку совет МКД – выборный орган, для его создания необходимо провести выборы, на которых будут определены собственники, способные справиться с работой по управлению.

Решение считается принятым, если на общее собрание жильцов явится больше половины владельцев помещений, и 50 процентов из них утвердят представленные кандидатуры. Заметим, что голосование можно организовать и заочно.

Этот порядок формирования органа определен в ст. 161.1 ЖК РФ. Подобные выборы не проводятся, если в доме уже есть ТСЖ или ЖСК.

На общем собрании определяется и количество членов СМД. Председатель совета многоквартирного дома выбирается из числа его членов.

Хотя регистрация СМД в органах местного самоуправления не требуется, муниципальные образования контролируют выполнение жильцами обязанности по его созданию.

Полномочия членов СМД

Перечень прав членов СМД закреплен в ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ. К ключевым принято относить:

  • право на проведение переговоров и подписание договоров от лица всех собственников в доме с управляющими компаниями и подрядчиками;
  • организацию встреч собственников жилья в МКД для обсуждения вопросов, касающихся общедомового имущества;
  • предоставление своих выводов, заключений и предложений по вопросам управления;
  • принятие текущих решений по оказанию коммунальных услуг, содержанию имущества, его текущему ремонту;
  • участие в комиссиях по аварийным ситуациям.

Общее собрание жильцов может расширить круг прав органа. Кроме того, для осуществления отдельных функций допустимо создание целевых комиссий в его составе.

Ключевые обязанности совета

Совету вменяются следующие обязанности:

  • обеспечивать исполнение принятых жильцами решений;
  • контролировать соблюдение условий договоров, заключенных с домом;

Поскольку решение этих задач требует времени и сил, по решению общего собрания нередко устанавливается оплата совета – денежное вознаграждение за проделанную работу.

Правовой статус председателя совета МКД

Как и любой организации для бесперебойного функционирования СМД необходим председатель. Он является главным организатором его работы, а также ответственным за ее качество лицом.

Закон не устанавливает каких-либо требований к личности и профессиональным качествам руководителя. При его избрании собственники руководствуются лишь личными мотивами, а также опытом взаимодействия с кандидатом.

Есть лишь одно обязательное условие – кандидат должен быть членом совета.

Обратим внимание, что ответственность председателя ограничена общими требованиями нормативных актов. Гражданскую, административную или уголовную ответственность он несет лишь в тех случаях, когда зафиксированы соответствующие нарушения с его стороны.

Привилегии председателя СМД

Для того, чтобы руководитель органа мог выполнять основные функции, он наделен целым рядом полномочий:

  • начинать переговоры с УК о заключении договора управления МКД и обсуждать его условия;
  • заключать с УК договор управления домом или иные соглашения по доверенности;
  • направлять в органы местного самоуправления обращения и жалобы о невыполнении / ненадлежащем выполнении УК своих обязательств;
  • на основании доверенности от собственников помещений представлять их интересы в суде по вопросам, связанным с управлением домом;
  • принимать решения по переданным ему ОСС делам и вопросам.

Права председателя совета по Жилищному кодексу ограничены приведенным выше списком. Это позволяет пресечь потенциальную возможность злоупотребления ими.

Обязанности руководителя

Некоторые обязанности председателя дублируют те, которые установлены для совета. Согласно ст. 161.1 ЖК РФ, он должен:

    • уведомлять жильцов о результатах переговоров с УК;
    • контролировать то, как выполняются обязательства по договорам оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общедомового имущества, если жильцы выдали соответствующую доверенность;
    • подписывать акты приема-передачи оказанных услуг и выполненных работ по дому, акты о нарушении нормативов качества, о предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества или их непредоставлении.

Вознаграждение труда председателя

Вознаграждение председателю совета многоквартирного дома – добровольная инициатива собственников жилых помещений в МКД. По общему правилу, его работа является безвозмездной, то есть не подлежит оплате.

Однако нужно признать, что столь разносторонняя деятельность по обеспечению функционирования дома отнимает массу времени и сил. Логично, что повысить эффективность работы совета и стимулировать усилия руководителя помогает определенная материальная выплата.

Размер вознаграждения и периодичность его уплаты устанавливает общее собрание жильцов. Решение оформляется отдельным документом.

Особенности заключения договора управления СМД с УК

Заключение договора с УК в настоящее время является ключевой целью СМД, поскольку весь процесс его работы направлен на поиск подходящей компании, оценку и согласование условий договора управления, а затем и контроль его исполнения.

Договор между УК и председателем совета МКД, подписываемый последним, является распространенной практикой. Общее собрание собственников зачастую доверенностью уполномочивает председателя заключать соглашения от их имени.

Подчеркнем, что перед этим совет должен:

  • оценить условия сотрудничества с управляющей организацией;
  • обсудить результаты оценки с собранием жильцов;
  • согласовать проект договора.

Таким образом, договор СМД с УК, разработанный советом, позволяет свести к минимуму проблемы по его исполнению.

Совет многоквартирного дома — выборный орган, позволяющий решать текущие вопросы и задачи МКД, связанные с его управлением. Он избирается на общем собрании жильцов. Они же определяют количество членов совета. По результатам голосования назначается председатель СМД.

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

Председатель или старший по многоквартирному дому: права и обязанности

В быту старший по многоквартирному дому или подъезду, ранее назывался управдомом — ответственное лицо, наделенный рядом прав и обязанностей, представляющий интересы собственников квартир перед управляющей компанией, органами власти и службами ЖКХ.

Важно! На основании статьи 161.1 ЖК, если нет товарищества собственников или управляющего кооператива, жильцы помещений на общем собрании обязательно избирают совет. Который определяет ответственное лицо — председателя совета.

Ни о каком выборе старшего по дому не может быть и речи, выборы будут являться юридически не законы, так как в жилищном законодательстве не содержится нормативной базы относительно должности «Старший по многоквартирному дому».

В ситуации, когда собственники помещений в доме не избрали самостоятельно совет МКД и председателя, к процедуре могут подключиться управляющая организация или местная администрация. Тогда они назначают их своим решением и, скорее всего, такой совет дома окажется более лояльным к УК, чем к жильцам.

Орган местного самоуправления, управляющая компания или совет дома вправе регламентировать права и обязанности председателя по многоквартирному дому своими нормативными актами.

В советские времена такая практика была обычным делом, и управдомы наделялись полномочиями решать вопросы относительно любых действий в отношении многоквартирного дома. Сегодня понятие управдом трансформировалось в председателя по дому, но смысл от этого не поменялся. На него также возлагаются полномочия отстаивать интересы собственников помещений и принимать активное участие в улучшении качества их быта.

Функции совета и председателя многоквартирного дома

В пункте 5 статьи 161.1 Жилищного кодекса определяет следующие функции совета МКД:

  • обеспечение выполнения решений общего собрания собственников помещений в доме;
  • вынесение на обсуждение важных вопросов и предложений относительно управления домом, содержания и ремонта жилья, пользования общим имуществом;
  • представление собственникам помещений заключений по проектам договоров для обсуждения на общем собрании;
  • осуществление контроля за оказанием услуг и выполнением работ по управлению домом;
  • предоставление отчета о проделанной работе на ежегодном общем собрании собственников МКД;
  • принятие решений о текущем ремонте общего имущества.

Председатель совета выполняет функции:

  • вступает в переговоры с УК от лица собственников относительно условий управления домом до принятия решения на общем собрании;
  • заключает договор управления МКД на основании доверенности, выданной собственниками;
  • контролирует работу УК в части выполнения своих обязательств, подписывает акты приемки работ и т.д.;
  • представляет в суде интересы собственников (на основании доверенности) по делам управления домом.

В соответствии с пунктом 4.3 части 2 статьи 44 ЖК РФ перечень указанных функций может быть расширен решением общего собрания.

Права и обязанности председателя совета

В обязанности председателя по МКД входят:

1. Контролирующие функции за:

  • работой жилищно-эксплуатационной организации по уборке прилегающих к дому территорий и их благоустройству;
  • содержанием мест и объектов общего пользования в чистоте и порядке. При обнаружении недостатков «старший по дому» должен принять меры сообща с управляющей организацией;
  • проведением работ по текущему и капитальному ремонту дома;
  • соблюдением норм законодательства по санитарному, экологическому, противопожарному, эксплуатационному содержанию жилого фонда и мест общего пользования.

2. Внесение предложений по вопросам содержания и хранения имущества, относящегося к общедомовому.

3. Информировать жильцов дома о:

  • правилах и нормах пользования жилыми и нежилыми помещениями;
  • контактах управляющей организации, эксплуатационных служб в случае возникновения аварий;
  • льготах на оплату коммунальных услуг, которые предоставляются определенным категориям граждан.

4. При возникновении чрезвычайных или аварийных ситуаций в жилом фонде и местах общедомового назначения информировать управляющую организацию и компетентные службы, контролировать ход их ликвидации.

5. Оказывать содействие органам противопожарного контроля, внутренних дел, а также социальной защиты.

6. Хранить копии протоколов общих собраний жильцов многоквартирного дома, а также ключи от служебных помещений, электрических щитов и т.д.

Следует заметить, что основной обязанностью председателя по дому является работа с жильцами, разъяснение их прав и обязанностей по эксплуатации жилого сектора, мест общего пользования, а также общедомового имущества, а также тесное взаимодействие с управляющей организацией.

Исходя из обязанностей, председатель совета наделяется следующими правами:

  1. Получать полную информацию от управляющей организации относительно исполнения ими обязательств. При обнаружении случаев ненадлежащего исполнения требовать устранения нарушений, в том числе через контролирующие структуры.
  2. Вносить предложения по планированию ремонтных работ, улучшений мест общего пользования в рамках текущих расходов. Контролировать расходы на проведение таких работ.
  3. Участвовать в разработке плана капитального ремонта дома совместно с управляющей организацией.
  4. Принимать участие в работе комиссии по приемке выполненных работ, оценивать их качество.
  5. Проводить мероприятия в отношении лиц, нарушающих правила пользования нежилыми и жилыми помещениями дома.
  6. Инициировать проведение общего собрания жильцов.
  7. Избираться в состав районного домового комитета.

Как проходят выборы председателя по дому?

Председатель по дому может быть назначен только в результате голосования собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома. Это может происходить путем:

  • очного голосования (на общем собрании);
  • заочного (заполнение листов голосования).

Чтобы выборы были признаны состоявшимися, необходимо участие не менее 2/3 собственников. Арендаторы в голосовании участвовать не вправе.

Избирается председатель только из числа собственников квартир в доме. Для чего ему достаточно заручиться хотя бы половиной голосов. Срок полномочий может быть определен индивидуально с правом их продления путем переизбрания на следующий срок.

Избрание и переизбрание председателя по МКД проходит в ходе проведения очередного или внеочередного собрания жильцов. Каждое собрание обязательно протоколируется.

Протокол станет документом, подтверждающим назначение, а также устанавливающим срок полномочий, уровень зарплаты и перечень льгот. По окончании указанного срока полномочия «старшего по дому» продлевают или переизбирают другого, обычно это 2 года.

Доверенность

Полномочия представителя собственников должны подтверждаться соответствующей доверенностью, выдаваемой самими собственниками помещений в МКД. Это является обязательным, если от их имени председатель совета наделен полномочиями подписывать договора управления. Так же гражданский кодекс в ст. 182 регулирует вопросы представительства одного гражданина от имени другого (или группы лиц). Оно происходит только на основании доверенности.

Если же собственники не наделяют «старшего по дому» полномочиями для заключения сделок, доверенность ему выдавать не обязательно.

Зарплата председателя

Решение о назначении компенсации за работу председателя по дому должно приниматься жильцами на общем собрании.

Варианты оплаты:

  1. Чаще всего это скидка в виде льготы на оплату коммунальных услуг, которая применяется ежемесячно. Как правило, представителя МКД могут освободить от некоторых платежей (например, за домофон, услуги консьержа и т.д.).
  2. Другим вариантом является добровольная передача денежных средств жильцами совету многоквартирного дома, который затем распределяет их в качестве зарплаты за работу между собой, включая председателя.

Как таковая заработная плата «старшему по дому» не должна предусматриваться со стороны управляющей компании, поскольку с ним УК не состоит в трудовых отношениях. Неправильным считается также организация сбора в счет оплаты работы председателю по дому с жильцов отдельной строкой в платежках. В этом случае управляющая организация обязана уплачивать с таких сумм налоги.

Нужен ли договор на вознаграждение? Если же управляющая компания принимает решение о начислении и выплате представителю по дому заработный платы, то с ним необходимо заключить договор. Соглашение необходимо составить и в случае, когда жильцы добровольно собирают ему средства в качестве компенсации за работу. В таком договоре отражаются следующие моменты:

  • размер ежемесячной оплаты;
  • условия и дата получения заработной платы;
  • условия применения льгот и установления премиальных выплат;
  • действия, в результате которых «старший по дому» может быть лишен оплаты труда.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите нашему консультанту.

8 (812) 565-33-84 (Санкт-Петербург)

Как избрать совет дома и его председателя и зачем УО это нужно

Создание совета многоквартирного дома – обязанность собственников помещений. Управляющая организация, однако, может быть заинтересована в избрании совета и его председателя – для более эффективного и быстрого решения вопросов по управлению домом и его содержанию. Читайте о том, как избрать совет МКД.

Когда и на какой срок избирается совет МКД

Совет многоквартирного дома – это выборный орган, куда входят собственники помещений в МКД. Он выбирается на общем собрании собственников и выполняет функции по контролю за содержанием и ремонтом дома (ч. ч. 1, 5 ст. 161.1 ЖК РФ).

Совет обязательно выбирается в домах, где больше четырёх квартир и не создано ТСН или ТСЖ. Если сами собственники этого не делают, то совет должен быть избран по инициативе органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ).

Совет избирается раз в два года, если иное не установлено на общем собрании собственников. Если решение о переизбрании совета собственники не приняли, то прежний состав продолжает свою работу в течение ещё двух лет. При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет может быть переизбран досрочно (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ).

Количество человек, входящих в совет МКД, утверждается собственниками на ОСС. Ни верхних, ни нижних границ числа членов совета законодательством не установлено (ч. 4 ст. 161.1 ЖК РФ). Из числа членов совета должен быть избран председатель совета многоквартирного дома, который руководит деятельностью совета (ч. ч. 6, 7 ст. 161.1 ЖК РФ).

Почему УО может быть заинтересована в создании совета дома

Польза для УО от работы председателя и всего совета дома вытекает из их основных полномочий. Председатель совета МКД вправе:

1. Вести переговоры с УО от имени собственников об условиях договора управления до его заключения или о предлагаемых изменениях (п. п. 1, 2 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

Управляющей организации проще обсудить проект договора или изменений в него с одним человеком, чем со всеми собственниками. Председатель заранее обсудит с УО договор и сможет на ОСС донести до собственников его основные тезисы и условия.

2. Подписывать договор управления от имени собственников на основании выданных ему доверенностей (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

УО сможет сэкономить время и ресурсы, если со стороны собственников договор управления или дополнительное соглашение к нему будет подписывать один человек. Не будет необходимости распечатывать дополнительные экземпляры и направлять документы почтой каждому собственнику без гарантии получить их обратно.

3. Подписывать акты приёмки работ и услуг, которые выполнила или оказала организация по договору управления, а также контролировать выполнение работ и оказание услуг (п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

Наладив конструктивную работу с советом МКД и его председателем, УО всегда может переговорить с ними по поводу каких-то недочётов и недоделок, допущенных при содержании и ремонте общего имущества дома.

Если в доме выбран председатель совета, то в его обязанности входит подписание актов приёмки выполненных работ от УО. С председателем совета МКД можно договориться о направлении ему актов приёмки заказным письмом раз в год, и утвердить эти условия на общем собрании собственников.

4. Выступает в судах по вопросам управления домом и предоставлению коммунальных услуг от имени собственников на основании доверенности (п. 5 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

Вести любые споры с одним человеком всегда проще, чем с несколькими, поэтому управляющим организациям пойдёт на пользу, если председатель будет представлять интересы многочисленных собственников помещений в доме.

5. Решать вопросы о проведении текущего ремонта общего имущества и иные вопросы с согласия общего собрания собственников (п. 6 ч. 8 ст. 161.1, п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Составление плана по текущему ремонту на год станет проще, если согласовывать его будет только председатель совета или совет МКД.

Совет многоквартирного дома, наряду с контролем за исполнением УО договора управления и исполнением решений ОСС, выполняет информационно-аналитические функции. Совет выносит на обсуждение собственников важные вопросы и предложения по управлению домом, ежегодно отчитывается о проделанной работе (ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ).

Как провести собрание собственников по выбору совета дома

Если УО считает, что для эффективного управления в доме необходимы совет МКД и его председатель, а собственники и муниципалитет выбирать их не торопятся, организация сама может инициировать общее собрание в доме по этому вопросу.

Алгоритм проведения ОСС по выбору совета дома и его председателя соответствует порядку проведения общих собраний, изложенных в ст. 45 ЖК РФ:

1. Инициировать ОСС, сформулировав вопросы повестки и предложив список кандидатов. Инициатор должен определить дату, место и форму проведения ОСС (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ).

Управляющая организация может не сама инициировать собрание, а, например, предложить подготовку повестки инициативной группе собственников. Инициативная группа составит список кандидатов и предложения о редакции Положения о совете МКД. В таком случае роль УО – предоставить группе актуальный реестр собственников и помочь с организацией собрания (ч. ч. 2, 3.1 ст. 45 ЖК РФ).

2. Проинформировать собственников об ОСС не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения.

Сообщение следует вручить лично в руки под подпись или отправить по почте заказным письмом, если ранее не было принято решение об уведомлении собственников другим способом (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

3. Провести ОСС в зависимости от заявленной в повестке формы: очно, заочно или в форме очно-заочного голосования (ст. 44.1 ЖК РФ).

Важно, чтобы, вне зависимости от формы проведения, был собран кворум: в голосовании участвовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего их количества в доме (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Количество голосов собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

На обсуждение и голосование, помимо выбора председателя ОСС, секретаря и счётной комиссии, необходимо вынести следующие вопросы:

  • утверждение количества членов совета МКД;
  • выбор членов совета МКД в утверждённом количестве;
  • выбор председателя совета МКД из числа членов совета МКД;
  • утверждение Положения о совете МКД;
  • утверждение порядка доведения до собственников итогов общего собрания.

Также в повестку можно включить дополнительные вопросы: полномочия совета МКД и его председателя и вопрос об их вознаграждении (п. 7 ч. 5, п. 6 ч. 7, ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ). Либо провести по этим вопросам отдельное общее собрание.

4. Подвести итоги, подсчитав количество голосов по каждому вопросу, вынесенному на голосование.

Решение о выборе совета МКД и его председателя считается положительным, если «за» отдано не менее 50%+1 голос от всех голосов собственников, участвовавших в ОСС. Решение о наделении председателя совета МКД полномочиями принимается не менее 2/3 голосов от общего числа всех голосов собственников в доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

5. Уведомить собственников о принятом решении не позднее, чем через 10 дней после проведения ОСС. Сообщение необходимо разместить в доступном для всех собственников месте в доме (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).

6. Направить оригиналы документов в орган ГЖН и разместить их копии в ГИС ЖКХ (ч. ч. 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

Как УО улучшить взаимодействие с советом дома и его председателем

Если в многоквартирном доме уже избран совет и его председатель, то управляющей организации будет полезно построить с ними конструктивный диалог. Хорошие отношения с этим выборным органом МКД поможет УО оперативно решать возникающие при управлении домом вопросы, доводить до собственников важную информацию.

1. Если совет МКД создал отдельные комиссии собственников для контроля разных направлений деятельности по управлению МКД, то УО может взять в совете список таких комиссий и контакты ответственных лиц (ч. 11 ст. 161.1 ЖК РФ).

Взаимодействие УО с профильными комиссиями, обладающими актуальной информацией в сфере своих полномочий, поможет оперативно решать возникающие проблемы. Это, в свою очередь, снизит количество обращений недовольных собственников в орган ГЖН, который может провести внеплановую проверку и привлечь УО к ответственности.

2. УО совместно с членами совета МКД может организовать информационную работу среди собственников помещений.

Например, председатель совета МКД или его члены могут проводить обучение и семинары для жителей дома по вопросам жилищного законодательства, правам и обязанностям собственников и исполнителей ЖКУ, по формированию размера платы за содержание и ремонт общего имущества дома и другим важным вопросам.

Подобная работа позволит снизить количество обращений и претензий, которые жители МКД направляют в адрес управляющей организации, упростит процедуру утверждения на ОСС обоснованного повышения размера платы за жилищные услуги.

3. УО может предложить совету МКД и его председателю использовать информационную систему для реализации полномочий совета, упрощения обмена актуальной информацией между советом, УО и собственниками.

Решение об использовании ГИС ЖКХ или иной информационной системы должны принять на общем собрании собственники (ч. 13 ст. 161.1 ЖК РФ). Использование систем и приложений ускорит и облегчит обмен информацией, создаст прямой канал связи между УО, советом МКД, его председателем и собственниками.

4. УО может предложить собственникам на ОСС наделить совет дома или его председателя дополнительными полномочиями, которые не относятся к компетенции самого общего собрания (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Например, существенно облегчит управляющей организации содержание и ремонт общего имущества дома, если председатель будет наделён полномочиями принимать решения по текущему ремонту (п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Избрание и функции совета многоквартирного дома

Собственники помещений в многоквартирном доме регулярно сталкиваются с вопросами, требующими коллективного принятия решений. Прежде проблемами управления занимались ЖЭКи, но теперь владельцы сами отвечают за функционирование своего жилья. Для этого они выбирают совет многоквартирного дома.

Определение МКД в коммунальном хозяйстве

В положениях Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) неоднократно упоминается термин «многоквартирный дом». Однако его точного определения нормативный акт не дает. Понять, что такое же такое МКД, помогут его основные признаки:

  • это дом, в котором расположено несколько квартир;
  • помещения принадлежат нескольким собственникам;

Многоквартирный дом – это расшифровка МКД, часто встречающаяся в различных документах, регулирующих жилищно-коммунальные отношения. Не стоит путать термин с понятием «жилой дом», которому уделяется значительно больше внимания.

Жилой дом представляет собой отдельно стоящее здание, включающее в себя комнаты для проживания и дополнительные хозяйственные помещения (ст. 16 ЖК РФ). У него, как правило, лишь один собственник, тогда как в МКД их всегда несколько, что и влечет за собой совместную деятельность жильцов по решению общих задач.

Фактор совместного пользования многоквартирным домом вызывает многочисленные сложности и вопросы. Поэтому, отдельно не обсуждая термин МКД, что это такое в ЖКХ, кодекс все-таки придает особое значение управлению зданием.

Что представляет собой совет многоквартирного дома

Поскольку собственники квартир в МКД обязаны принимать участие в его содержании, для удобства и ускорения процесса предусматривается создание специального органа управления — совета многоквартирного дома (СМД). Его юридическое положение регулируют нормы ст. 161.1 ЖК РФ.

Создание управляющего органа полностью лежит на плечах жильцов.

Совет представляет собой орган оперативного управления, состоящий из группы ответственных владельцев помещений, избранных на общедомовом собрании. Он формируется в домах, которые состоят минимум из четырех квартир, а также не имеют товарищества собственников жилья или жилищного кооператива.

Процедура избрания СМД

Поскольку совет МКД – выборный орган, для его создания необходимо провести выборы, на которых будут определены собственники, способные справиться с работой по управлению.

Решение считается принятым, если на общее собрание жильцов явится больше половины владельцев помещений, и 50 процентов из них утвердят представленные кандидатуры. Заметим, что голосование можно организовать и заочно.

Этот порядок формирования органа определен в ст. 161.1 ЖК РФ. Подобные выборы не проводятся, если в доме уже есть ТСЖ или ЖСК.

На общем собрании определяется и количество членов СМД. Председатель совета многоквартирного дома выбирается из числа его членов.

Хотя регистрация СМД в органах местного самоуправления не требуется, муниципальные образования контролируют выполнение жильцами обязанности по его созданию.

Полномочия членов СМД

Перечень прав членов СМД закреплен в ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ. К ключевым принято относить:

  • право на проведение переговоров и подписание договоров от лица всех собственников в доме с управляющими компаниями и подрядчиками;
  • организацию встреч собственников жилья в МКД для обсуждения вопросов, касающихся общедомового имущества;
  • предоставление своих выводов, заключений и предложений по вопросам управления;
  • принятие текущих решений по оказанию коммунальных услуг, содержанию имущества, его текущему ремонту;
  • участие в комиссиях по аварийным ситуациям.

Общее собрание жильцов может расширить круг прав органа. Кроме того, для осуществления отдельных функций допустимо создание целевых комиссий в его составе.

Ключевые обязанности совета

Совету вменяются следующие обязанности:

  • обеспечивать исполнение принятых жильцами решений;
  • контролировать соблюдение условий договоров, заключенных с домом;

Поскольку решение этих задач требует времени и сил, по решению общего собрания нередко устанавливается оплата совета – денежное вознаграждение за проделанную работу.

Правовой статус председателя совета МКД

Как и любой организации для бесперебойного функционирования СМД необходим председатель. Он является главным организатором его работы, а также ответственным за ее качество лицом.

Закон не устанавливает каких-либо требований к личности и профессиональным качествам руководителя. При его избрании собственники руководствуются лишь личными мотивами, а также опытом взаимодействия с кандидатом.

Есть лишь одно обязательное условие – кандидат должен быть членом совета.

Обратим внимание, что ответственность председателя ограничена общими требованиями нормативных актов. Гражданскую, административную или уголовную ответственность он несет лишь в тех случаях, когда зафиксированы соответствующие нарушения с его стороны.

Привилегии председателя СМД

Для того, чтобы руководитель органа мог выполнять основные функции, он наделен целым рядом полномочий:

  • начинать переговоры с УК о заключении договора управления МКД и обсуждать его условия;
  • заключать с УК договор управления домом или иные соглашения по доверенности;
  • направлять в органы местного самоуправления обращения и жалобы о невыполнении / ненадлежащем выполнении УК своих обязательств;
  • на основании доверенности от собственников помещений представлять их интересы в суде по вопросам, связанным с управлением домом;
  • принимать решения по переданным ему ОСС делам и вопросам.

Права председателя совета по Жилищному кодексу ограничены приведенным выше списком. Это позволяет пресечь потенциальную возможность злоупотребления ими.

Обязанности руководителя

Некоторые обязанности председателя дублируют те, которые установлены для совета. Согласно ст. 161.1 ЖК РФ, он должен:

    • уведомлять жильцов о результатах переговоров с УК;
    • контролировать то, как выполняются обязательства по договорам оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общедомового имущества, если жильцы выдали соответствующую доверенность;
    • подписывать акты приема-передачи оказанных услуг и выполненных работ по дому, акты о нарушении нормативов качества, о предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества или их непредоставлении.

Вознаграждение труда председателя

Вознаграждение председателю совета многоквартирного дома – добровольная инициатива собственников жилых помещений в МКД. По общему правилу, его работа является безвозмездной, то есть не подлежит оплате.

Однако нужно признать, что столь разносторонняя деятельность по обеспечению функционирования дома отнимает массу времени и сил. Логично, что повысить эффективность работы совета и стимулировать усилия руководителя помогает определенная материальная выплата.

Размер вознаграждения и периодичность его уплаты устанавливает общее собрание жильцов. Решение оформляется отдельным документом.

Особенности заключения договора управления СМД с УК

Заключение договора с УК в настоящее время является ключевой целью СМД, поскольку весь процесс его работы направлен на поиск подходящей компании, оценку и согласование условий договора управления, а затем и контроль его исполнения.

Договор между УК и председателем совета МКД, подписываемый последним, является распространенной практикой. Общее собрание собственников зачастую доверенностью уполномочивает председателя заключать соглашения от их имени.

Подчеркнем, что перед этим совет должен:

  • оценить условия сотрудничества с управляющей организацией;
  • обсудить результаты оценки с собранием жильцов;
  • согласовать проект договора.

Таким образом, договор СМД с УК, разработанный советом, позволяет свести к минимуму проблемы по его исполнению.

Совет многоквартирного дома — выборный орган, позволяющий решать текущие вопросы и задачи МКД, связанные с его управлением. Он избирается на общем собрании жильцов. Они же определяют количество членов совета. По результатам голосования назначается председатель СМД.

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

Кто такой председатель совета дома?

У Жилищно-строительного кооператива (ЖСК) и Товарищества собственников жилья (ТСЖ) появилась альтернатива – совет многоквартирного дома.

Этот орган занимается вопросами управления МКД, контролирует Управляющую компанию и подрядные организации.

Каковы полномочия председателя совета многоквартирного дома?

Совет МКД: права, обязанности, функции

Совет многоквартирного дома – это связующий орган, посредник между собственниками помещений и Управляющей компанией. Несмотря на то что члены совета не принимают правовых решений, они могут помочь общему собранию дома.

Совет МКД не является юрлицом, не может открыть свой расчётный счёт, иметь печать и выполнять юридических действий. Но это ни в коей мере не умаляет роль данного органа. При слаженной, инициативной работе всех членов совета МКД можно улучшить работу управляющей компании.

Совет МКД считается выборным органом. В его создании принимают участие собственники квартир и нежилых помещений. Деятельность совета дома регламентируется ст. 161.1 Жилищного Кодекса РФ.

Данный орган можно создать только в тех многоквартирных домах, где не сформировано ТСЖ или ЖСК (ст. 44 ЖК РФ). Именно в таком МКД можно организовать общее собрание собственников квартир, на котором будут избраны председатель и члены совета дома.

Совет МКД создаётся для решения самых важных задач, связанных с управлением многоквартирным домом. Жилищный кодекс, к сожалению, не даёт юридического статуса совету МКД как органу, занимающемуся управлением домом.

Согласно ЖК РФ, совет дома не обладает полномочиями общего собрания, не вправе принимать юридических решений, связанных с управлением МКД. Поэтому функционирование совета дома не заменяет деятельность общего собрания собственников.

Самая главная из обязанностей совета — контроль над действиями сотрудников Управляющей компании. Не все собственники квартир МКД понимают значение совета дома; им кажется, что этот орган лишний, так как есть управляющая организация, получающая деньги за свою работу.

Однако кто как не жильцы знают лучше проблемы своего дома и придомовой территории? Члены совета МКД вправе указывать управляющей компании на первоочередные проблемы и необходимые действия, которые должны осуществляться по обслуживанию дома и двора, а также по текущему ремонту.

Они могут направлять УК свои предложения по замене или ремонту инженерных коммуникаций, по благоустройству земельного участка, улучшению качества предоставляемых коммунальных услуг. Совет дома также даёт своё заключение на проект договоров с управляющей компанией и ресурсоснабжающими организациями.

Члены совета МКД составляют план своей работы на ближайший год и отчитываются перед собственниками о проделанной работе в конце года. План строится на основе исчислений затрат, которые необходимы на те или иные виды работ.

Таким образом, совет МКД решает несколько важных задач:

  • Разрабатывает предложения по насущным вопросам с целью рассмотрения их на общем собрании.
  • Обеспечивает реализацию, мониторизирует и контролирует качество выполнения.
  • Проработка вопросов, рассматриваемых на собрании собственников, – очень важная задача, так как без предварительной подготовки, поиска и анализа возможных действий собственникам помещений МКД будет сложнее принять взвешенные решения.

    Практика показывает, что отсутствие в МКД активно действующего совета дома, способного отстаивать интересы жильцов, ведёт к невозможности тесного сотрудничества с Управляющей Компанией и обеспечения контроля над обязательствами, взятыми ею по договору.

    Полномочия председателя совета дома

    Председатель совета дома руководит коллегиальным органом. У него нет личной власти или каких-то дополнительных возможностей в принятии решений.

    Основная деятельность председателя заключатся в следующем:

    • подписание актов выполненных работ и актов о выявленных нарушениях договорных обязательств;
    • обращение в муниципальный орган, если Управляющая компания нарушает условия договора об управлении МКД.

    Председатель совета МКД обязан отстаивать интересы жильцов, основываясь на решении совета дома, а не на своем личном мнении.

    Согласно Жилищному Кодексу РФ, председатель совета дома может выступать в качестве доверенного лица (при наличии подтверждающих бумаг) конкретных собственников квартир. Он вправе заключать договора на управление МКД от их имени и отстаивать их интересы в суде по делам, связанным с Управляющей организацией или услугами ЖКХ.

    Председателю дома, имеющему на руках доверенности от собственников, следует чётко различать, когда его действия совершаются от имени совета дома, а когда представляются интересы конкретного владельца жилого или нежилого помещения.

    Документом, подтверждающим полномочия председателя совета МКД, является выписка из протокола общего собрания жильцов с решением об его избрании. Документ подписывается председателем и секретарем собрания.

    Выписка содержит следующие сведения:

    1. Дата проведения собрания собственников жилья.
    2. Решение об избрании собственника жилья председателем совета МКД.
    3. Точный адрес многоквартирного дома.
    4. Срок избрания совета и председателя.

    Заверяется выписка из протокола органом местного или общественного территориального самоуправления.

    Кто имеет право быть председателем совета многоквартирного дома? Ответ здесь однозначен — только собственник жилого или нежилого помещения в МКД. Что касается качеств кандидата, то здесь превалирующими качествами можно назвать инициативность и организаторские способности.

    Должность председателя, как и членов совета, — избирательная, т.е. жильцы выбирают из числа совершеннолетних собственников членов совета и председателя путём голосования. Решение фиксируется в протоколе. Срок полномочий председателя устанавливается советом дома.

    Обязанности председателя совета МКД

    Итак, что по сути делает председатель совета дома? Перечислим его конкретные обязанности:

  • Ведёт переговоры с УК о проекте договора управления и возможности внесения в него изменений, если собственников жилья не удовлетворяют какие-либо условия.
  • Презентует условия договора управления общему собранию собственников.
  • Заключает договоры от имени тех собственников, которые передали ему соответствующие полномочия.
  • Контролирует все обязательства, взятые Управляющей компанией.
  • Подписывает акты приёмки работ, которые провела УК.
  • Выступает в суде от имени собственников (на основании доверенности) по вопросам, связанным с управлением МКД и поставкой коммунальных услуг.
  • Может ли председатель совета дома передать свои полномочия по доверенности?

    Ответ на этот вопрос содержится в статье 187 ГК РФ «Передоверие». Избирание председателя совета осуществляется по бюллетеням, в которых отмечается возможность передоверия полномочий председателя совета МКД любому из членов совета МКД.

    Если возникла такая необходимость, то председатель оформляет на одного из членов соответствующую доверенность, которая заверяется нотариально.

    Председатель совета МКД вправе в любой момент сложить свои полномочия. Как сложить с себя полномочия председателя совета дома?

    Члены совета дома, в том числе и председатель, вправе отвести свою кандидатуру при избрании либо досрочно сложить с себя полномочия по личным причинам.

    В этом случае на одном из ближайших общих собраний собственников жилья МКД (можно провести и внеочередное собрание) избирается другой председатель совета МКД взамен выбывшего. До проведения выборов его обязанности и функции выполняет один из членов совета дома согласно принятому решению.

    В заключение ещё раз отметим, что председателю совета МКД важно понимать, что целью деятельности совета является помощь в принятии решений и мониторинг их реализации.

    При этом полномочия председателя не могут выходить за рамки, предусмотренные Жилищным Кодексом РФ, и не оплачиваются другими собственниками помещений МКД.

    Читать еще:  Что входит в благоустройство придомовой территории многоквартирного дома и кто за него отвечает
    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector